第一部分 核心讲义

第一章 房地产概述

【考试目的】

测查应试人员是否理解房地产、房地产权利、房地产市场和房地产业的概念等，是否掌握房地产的特性、房地产权利的种类、房地产市场运行和房地产业发展规律等，以及是否具有进行房地产分类、辨别房地产权利、分析房地产市场运行和房地产业发展趋势的能力。

【考试内容】

（一）房地产

房地产的含义、重要性、性质、特性和分类。

（二）房地产权利

房地产权利及其种类；房地产所有权的概念、权能、特性和种类；建设用地使用权的概念、种类和实质；宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权的概念。

（三）房地产市场

房地产市场的概念、基本要素、作用、特点和分类；房地产市场的主要参与者及其在房地产市场和总店角色和作用；房地产的需求和供给的概念、规律，房地产需求的种类和每种需求的概念；房地产市场的概念及不同竞争程度市场的特征；房地产市场的周期及不同阶段的特征；房地产“泡沫”的概念、形成和衡量。

（四）房地产业

房地产业的概念、性质、地位和作用；房地产业与建筑业的区别和联系；房地产行业的细分行业，房地产开发业、经纪行业、估价行业、咨询行业、物业管理行业的特点、主要业务和发展概况。

是净年值法进行寿命期不同的互斥方案选择的过程；混合方案以及回收期法的基本概念。

【要点详解】

第一节 房地产

一、房地产的含义

1．房地产的概念

（1）房地产的含义

房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。一套住房是一种房地产，一块空地、一栋办公楼等房屋和土地，也都是一种房地产。

（2）财产的法律分类

在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。例如，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”

一种财产是属于不动产还是动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜和汽车、家具、器物之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备），属于不动产。

【例】房地产是指土地、建筑物及（　）。[2013年真题]

A．构筑物

B．其他地上附着物

C．其他建筑物

D．房屋

【答案】B

【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产基本上与不动产同义，是不动产的俗称，是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。土地附着物也称为地上附着物、地上附着物。

【例】《中华人民共和国物权法》把物分为动产和（　）两大类。[2012年真题]

A．不动产

B．房地产

C．建筑物

D．物业

【答案】A

【解析】在法律上，通常把财产或者物，分为不动产和动产两大类。《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。

【例】下列财产中，属于房地产的有（　）。[2012年真题]

A．房地产开发用地

B．种植在房前的树

C．挂在墙上的画

D．安装在房屋中的水暖设备

E．摆放在室内的家用电器

【答案】ABD

【解析】房地产通常也称为不动产。一种财产是属于动产还是属于不动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备），属于不动产。

2．土地、建筑物和其他土地附着物的概念

（1）土地的概念

从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。如图1-1所示，一宗土地的空间范围可分为3层：地球表面，简称地表；地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

①一宗土地的地表范围，是指该土地在地表上的“边界”所围合的区域。

②一宗土地的地上空间范围，从理论上讲，是从该土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间。

③一宗土地的地下空间范围，从理论上讲，是从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。

通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。

【例】下列关于土地范围的说法中，正确的是（　）。[2012年真题]

A．土地是一个平面

B．土地是一个三维立体空间

C．土地的范围不包括地下空间

D．土地的范围不包括地上空间

【答案】B

【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

（2）建筑物的概念

①建筑物含义

建筑物是最主要的土地附着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物不仅包括房屋，还包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。

②房屋的含义

房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或者进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气等设备）等组成的空间场所。

③构筑物

构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

（3）其他土地附着物的概念

①其他土地附着物的概念

土地附着物又称地上附着物、地上定着物。其他土地附着物是建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。

②其他土地附着物与土地或建筑物的关系

其他土地附着物与土地或建筑物通常在物理上不可分离，即使可以在物理上进行分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。在现实中，其他土地附着物往往被视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。

【例】下列财产中，属于地上定着物的有（　）。[2012年真题]

A．房屋

B．埋设在地下的管线

C．安装在室内的卫生设备

D．种植在地上的树

E．摆放在室内的家用电器

【答案】ABCD

【解析】地上定着物也称为土地定着物、土地附着物、地上附着物。其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他地上定着物。

