第3章 房地产开发主体法律风险防范(2)

一审法院判决

广东省惠州市惠阳区人民法院受理此案后，于2008年8月29日公开开庭审理了本案。

法院经审理认为，原告向淡水“长富花园”项目投资175万元，有被告广东某房地产开发公司出具的《投资证明书》为证，应予认定。“长富花园”项目的经营管理均是被告广东某房地产开发公司，因此，被告广东某房地产开发公司应对原告的投资款负责。淡水“长富花园”项目的盈亏，决定着原告的投资款能否全额收回。现淡水“长富花园”项目开发已经完成，且被告广东某房地产开发公司已被工商部门吊销了营业执照，原告请求被告广东某房地产开发公司归还投资款175万元，被告广东某房地产开发公司作为淡水“长富花园”项目的开发经营方，掌握着淡水“长富花园”项目的一切账册，其有义务证明淡水“长富花园”项目是盈利还是亏损，但被告广东某房地产开发公司一直没有向本院提供有效证据证明淡水“长富花园”项目是亏损的，因此，原告请求被告广东某房地产开发公司返还投资款175万元，本院予以支持；被告广东某房地产开发公司虽然辩称其公司除淡水“长富花园”投资项目外，还有深圳梅林“通达楼”项目，“通达楼”项目亏损了数百万元，另外，原告在黑龙江某某经济贸易公司处拿走300多万元。因原告在本案中起诉的是其在淡水“长富花园”项目的投资款，根据被告广东某房地产开发公司出具给原告的《投资证明书》中亦表明原告投人的175万元是投入淡水“长富花园”项目的，因此，只要被告广东某房地产开发公司没有证据证明淡水“长富花园”项目是亏损的，原告请求全额归还其在该处的投资款是符合法律规定的。被告广东某房地产开发公司认为原告与其还有其他债务关系，属另一法律关系，可以另行起诉解决。对于原告请求支付利息问题，因原告投向淡水“长富花园”项目的资金是投资款，并末约定利息，因此，对支付利息的请求，本院不予支持。对原告请求被告某房地产开发集团公司承担连带责任的问题，因某房地产开发集团公司不是“长富花园”项目合作方，仅是被广东某房地产开发公司挂靠经营，原告与被告广东某房地产开发公司在淡水“长富花园”项目的投资关系是一种企业内部关系，与被挂靠方某房地产开发集团公司无关，因此，原告请求被告某房地产开发集团公司对投资款的归还承担连带责任无法律根据。对于原告请求被告姜某某承担连带责任问题，因被告姜某某只是被告广东某房地产开发公司法定代表人，原告是向被告广东某房地产开发公司投资，因此，因该投资行为所产生的权利义务依法应当由企业法人承担，而不应该由企业的法定代表人承担，因此，对原告的该项请求，本院亦无法支持。对于原告请求判令被告广东某房地产开发公司结算“长富花园”投资收益问题，因原告在本案中没有向本院申请对“长富花园”项目的账目进行审计，因此，对原告的该项请求，本院亦无法支持。对于原告请求被告中国某报社承担连带责任问题，因被告中国某报社是广东某房地产开发公司主管部门和出资单位，广东某房地产开发公司在2004年10月29日已被吊销营业执照，但至今末清算。中国某报社作为主管部门和出资单位是怠于履行清算义务，因此对原告的该项请求，本院可予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第48条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第18条的规定，判决如下：

1.被告广东某房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起10日内归还投资款175万元给原告李某某。

2.被告中国某报社应于本判决发生法律效力之日起15日内成立清算组，对被告广东某房地产开发公司进行清算，于3个月内清算完毕，并以广东某房地产开发公司的财产清偿原告的投资款，逾期不清算，应对原告的投资款的清偿承担连带责任。

3.驳回原告李某某对被告某房地产开发集团公司、姜某某的诉讼请求。

4.驳回原告李某某的其他诉讼请求。

一审判决后，原告李某某、被告广东某房地产开发公司不服，向广东省惠州市中级人民法院提起上诉。

【二审代理意见和裁定】

上诉人（原审原告）上诉意见

上诉人李某某上诉称：1.撤销〔2008〕惠阳民二初字第90号民事判决书第二、三、四项；2.判令被上诉人广东某房地产开发公司立即归还投资款175万元的相应利息给上诉人；3.判令广东某房地产开发公司结算“长富花园”的投资收益；4.判令广东某房地产开发公司支付“长富花园”的投资收益给上诉人；5.判令被上诉人中国某报社、姜某某、某房地产开发集团公司对广东某房地产开发公司债务承担连带清偿责任。

