投资收益见底的房地产

我们先看图2-4。

过去10年来，以北京、上海等一线城市为代表的房屋价格涨幅超过10倍（北上深目前实际平均价为5万元/平方米），很多二线或三线城市的房价涨幅也在5～10倍之间，那么未来会怎么样？是否还会复制过去的走势呢？

我的观点是不会，而且大多数城市的房价只能小幅上涨甚至不排除还有下跌的风险。只有那些大量提供就业导致人口净流入同时土地供应又很少的城市未来房价仍有上升空间，比如北京这样的一线城市未来5～10年房价仍有一倍左右的上升空间。

1975～2007年，房产的收益率是6%，股票的收益率是9.3%（股票是指数的增长，在美国来说算是不错的）。虽然9.3%比6%只多了3.3%，但是放在50年、30年的长周期来看，差距就是几千倍（见表2-3）。

从资产配置和投资的角度看，对于很多普通人来说买房的确是一个不错的投资选择，大多数在过去十年中投资房产的人都是赚的，所以大家对于房产的投资越来越热，越来越重，已经占到我们整个投资资产的2/3以上了。这足以反映大家对于房价上涨的一致预期，而国际上成熟国家的房地产的投资比例只有20%～30%，其余大部分是股票等金融资产。但是投资这件事一定不符合牛顿的惯性定律，而是符合物极必反理论。涨多了的资产反而会增加下跌的风险。

为什么未来房地产投资的预期回报率不会很高呢？我觉得有几点：第一，北、上、广、深等一线城市的房价未来上涨空间不大，很难复制过去10年的走势。第二，目前住宅房屋租金收益率只有2%～3%，这还是在很多业主不缴税的情况下实现的，实际上更低。如果房价在不大幅下跌的情况下，租金收益率很难大幅提高，所以影响房地产的投资回报率。第三，未来房屋持有成本随着房产税的推出一定会上升，所以间接影响房价上升预期和降低租金回报率。第四，目前很多地方政府比较依赖房地产发展经济，自然投资回报率不会很高。当然还有很多其他原因，总之对于投资来说不确定性很高。

对于我个人来说，只有符合如下条件的房地产我才会考虑投资，否则我会一直等待——当下的租金回报率（扣掉各种成本）达到10%以上，而且未来至少会保持稳定或者持续上升。