3．房地产实物、权益和区位的概念

房地产是实物、权益和区位的结合体。

（1）房地产实物的概念

房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。

（2）房地产权益的概念

①房地产权益的概念

房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

②房地产权益的内容

房地产权益以房地产权利为基础，包括：

a．房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

b．受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，如设立了地役权、抵押权的房屋所有权或建设用地使用权。

c．受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。

d．房地产的额外利益或收益，如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得经济收入。

③实物和权益对价值的影响

a．一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物状况的好坏决定着其价值高低，如珠宝玉石、家具、机器设备等。

b．一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权、商标权、非专利技术等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

c．房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。

【例】房地产是实物、权益和（　）的结合体。[2012年真题]

A．质量

B．功能

C．区位

D．环境

【答案】C

【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。

【例】下列选项中属于房地产实物的是（　）。[2013年真题]

A．建筑物的外观

B．建筑结构

C．设施设备

D．装饰装修

E．所有权

【答案】ABCD

【解析】房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。

（3）房地产区位的概念

①房地产区位的概念

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面，特别是与重要场所（如市中心、汽车客运站、火车站、工作地、居住地等）的距离，以及进出该房地产的方便程度，包括从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。

②衡量房地产区位优劣

衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。

a．空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。

b．交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。

c．交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。

c．经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

③房地产区位与价值的关系

价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果它们的位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等区位状况不同，价值会有所不同，甚至差异很大。

二、房地产的重要性

房地产是一种极为重要而又量大面广的财产。说其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。人们拥有房地产，有助于增强归属感和使社会趋向稳定。

房地产不仅重要，而且量大面广。在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占50%～70%，即其他的所有财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。

三、房地产的性质

1．房地产的不同性质

房地产是一种很特殊的物品，有多种不同的性质。

（1）有的房地产是一种稀缺而又十分重要的资源，如耕地；

（2）有的房地产是一种价值很大的财产或资产，如办公楼、宾馆；

（3）有的房地产属于生活资料，如住房；

（4）有的房地产则属于生产资料或生产要素，如厂房；

（5）有的房地产是一种生活必需品，如普通住宅；

（6）有的房地产是一种奢侈品、炫耀品，如高档公寓、别墅；

（7）有的房地产是一种福利品，如廉租住房；

（8）有的房地产则是一种商品和投资品，如商品住宅、商业门面房、写字楼。

因此，房地产问题通常不仅是个经济问题，而且是个社会问题，甚至是个政治问题。

2．解决住房问题

在住房问题上，一方面要大力做好住房保障工作，使人人享有适当的住房；另一方面又要坚持住房市场化的基本方向，发挥市场的积极作用。投资于房地产与投资于股票、债券、期货、黄金等相比，兼有消费和投资双重功能，房地产消费、投资和投机三者有时兼而有之，难以截然区分。

四、房地产的特性

1．不可移动

不可移动特性也称为位置固定性。土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。

房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。

【例】长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（　）。[2011年真题]

A．相互影响

B．具有保值功能

C．难以变现

D．具有不可移动性

【答案】D

【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、．利用或消费，并受制于其所在的空间环境。因此，房地产市场是一个地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供给状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。

2．独一无二

独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。每宗房地产都有自己的独特之处。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的地点或朝向不同，地形、地势不同，周围环境和景观不同，这两宗房地产也是不相同的。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。

此外，房地产交易难以采取样品交易的方式（即使是新建的商品房有样板房、样板间、位置图、平面图等），而应到实地查看、感受或体验。

【例】房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（　）的特性。[2012年真题]

A．独一无二

B．价值最大

C．寿命长久

D．易受限制

【答案】A

【解析】独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。

3．寿命长久

（1）土地的永续性

土地具有不可毁灭性（也称为永续性）。而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。

（2）建筑物的特点

建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体占用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。

（3）建设用地使用权出让的年限

建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期；或者虽然申请续期但未获批准；续期的到续期期满；建设用地使用权由国家无偿收回。

【例】教育、科技用地的建设用地使用权出让最高年限为（　）年。[2012年真题]

A．40

B．50

C．60

D．70

【答案】B

【解析】建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

4．供给有限

（1）土地的有限性

土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不可增加。土地的这种特性被称为有限性和不可再生性。

（2）房地产的供给有限性

由于土地具有有限性和不可再生性，特别是区位较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的。

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定区位特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

