摘要

《中国房地产发展报告No.14（2017）》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2017年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、土地篇、金融篇、市场篇、管理篇、区域篇、国际借鉴篇、热点篇。总报告对2016年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产次级市场发展和热点问题进行深度分析。

整体来看，2016年，房地产市场在去库存的背景下经历了新一轮快速上涨。全国房地产开发投资总额首次超过10万亿元，同比增长6.9%，比2015年提高了5.9个百分点；全国房地产房屋新开工面积为16.7亿平方米，同比增长由2015年的－14.0%上升到8.1%，扭转了连续两年负增长态势；全国商品房销售面积继2013年之后再创新高，达到15.7亿平方米，同比增长22.5%，比2015年提高16个百分点；商品房均价增速也出现了2010年以来的2位数增长，比2015年提高2.7个百分点。但全国房地产开发企业土地购置面积为2.2亿平方米，是2001年以来新低，同比增速自2014年连续保持负增长态势；在房地产开发企业到位资金来源中，企业自筹仅增长0.2%，定金及预付款和个人按揭贷款增长较快。

回顾2016年全国房地产政策，可谓风云变幻，经历了一个从宽松到热点城市不断收紧的过程。先是在经济下行压力和库存水平高企的背景下，“两会”提出因城施策去库存，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁出台。在去库存系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。在国庆节前后，各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度，确保房地产市场平稳健康发展。2016年第四季度房地产市场渐趋平稳，政策分化进一步显现。2016年房地产市场存在的问题主要有以下几方面：市场分化加深加强，三四线城市去库存依然艰巨；长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强；租赁市场任重道远，住房租赁制度亟须完善；棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升。

展望2017年，世界经济增长形势依然不容乐观，全球货币宽松不断蔓延，资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍共存。国际资本市场的轮动，也将进一步增加国内资本市场风险。控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。货币政策的“稳健中性”则决定了2017年货币环境全面宽松不再。2016年信贷结构的投向和流向异常，也将促使2017年信贷政策实现更均衡分配，即加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一线、二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2017年，我们对于房地产市场的整体判断是进入量价调整阶段，房地产市场分化将进一步深化和强化，但不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。二线过热城市房价空间被透支，量价回调是大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个市场发展的新风口，如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展，城市潜力将逐渐显现，量价将进入平稳增长周期；西部节点型城市，如重庆、成都、西安等城市房价相对较低，市场发展有望进入新阶段。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。