1.原审法院判决被上诉人归还投资款175万元给上诉人，但不支持归还该款的相应利息是完全错误的。

原审法院已查明上诉人李某某于1990年年底至1991年4月向淡水“长富花园”投资75万元，1993年1月又向淡水“长富花园”投资100万元，1996年10月28日广东某房地产开发公司出具《投资证明书》给上诉人，确认上诉人的上述投资事实。由于广东某房地产开发公司接受上诉人的投资后长期不向上诉人结算、支付投资收益，也没有将上诉人依法变更为股东，因此广东某房地产开发公司依法应当向上诉人支付占用上诉人投资款175万元期间的利息（利息按照逾期贷款利率计算）。原审法院以上诉人的投资款末约定利息为由，不支持上诉人支付利息的请求，显然是认定事实和适用法律的错误。

2.原审法院以上诉人未申请对“长富花园”项目的账目进行审计为由，不支持上诉人要求广东某房地产开发公司结算“长富花园”的投资收益及支付该投资收益给上诉人显然是错误的。

上诉人向原审法院提交证据《惠阳市“长富花园”工程办公室关于“长富花园”房地产开发经营汇报》已充分证明了“长富花园”项目赢利10845758.42元，广东某房地产开发公司应当向上诉人结算及支付该收益。如果被上诉人认为“长富花园”是亏损的，应当向原审法院提交相应证据，但被上诉人自始至终都没有提交。如果原审法院认为应通过“长富花园”项目的账目审计方能计算投资收益的话，那么应当由原审法院行使释明权向上诉人或被上诉人提出是否进行项目审计及其后果。事实上，上诉人的证据已非常详细、清楚地记载了“长富花园”项目的投资、负债、收益等相关数据，原审法院完全可依据该证据对上诉人的诉求作出判决。

3.原审法院判决被上诉人中国某报社于判决生效后15日内成立清算组等内容，完全违背了法律及相关司法解释的规定，属于错误判决。

原审法院已查明广东某房地产开发公司在2004年10月29日已被吊销营业执照。根据《公司法》的相关规定，作为主管部门和出资单位的中国某报社应在广东某房地产开发公司被吊销营业执照之日起15日内成立清算组，清算广东某房地产开发公司的债权债务，而不是在判决生效后才履行清算义务。由于中国某报社不履行清算义务，已导致广东某房地产开发公司所属全部财产——即“长富花园”17563.03平方米商品房被姜某某及某房地产开发集团公司非法处置完毕，所得款项770万元在2005年5月和2007年1月被姜某某等人自行分配。事实上，被处置“长富花园”商品房的价值远远大于770万元。因此，因中国某报社不履行清算义务造成广东某房地产开发公司的损失最少已在770万元以上。因此，中国某报社依法应向上诉人承担逾期清算广东某房地产开发公司的相关法律责任。此外，作为“长富花园”开始投资方中国某报社深圳记者站的相关法律责任也应当由中国某报社承担，该报社深圳记者站在接受上诉人投资款后，在没有清偿上诉人的投资款及相关权益之前，将该项目的全部权益移交给广东某房地产开发公司而造成上诉人的投资款及相关权益的损失，也应当由中国某报社承担。

4.原审法院认为被上诉人姜某某与某房地产开发集团公司不承担广东某房地产开发公司债务的连带责任也不符合法律的相关规定。

被上诉人姜某某作为广东某房地产开发公司的实际控制人，在广东某房地产开发公司被吊销营业执照后不仅不对广东某房地产开发公司进行清算，反而将广东某房地产开发公司的资金进行小范围的分配。特别是在上诉人对其提起诉讼后，与作为广东某房地产开发公司财产控制人的某房地产开发集团公司恶意串通，低价处置、转移广东某房地产开发公司的财产，并将所得价款由姜某某个人收取，并由其决定进行分配。姜某某的行为直接导致了广东某房地产开发公司财产贬值、流失，严重侵害了作为广东某房地产开发公司债权人的上诉人债权，依照法律的相关规定，姜某某应当对广东某房地产开发公司债务承担连带清偿责任。某房地产开发集团公司作为广东某房地产开发公司开发“长富花园”的挂靠方，“长富花园”的产权都登记在其名下进行对外发售。广东某房地产开发公司被吊销营业执照后，在没有对广东某房地产开发公司进行清算的情况下，某房地产开发集团公司与姜某某进行恶意勾结，将原价值1000多万元的“长富花园”1号楼北楼整栋建筑面积为6065.17平方米的楼房以350万元的低价格转给惠州市某实业有限公司，并将该转让款由姜某某自行收取；更为重要的是惠州市某实业有限公司还是某房地产开发集团公司的法定代表人控制的私营企业。因此，作为广东某房地产开发公司财产实际控制人的某房地产开发集团公司在广东某房地产开发公司被吊销营业执照后，恶意转移、侵吞、处置广东某房地产开发公司的财产，造成广东某房地产开发公司财产流失，同样严重侵害了上诉人对广东某房地产开发公司的债权。依照法律的相关规定，某房地产开发集团应对广东某房地产开发公司的债务承担连带清偿责任。