5．价值较大

与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。

（1）从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。

（2）从总价来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如面积），因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值一般在十万元以上。对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元，甚至上千万、上亿元。

6．用途多样

（1）用途多样特性

用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的，土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。

多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。

（2）房地产的利用

房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。

在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

7．相互影响

房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响；反过来，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响的特性。

从而一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产利用的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

8．易受限制

（1）房地产受限的原因

房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。

（2）政府对房地产限制的手段

政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。

（3）房地产易受限制的表现

房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。一般地说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产特别是食品、黄金的价格暴涨；在社会安定、经济发展时期，房地产价格往往有上升的趋势，而动产的价格趋于平稳或者低落（不考虑通货膨胀因素）。

9．难以变现

（1）变现能力

变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱。

（2）房地产难以变现的原因

房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。

【例】一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（　）。[2012年真题]

A．不可能移动性

B．保值增值性

C．难以变现性

D．易受限制性

【答案】C

【解析】难以变现也称为变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。

10．保值增值

房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境景观恶化导致的房地产贬值，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下落。在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。

五、房地产的分类

1．按照房地产用途的分类

按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可以细分为下列10类：

（1）居住房地产，是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。

（2）办公房地产，是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。

（3）商业房地产，是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

（4）旅馆房地产，是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

（5）餐饮房地产，是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

（6）体育和娱乐房地产，是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。

（7）工业房地产，是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。

（8）农业房地产，是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

（9）特殊用途房地产，包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

（10）综合用途房地产，是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。

【例】下列房地产类型中，按房地产用途分类的有（　）。[2011年真题]

A．在建工程

B．居住房地产

C．工业房地产

D．收益性房地产

E．自用的房地产

【答案】BC

【解析】按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可以细分为下列10类：①居住房地产；②办公房地产；③商业房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。

2．按照房地产开发程度的分类

（1）生地，是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。

（2）毛地，是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。

（3）熟地，是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。

①“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；

②“五通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；

③“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

（4）在建工程，是指建筑物已开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产。

该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又称为“房地产开发项目”。

（5）现房，是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。

【例】具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（　）。[2013年真题]

A．生地

B．毛地

C．在建工程

D．熟地

【答案】D

【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。

3．按照房地产实物形态的分类

（1）土地。又可分为无建筑物的土地（即空地）和有建筑物的土地。

（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物。

（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地，与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。

（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。

（5）未来状况下的房地产。其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。

（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。

（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。

（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。

（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。

4．按照房地产是否产生收益的分类

（1）收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

（2）非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如，未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。

判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

5．按照房地产经营使用方式的分类

房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用4种。按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为4类：①销售的房地产；②出租的房地产；③营业的房地产；④自用的房地产。

第二节 房地产权利

一、房地产权利的种类

1．房地产权利内容

我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。

2．债权与物权的含义及区别

债权是指债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权又称为“对人权”、“相对权”。

物权是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权又称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又称为“对世权”。

在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。

在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

【例】下列房地产权利中，不属于用益物权的是（　）。[2012年真题]

A．建设用地使用权

B．土地承包经营权

C．地役权

D．抵押权

【答案】D

【解析】建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

二、房地产所有权

1．房地产所有权的概念和权能

房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称为房地产所有人、所有者。

所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。

（1）占有：是对房地产的实际掌握和控制。拥有一宗房地产的一般前提就是占有，这是房地产所有权人直接行使所有权的表现。所有权人的占有受法律保护，不得非法侵犯。占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。

（2）使用：是对房地产的运用，以便发挥房地产的使用价值。拥有房地产的目的一般是为了使用。但房地产所有权人可以自己使用，也可以授权他人使用。在使用权交由非所有权人行使的情况下，所有权人并不丧失所有权。这些都是所有权人行使使用权的行为。因此，使用权和所有权既可结合又可分离。

（3）收益：是通过房地产的占有、使用等方式取得经济利益。使用房地产并获得收益是拥有房地产的目的之一。收益也包括孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。

（4）处分：是对房地产在事实上和法律上的最终处置，包括出租、出卖、赠与、抵押等。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。

占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构。如果说所有权是一级权能，则占有、使用、收益和处分等权利是二级权能。二级权能具有相对的独立性，它们在一定的条件下同一级权能相分离时，一级权能不会因此而丧失，其条件是拥有二级权能者对所有权人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。

