1.2 会计任务与会计核算

由于会计对象的特殊性，房地产开发企业的会计任务与会计核算工作也有其自身的特点。

1.2.1 会计任务

会计的任务，是根据客观的需要和要求确定的，它受会计对象的制约。房地产开发企业会计的任务，是指房地产会计在房地产开发经营管理中应承担的责任和应达到的要求，主要包括以下几个方面：

（1）加强会计核算，向管理者和投资者反映企业开发经营活动和开发经营成果的会计信息，并满足国家宏观经济调控的需要。

会计的基本职能之一，是以货币为主要计量单位，全面、连续、系统、综合地反映企业的开发经营活动。会计的这个职能，是通过会计核算实现的。为了不断改善企业开发经营管理，增强在房地产市场的竞争力，一方面要接受国家综合管理部门的指导，使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业政策的要求，另一方面要接受投资者的监督，使投资者关心企业，为企业提供再开发所需要的资金。因此，会计应及时取得和处理经济业务发生时的原始资料，遵循客观性、真实性、相关性、可比性、及时性、谨慎性等基本会计原则，分类记录各项资产、负债和所有者权益的增减变动情况，正确计算材料物资采购成本、房地产开发成本和其他业务支出，并将各项收入与相应的支出对比，确定企业的经营成果。企业管理者利用会计核算提供的资金、成本、利润及其分配情况的信息资料，可以掌握和分析企业的财务状况、成本水平、收入的取得、利润的形成和分配情况，并进一步分析企业计划和预算的完成情况，总结经验教训，找出差距，采取措施，改善经营管理。同时，还要为国家有关部门如财政、银行、审计等进行宏观调控提供重要经济信息。

（2）反映和监督企业财产物资保管、使用情况，积极促进企业贯彻执行国家有关法规和制度，有效地控制企业各项计划和预算，不断降低开发成本。

为了加强对企业的宏观控制，国家制定了一系列政策和法规，其中财务政策、财务制度、财经法规与会计工作关系密切。会计应利用其监督的职能，促使企业执行国家的有关法规和制度，以保证企业的开发经营活动合法、合理进行。为了达到预期的经济效益，企业也制定有一整套计划和预算，如开发建设计划、销售计划、成本计划、财务计划等，会计应按照计划和预算控制企业开发经营收支，并利用会计核算资料随时考核企业计划和预算的执行情况，以保证企业开发经营活动有目的、有计划地进行。

做好会计工作，还必须保证财产物资的安全完整，全面反映和监督各项财产物资的存在和变动情况。对于一切货币资金的收支、财产物资的收入、发出和转移，要据实填制凭证，认真进行审核，及时登记账簿。如果发现账实不符，应查明原因，属于毁损浪费、贪污盗窃、违法乱纪等行为造成的，要按有关政策和法律严肃处理，明确保管人员的经济责任。

同时，要不断减少物资消耗，节约使用资金，降低开发成本，就必须及时计算开发成本，反映开发产品在开发过程中的生产耗费。通过开发产品成本的计算和分析，可以使企业及时发现开发过程中存在的问题，采取降低开发成本的有效措施，多为企业提取再开发所需要的资金。

（3）考核分析企业的财务、成本和利润状况，促使企业不断提高经济效益。

房地产业的经济效益主要取决于企业资金的合理调度，各项费用支出的节约和利润的增长。会计应通过其反映的职能，随时掌握资产的构成、偿债能力、经营资金周转率和企业的获利能力，并将其与计划预算对比，与本企业历史最好水平对比，与国内同行先进水平对比，考核分析企业的经济效益，找出影响企业经济效益的原因，提出提高企业经济效益的措施。

（4）预测经营前景，参与经营决策，为管理层出谋划策。

要增强企业的市场竞争能力，必须不断提高企业的预测、决策水平。这就为会计提出了新的任务，不仅要对经济活动进行反映和监督，还要参与企业经营、预测、决策。会计应充分利用会计核算资料和其他有关资料，预测企业的经营收入、经营成本、经营利润的变化趋势，提出多种经营方案供管理层决策。

1.2.2 会计核算

（1）房地产企业生产经营的特点

房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，是一个综合性很强的行业，使其会计核算与其他企业会计核算具有明显区别，特征显著。要探讨房地产开发企业会计核算，应该先明白这些特点。

①房地产开发企业的经营范围。

·土地的开发和建设；

·房屋的开发、建设和经营；

·城市基础设施和公共配套设施的开发和建设；

·代建工程的开发；

·为商品房提供售后服务的其他多种经营业务。

②房地产开发企业的经营特点。

·开发经营的计划性；

·开发经营业务的复杂性；

·开发产品的商品性；

·开发建设的周期长、投资数额大；

·经营风险大。

③房地产开发企业的经营方式。

·定向开发，即事先与购买方签订合同，按照合同进行开发建设；

·投标开发，即参加招标项目进行投标，获得开发项目，开发建成后定向销售或自行销售；

·自行开发，即经当地政府批准，在总体规划指定的区域内自行开发、自行销售。

④房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别。

建设单位一般情况下目标单一，只建设而不经营；房地产开发企业既要开发又要建设，而且还要进行经营。在征地、拆迁、设计、建设等方面，房地产开发企业与建设单位又有相同之处。

施工企业一般只负责施工，不管征地、拆迁等前期工作，施工结束，验收合格交付开发企业；而开发企业既要从事土地开发和房屋建设，还要对土地和建筑产品进行经营，因此，具有生产、经营、服务三重性质。在工程的预、决算控制与管理方面，房地产开发企业与施工企业也有相同之处。

（2）房地产开发企业会计核算的内容

一般情况下，房地产开发过程主要分为五个阶段：投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。会计应适应不同阶段的资金使用需要进行核算。

①投资机会选择和决策阶段。

这一阶段会计的主要任务是对发生的相关研究费用进行核算，所发生的各项费用计入生产成本。

②开发前期工作阶段。

这一阶段主要涉及与开发工程有关的招投标、各种合同、条件谈判和签约等。这时，会计除了对发生的相关费用进行核算，将各项费用计入生产成本外，还应通过向银行等金融机构借款、发行股票或债券等方式进行筹资，并将筹资费用计入财务费用。

③建设施工阶段。

这一阶段的工作主要有土地征用和拆迁补偿、基础设施建设、建筑安装工程建设、竣工验收等。会计的主要工作是对发生的工程成本，分别记入生产成本科目及相关明细科目。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和出售房屋的单位成本，及时结转。

④租售阶段。

这一阶段会计的主要任务是将销售收入计入主营业务收入，缴纳各种税金；核算财务成果，计算利润，计提留存收益等。

⑤售后服务阶段。

这一阶段主要是对售后服务发生的各项费用，应分别计入管理费用和销售费用等科目。