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【税税更健康】喵七卖房记

2013-09-02简七君，简七读财

某日，O型血的喵七君忍不住炫耀天性，收完房租，就开始拉着简七君炫耀起来了；

“简七啊，我有一套2室一厅的房子刚装修好，花了20万各种高端洋气上档次！现在售价是100万，我带你去看看吧！”

“啊？！职业病犯了——让我想想，如果买这套房子，咱俩需要交多少税……”

还是从签合同开始，按照产权转移书据税目有万分之五的印花税。

但是从2008年11月1日开始，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（土地增值税是个很变态的税，企业卖房计算过程可复杂了，咱就不展开了）

真正需要缴纳的呢，就是下面这三个了：

买家简七：契税。

卖家喵七：营业税、个人所得税。

看起来税种不多，但是这优惠政策啊，设计得各种纷繁复杂，近年来也变化了不少次。

“喵七，你这套房子多少平米啊，买了多少年啦，买的时候多少钱呢？”“啊？这么多问题啊，有啥区别啊？”

1.契税

契税是买房子的妹纸来交的：

如果是购买的是作为家庭唯一住房的，90平米以下的普通住房税率是1%；

如果是家庭唯一住房，但是90平米以上的普通住房税率是1.5%。如果都不是，那就是3%咯。

100万的房子，买家简七契税最多可能差2万元。

2.营业税及附加税费

如果喵七君的房子购入不足5年就出售的，无论是神马房子，都是全额征收营业税，100万*5.5%=5.5万元；

如果是5年前买的房子呢，那就要看是多什么样的房子，满不满足普通住房的标准：

是普通住房，营业税就全免啦；

不是普通住房呢，按照差额征收，若是这房子5年前是70万买的，那么营业税就是（100万-70万）*5.5%=1.65万。

3.个人所得税

如果是转让自用5年以上的家庭唯一生活用房呢，是免征个人所得税。

（要满足5年、自用、唯一三个条件，自2010年10月1日起，出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，就是说换房的妹子一定要先卖后买，中间这段无房期要事先安排一下）

如果不满足条件的，则是有两种征收方式：

核实征收。是按照转让价格减去房屋原值、相关税费、装修费、贷款利息、公证费等等以后的差额的20%征收。

核定征收。未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。上海的标准是普通住房1%，非普通住房2%。

喵七君肯定不是唯一住房啦，名下一堆房产呢。那么两种征收方式哪种比较合算呢？这个就要具体计算一下才能下结论啦！待简七来算上一算

如图所示呢，最合算的自然是买到卖家是5年以上家庭唯一自用的普通住房，税负率是0；税负最重的呢，则是5年以下的非普通住房而且卖家不能提供原值凭证，那么在100万的房款上，要再负担7.5万元的税费！

同样是100万的房子，最高税可能是最低税的10.5倍哦。

因为实际生活中，卖家可能要求买家实际负担税费，给中介的报价都是“到手价”。所以建议妹子们买房的时候关注以下几点，同样报价的房子加上税可大不相同哦：

1.这个房子是否满足普通住房的标准呢？看容积率、看面积、看区域单价；

2.卖家是否买了5年以上？是否是卖家的唯一自用生活住房？

3.如果是正在装修的房屋，不妨协商在房款里减去装修费，然后买家自己来支付给装修公司。因为契税的计税依据是购房合同金额，不能减去由卖家支付的装修费。

附【普通住房标准】

住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；

单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；

实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。