【例】下列关于土地所有权权能的说法中，错误的是（　）。[2011年真题]

A．土地所有权和土地占有权既可结合又可分离

B．土地收益权中收取地租的权利归土地使用者行使

C．土地所有权人可授权土地使用者行使部分处分权

D．土地使用权和土地收益权既可结合又可分离

【答案】B

【解析】土地所有权具有的四项基本权能是占有、使用、收益和处分。其中，占有通常为所有权人行使，但也可依法或者依所有权人的意志交由非所有权人行使。因此，所有权和占有既可结合又可分离。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。例如，土地所有权人可授权土地使用权人行使部分处分权。

2．房地产所有权的特性

（1）完全性。房地产所有权是就房地产为一般支配的完全权。所有权作为一般的支配权，是用益物权、担保物权等他物权的源泉。与所有权不同，他物权仅在使用收益上于一定范围内有支配权。

（2）整体性。或者称为单一性。房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。房地产所有权人可以在其房地产上设定他物权，即使其房地产的占有、使用、收益和处分等权能分别归他人享有，但房地产所有权人的所有权性质不受影响。

（3）恒久性。所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。

（4）弹力性。房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。

（5）绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。

3．房地产所有权的种类

（1）单独所有。指房地产由一个单位或个人享有所有权。

（2）共有。指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又分为按份共有和共同共有。

①按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；

②共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。

（3）建筑物区分所有权。指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。

房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。我国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。

三、房地产他项权利

1．建设用地使用权

（1）建设用地使用权含义

建设用地使用权也称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

（2）建设用地使用权的分类

按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（人股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”

2．宅基地使用权

宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

3．土地承包经营权

土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

4．地役权

地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。

5．抵押权

抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

6．租赁权

房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。

上述房地产权利的种类，如图1-2所示。

第三节 房地产市场

一、房地产市场概述

1．房地产市场的概念

（1）市场的概念

人们对于什么是市场，有多种定义或表述，例如：

①市场是商品交换的场所。

②市场是商品交换的任何场合。一个市场并不需要有看得见的有形场所。

③市场是连接商品生产者和消费者之间的桥梁。

④市场是相互作用，使交换成为可能的买方和卖方的集合。

⑤市场是能够使买者和卖者得到信息并相互交易的安排。

⑥市场是某种商品或某类商品需求的总和。而商品需求是通过买主体现出来的，因此也可以说，市场是某一产品所有现实买主和潜在买主所组成的群体。

【例】下列有关市场概念的说法中，错误的是（　）。[2011年真题]

A．市场是商品交换的场所

B．市场是消费者之间交流信息的场所

C．市场是连接商品生产者和消费者之间的桥梁

D．市场是能够使卖者和买者得到信息并相互交易的安排

【答案】B

【解析】人们对于什么是市场，有多种定义或表述，例如：①市场是商品交换的场所。②市场是商品交换的任何场合。一个市场并不需要有看得见的有形场所。③市场是连接商品生产者和消费者之间的桥梁。④市场是相互作用，使交换成为可能的买方和卖方的集合。⑤市场是能够使买者和卖者得到信息并相互交易的安排。⑥市场是某种商品或某类商品需求的总和。而商品需求是通过买主体现出来的，因此也可以说，市场是某一产品所有现实买主和潜在买主所组成的群体。

（2）房地产市场的概念

房地产市场是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。房地产市场可能是有形的，也可能是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所；反之，称为无形的房地产市场。

2．房地产市场的基本要素

房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：①存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务；②存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方；③交换价格符合买卖双方的利益要求。只有同时具备了这三个条件，实际的交易行为才能发生。

3．房地产市场的作用和特点

（1）房地产市场的作用

房地产市场具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。反映房地产市场状况的基本信息是成交价和成交量。当供不应求时，价格上涨；当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热；当成交量萎缩时，反映市场趋冷。

（2）房地产市场的特点

①交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移。

②交易的对象非标准化，是一个产品差异化（异质性）的市场。

③供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场。

④容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。

⑤较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。

⑥一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历。

⑦交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。

⑧交易程序较复杂，交易通常需要签订书面交易合同，需要办理抵押贷款、房地产登记等。

⑨广泛需要房地产经纪人提供服务。

二、房地产市场的分类

1．按照房地产流转次数的分类

按照房地产流转次数，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。

（1）房地产一级市场即建设用地使用权的出让。

（2）房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。

（3）房地产三级市场即投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场。

【例】把房地产市场分为房地产一级市场、二级市场和三级市场，是按照（　）进行的分类。[2011年真题]

A．房地产用途

B．房地产交易方式

C．房地产流转次数

D．房地产交易目的

【答案】C

【解析】按照房地产流转次数，房地产市场可分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，具体为建设用地使用权转让市场，新开发的商品房、经济适用住房等的初次交易市场。房地产三级市场即投入使用后的房地产买卖以及租赁、抵押等多种经营方式，具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场

2．按照房地产交易方式的分类

按照房地产交易方式，房地产市场可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。房地产由于价值较大、寿命长久，其租赁活动有时比买卖活动还要多。因此，房地产租赁市场有时比房地产买卖市场还要大，还要活跃，特别是住宅、写字楼这类房地产市场。

3．按照区域范围的分类

房地产的不可移动特性，决定了房地产市场是地区性市场。按照区域范围，房地产市场可分为区域房地产市场和整体房地产市场。

（1）具体可分为某个城市房地产市场、某个地区房地产市场或者全国房地产市场。因为房地产市场主要集中在城市化地区，所以常见的是按照城市来划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、三亚市房地产市场等。

（2）对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场通常存在较大差异，根据房地产市场调研或分析的需要，还要按照城市内的某一个具体区域来划分，例如分为市区房地产市场、郊区房地产市场；或者市区内不同区域的房地产市场，例如东城区房地产市场、西城区房地产市场。

（3）在宏观房地产市场分析中，有时还需要了解较大区域的房地产市场状况，例如东部地区房地产市场、中部地区房地产市场、西部地区房地产市场，一线城市房地产市场、二线城市房地产市场、三线城市房地产市场等。

值得指出的是，整体市场和区域市场是相对而言的，例如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场而言是区域房地产市场，相对于城市内不同区域房地产市场而言是整体房地产市场。

4．按照房地产交易目的的分类

按照房地产交易的目的，房地产市场可分为房地产使用市场和房地产投资市场。

（1）房地产使用市场是为了自用而购买或租赁房地产的市场。

（2）房地产投资市场是为了投资（出租、出售或转租）而购买或租赁房地产的市场。

房地产具有使用和投资双重性，以自用为目的而购买的房地产也可以用于投资，以投资为目的而购买的房地产在投资期问也可以自用。

5．按照达成交易与入住时间异同的分类

按照达成交易与人住时间的异同，房地产市场可分为现房市场和期房市场。

（1）现房是指目前已建成的房屋。

（2）期房是指目前尚未建成而在将来建成的房屋。

6．按照房地产用途的分类

按照房地产用途（功能），房地产市场可分为居住房地产市场和非居住房地产市场。

（1）居住房地产市场又可分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。

（2）非居住房地产市场又可分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。

7．按照房地产档次的分类

按照房地产档次（建造标准、装饰装修标准或者价格水平等），房地产市场可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。高档、中档和低档的评判标准及具体名称，因不同用途（功能）的房地产和不同的划分标准而有所不同。

8．按照房地产市场所处时间的分类

按照房地产市场所处时间，房地产市场可分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。了解过去和现在的房地产市场有助于预测未来的房地产市场。

三、房地产市场的主要参与者

1．房地产市场中的卖方

房地产市场中的卖方主要包括土地拥有者、房地产开发企业和房屋所有权人。

（1）土地拥有者是指土地所有者和土地使用者。在我国，政府垄断了国有建设用地使用权出让的一级市场，房地产开发用地需要通过建设用地使用权出让获得，或者通过出让后的建设用地使用权转让获得。政府出让的建设用地使用权来源，一是征收集体土地，二是收回国有土地。这就要进行征地和房屋拆迁，发生征地拆迁补偿费用，妥善安置农民或者城镇居民等。

（2）房地产开发企业简称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。开发商是房地产开发项目的决策者、投资者、筹资者、组织者、管理者和实施者。

在房地产开发建设过程中，主要有以下五类企业受开发商委托，直接参与房地产的开发建设和维护：

①规划设计单位。规划设计单位主要承担房地产开发前期建设项目的规划设计任务。根据城市总体规划和区域详细规划，按照规划管理部门给定的规划设计条件，并考虑建设用地的具体条件和周边环境，编制规划设计方案。

②勘察设计单位。勘察设计单位主要承担房地产开发前期的工程勘察、工程咨询、工程测量等工作。

③建筑设计单位。建筑设计单位一般承担房地产开发前期的建筑设计和建设过程中的建筑施工合同管理等工作。

④建筑施工企业。建筑施工企业也称为建筑工程承包商。开发商需要将房地产开发项目的施工工程发包给建筑工程承包商，由其按照所签合同条款，组织施工队伍及工程所需的材料设备，利用建筑技术和设备，与开发商密切配合，进行建筑施工，建造出满足社会需要的高质量的合格的建筑产品。建筑工程承包商是房地产开发项目建筑施工阶段的主要参与者和建筑质量的直接责任人。

⑤物业服务企业。已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地，需要进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，从而需要物业服务企业提供物业管理服务。

（3）房屋所有权人可能转让或出租自己拥有的房屋，成为二手房市场上的卖方。

2．房地产市场中的买方

房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买人和承租人。消费者在房地产市场交易中的取向总的来说是“物有所值”，即用适当的资金换取房地产的所有权或使用权。房地产市场中的购买人可分为自用型购买人和投资型购买人。对于自用型购买人而言，支付能力是其购买的主要约束条件；对于投资型购买人而言，拥有房地产后所能获取的预期收益大小，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。

3．房地产经纪机构

房地产经纪机构是房地产交易的中间商，是除了房地产交易双方之外的重要市场参与者，它为房地产交易者提供房源、客源、市场价格等信息，帮助房地产出售人、出租人寻找客户，帮助购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产，促成双方达成交易，协助双方订立房地产买卖或租赁合同，代办贷款、代办房地产登记等手续，还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。

4．其他专业服务机构

（1）金融机构。房地产的开发建设和购置都需要大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就难以正常运转。房地产需要的资金主要是两类，一是用于支付开发建设费用的“土地储备贷款”或“房地产开发贷款”，二是建成后用于支持置业投资者购买房地产的“个人住房贷款”或“商业用房贷款”。在市场经济条件下，金融机构为开发商和购房者提供贷款，作为商业银行既要获取利润，同时又要承担经营风险。

（2）房地产估价机构。房地产估价机构在建设用地使用权出让和房地产转让、抵押、征收征用、司法鉴定、税收等中提供房地产价值评估服务。其中，在房地产租售之前进行估价，可以确定房地产最可能实现的售价或租金水平。

（3）律师事务所。房地产开发建设、交易和使用过程中均需要律师事务所的参与，为有关委托人提供法律咨询服务。在房地产开发过程中，开发商在获取建设用地使用权时，通常委托律师出面签订土地使用权出让或转让合同；在房屋销售或出租时，代理签订销售合同或租赁合同。在房地产买卖过程中为居民提供有关法律咨询服务。

（4）会计师事务所。会计师事务所从事房地产企业的经济核算等多方面工作，例如，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向房地产企业负责人通报财务状况。

【例】下列不属于房地产专业服务机构的是（　）。[2013年真题]

A．金融机构

B．房地产估价机构

C．行政主管部门

D．律师事务所

【答案】C

【解析】其他专业服务机构主要包括：①金融机构；②房地产估价机构；③律师事务所；④会计师事务所。

5．房地产市场的管理者

房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律性组织。行政主管部门及行业自律性组织在参与房地产运行的过程中，其职能是管理、监督、服务。作为公众利益的代表者，政府在参与的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。行业组织，如中国房地产业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会等，对规范行业行为、促进房地产市场的健康发展起到不可替代的作用。

四、房地产市场竞争

1．房地产市场竞争的概念

房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，以及卖方之间的竞争和买方之间的竞争。

【例】同类房地产的卖方为自己利益最大化而进行的努力，属于房地产市场（　）。[2011年真题]

A．竞争

B．交易

C．投资

D．买卖

【解析】A

【答案】房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，以及卖方之间的竞争和买方之间的竞争。

（1）根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。

①卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。

②买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。

（2）竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖，但卖方与卖方之间竞争的结果却会降低价格。买方本来是要贱买，但买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。

【例】下列市场情况中，会导致房地产价格下降的有（　）。[2012年真题]

A．房地产买方之间的竞争

B．房地产卖方之间的竞争

C．房地产供小于求

D．房地产供大于求

E．大量发放个人住房贷款

【答案】BD

【解析】在卖方与买方之间的竞争中，卖方为了贵卖，会极力谋求抬高价格；买方为了贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多高，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。

2．房地产市场结构

市场结构又称市场类型，是根据同一市场上竞争程度的不同来划分的，通常分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场。这种分类也适用于分析房地产市场竞争状态。

（1）完全竞争市场

完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场。完全竞争市场必须具备以下条件：

①所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；

②有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者；

③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；

④买者和卖者都可以自由进出市场；

⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

（2）垄断竞争市场

垄断竞争市场是既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场。垄断竞争市场主要具有以下特点：①卖者和买者都比较多；②产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别；③市场信息比较完全。

由于生产者提供的产品存在差异，产品之间又有着替代性，随着生产者数量的增加，生产者之间的产品具有的竞争性也在增加。产品数量越多，消费者在不同的产品之间进行选择的余地也就越大。因此，在一定程度上限制了生产者的垄断性。生产者既是价格的接受者，又在一定程度上由于产品的差异是价格的制定者。房地产市场通常属于这种市场。

（3）寡头垄断市场

寡头垄断市场是少数几个生产者的产量和市场份额占该市场的绝大部分或者全部的市场。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。

（4）完全垄断市场

①完全垄断市场是由一个卖者或一个买者控制的市场。又可分为卖方垄断、买方垄断和双边垄断。

a．卖方垄断是指只有一个卖者而买者很多的市场。

b．买方垄断是指只有一个买者而卖者很多的市场。

c．双边垄断是指市场中只有一个买者和一个卖者的市场。

②一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：

a．只有一个卖者，而买者很多；

b．产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；

c．新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。

造成卖方垄断的原因有资源控制（如果一种产品的生产必需某些特定的资源，那么对这些资源的控制就会形成垄断）、政府许可限制（如许可证、特许权、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。在卖方完全垄断的市场中，这个生产者可以决定市场的价格。生产者根据利润最大化原则在利润最大的条件下决定产量和价格。因此，垄断生产者是市场价格的制定者，可以通过控制价格来调整市场需求。例如，垄断生产者可以通过差别价格来扩大利润。

五、房地产市场波动

1．房地产市场周期

“周期”，是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌；下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

（1）上升期

①在这一时期，需求不断增加，房屋（房地产）供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。

②上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

（2）高峰期

①在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。

②高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批房地产开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

（3）衰退期

①由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的房地产开发项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。

②衰退期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。

（4）低谷期

①需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。

②低谷期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；房地产开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。

【例】房地产市场周期大体有（　）等几个阶段。[2011年真题]

A．上升期

B．高峰期

C．衰退期

D．低谷期

E．平缓期

【答案】ABCD

【解析】从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌。房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

2．房地产“泡沫”

（1）“泡沫”的含义

“泡沫”一词用在经济方面，指的是一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。它是房地产的易发症。

（2）房地产“泡沫”表现

地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。

（3）房地产“泡沫”形成的原因

①群体的非理性预期。②过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。

（4）购买房地产需求的分类

按购买目的或动机分为：

①消费需求。也称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求。

②投资需求。它是购买房地产后以出租来获得回报的需求。

③投机需求。它是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。

④跟风需求。它是购买人还没有明确的购买目的，看到周围的人购买，自己也跟着购买的需求。

【例】购买人没有明确的购买目的，看到周围的人购买，自己也跟着购买的需求，即为（　）。[2013年真题]

A．消费需求

B．投资需求

C．投机需求

D．跟风需求

【答案】D

【解析】按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列4类：①消费需求，又称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求；②投资需求，是购买房地产后以出租来获得回报的需求；③投机需求，是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇；④跟风需求，是购买人还没有明确的购买目的，看到周围的人购买，自己也跟着购买的需求。

（5）判断房地产有泡沫的方法

看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比（又称毛租金乘数、租售比价）、入住率。

①从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与月房租有一个合理的倍数，一般为120倍左右。如果房价与月房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。

②从入住率来看，之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己使用还是出租，只要有人使用，泡沫的危险就不大；相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人使用，泡沫的危险就存在。

泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面上看起来是供不应求，实际上是供大于求。

第四节 房地产业

一、房地产业的概念和性质

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

按照世界上较为通用的三次产业分类法，产品直接取自自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门称为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。我国现行三次产业划分范围如下：

（1）第一产业是指农、林、牧、渔业。

（2）第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。

（3）第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业，包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。

城镇国有土地使用制度改革把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨、无限期使用、不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。

【例】按照三次产业分类法，房地产业属于（　）。[2012年真题]

A．第二产业

B．第三产业

C．物质生产部

D．基础产业

【答案】B

【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业属于第三产业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业，包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育、卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。

二、房地产业的地位和作用

房地产业是第三产业的重要组成部分，是国民经济的一个支柱产业，其作用具体表现在下列方面：

1．为各种生产和生活活动提供不可缺少的物质条件。房地产是基本的生产要素和生活必需品，任何单位和个人都需要房地产。

2．可以扩大内需、拉动投资增长、促进经济平稳较快发展。

3．可以带动钢材、水泥等建筑材料，电梯、空调等建筑设备，以及建筑业、装饰装修、家具、家用电器等相关产业的发展。

4．可以改善居民居住条件，提高居住质量。

5．可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌。通过房地产综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

6．有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

7．可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

8．可以增加税收和政府财政收入。

三、房地产业与建筑业的关系

1．房地产业和建筑业的区别

房地产业和建筑业之间既有本质区别又有密切联系。它们之间的主要区别是：

（1）建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，是从事建筑生产活动的行业，属于第二产业；

（2）房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

2．房地产业和建筑业的联系

房地产业和建筑业又有密切的联系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发建设活动中，房地产开发企业和建筑企业往往是甲方和乙方的密切合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是实施建设过程的乙方；房地产开发企业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑企业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。在实际中，建筑企业兼营房地产开发企业或者房地产开发企业兼营建筑企业的现象较常见，特别是建筑企业兼营房地产开发企业。

另外，房地产业的景气状况对建筑业有很大的影响。

四、房地产业的细分行业

房地产业主要包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称为房地产服务行业；房地产中介服务又分为房地产经纪、房地产估价和房地产咨询。其他房地产活动主要包括：房地产测绘、房屋安全鉴定、房屋征收实施等活动。因此，房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为房地产中介服务行业和物业管理行业，房地产中介服务行业又可分为房地产经纪行业、房地产估价行业和房地产咨询行业。

1．房地产开发经营行业

房地产开发经营简称房地产开发行业，是指取得待开发房地产特别是房地产开发用地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，并转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售（包括预售）、出租商品房的活动。

房地产开发经营行业具有单件性、投资大、周期长、风险大、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点，主要是资金密集的行业。

2．房地产经纪行业

房地产经纪行业是指帮助房地产出售人、出租人寻找房地产购买人、承租人，或者帮助房地产购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产的活动。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪行业是信息、知识和劳动密集的行业。

3．房地产估价行业

房地产估价行业是指分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为建设用地使用权出让和房地产转让、抵押贷款、征收征用补偿、法院强制拍卖、财产分割、损害赔偿、房地产税收等提供价值参考依据的活动。房地产估价通常要求独立、客观、公正，而估价委托人（客户）有时要求高估或者低估房地产的价值，存在一定的冲突。房地产估价活动具体由注册房地产估价师来完成，该行业是知识密集行业。

4．房地产咨询行业

房地产咨询行业是指为房地产活动当事人提供有关房地产法律法规、政策、信息、技术等方面的咨询、顾问服务的活动。现实中的具体房地产咨询业务主要有房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师、房地产估价机构和房地产经纪人、房地产经纪机构承担。房地产咨询行业是信息和知识密集的行业。

5．物业管理行业

物业管理行业是指对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务的活动。从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主、物业使用人的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。物业管理行业是知识和劳动密集的行业。

【例】房地产中介服务行业按照服务内容可分为（　）。[2011年真题]

A．建筑设计

B．房地产估价

C．房地产咨询

D．城市规划

E．房地产经纪

【答案】BCE

【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务行业和物业管理行业合称房地产服务行业；房地产中介服务行业又分为房地产经纪行业、房地产估价行业和房地产咨询行业。