总报告
General Report

B.1 2016年中国房地产市场形势分析及2017年展望

总报告编写组

2016年，房地产市场在“去库存”的背景下经历了新一轮快速上涨。面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。在国庆节前后，各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度，确保房地产市场平稳健康发展。从市场发展看，目前仍存在以下突出问题：市场分化加深加强，三、四线城市“去库存”依然艰巨；长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强；租赁市场任重道远，住房租赁制度亟须完善；棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升。展望2017年，世界经济增长形势依然不容乐观，全球货币宽松不断蔓延，资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍存在。国际资本市场的轮动，也将进一步增加国内资本市场风险。控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。房地产市场分化将进一步深化和强化，分类调控和因城施策仍是房地产调控主调，但不同的城市仍存在市场机会。

一 2016年房地产市场运行特点

2016年，在“去库存”背景下，针对房地产的宏观调控政策呈现了“先松后紧”的态势。2016年9月前后全国有20多个城市的限购政策重启且不断严格、收紧。总体上，与房地产开发相关的主要指标增速均好于2015年。房地产市场经历了近年来的又一次繁荣。

（一）房地产投资增速回暖

2016年，全国房地产开发投资为102581亿元，投资总额首次超过10万亿元，是1997年投资总额的32.3倍，同比增长6.9%，增速比2015年提高5.9个百分点。其中，住宅投资为68704亿元，同比增长6.4%，增速比2015年提高6.0个百分点（见图1）。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%，同比增长6.4%，增速比2015年提高6.0个百分点；办公楼投资为6533亿元，同比增长5.2%，增速比2015年减少4.9个百分点；商业营业用房投资为15838亿元，同比增长8.4%，增速比2015年提高6.6个百分点。房地产开发投资增速回暖，主要指标表现好于2015年，更有利于今后3年左右的住房供给。

从月度数据看，2016年房地产开发投资增速比2015年平稳，基本为5%～8%。扭转了2015年从年初到年末一直下滑的态势（见图2）。

从区域看，2016年房地产开发投资增速东、中、西部地区分别为5.6%、10.7%、6.2%，中部地区高于东、西部地区，但东部地区投资额的绝对值几乎等于中、西部地区的投资额之和，东部地区仍然占绝对优势（见表1）。

（二）土地购置面积增速降幅减小

2016年，全国房地产开发企业土地购置面积为2.2亿平方米，是2001年以来新低，同比增速为－3.4%，但增速比2015年提高28.3个百分点，2014年开始同比增速为负增长态势，但2016年幅度减小（见图3）。土地购置面积的下降，将影响3年左右的住房供应。

从月度看，2016年土地购置面积增速呈上升态势，第二季度开始基本稳定在－9%至－3%之间（见图4）。

（三）房屋新开工面积增速和竣工面积增速由负转正

2016年全国房地产房屋新开工面积为16.7亿平方米，同比增速由2015年的－14.0%上升到8.1%，扭转了连续两年负增长的态势。其中住宅新开工面积为11.6亿平方米，同比增长8.7%，增速比2015年提高23.3个百分点（见图5）。新开工面积增速上升有利于今后1～2年的房屋供给。

2016年全国房地产开发房屋竣工面积为10.6亿平方米，为1997年以来第二高，同比增长6.1%，比2015年提高13.0个百分点。其中住宅竣工面积为7.7亿平方米，同比增长4.6%，增速比2015年提高13.4个百分点（见图6）。

（四）商品房销售面积又创新高

2016年全国商品房销售面积继2013年的13.0亿平方米后再创新高，为15.7亿平方米，同比增长22.5%，增速比2015年提高16个百分点。其中，住宅销售面积也是又创新高，为13.8亿平方米，同比增长22.4%，增速比2015年提高15.5个百分点（见表2）；办公楼、商业营业用房销售面积分别为0.38亿平方米、1.1亿平方米，同比分别增长31.4%和16.8%。

2016年商品房待售面积为6.95亿平方米，同比下降3.2%，而2015年商品房待售面积同比增长15.6%。其中，2016年住宅待售面积为4.0亿平方米，基本与2014年末水平相当，同比下降11.0%，而2015年住宅待售面积同比增长11.2%。办公楼、商业营业用房待售面积同比分别增长10.8%和8.0%。

从区域看，东部地区销售面积绝对值仍遥遥领先，达7.3亿平方米，东部地区优势没有改变。但增速是中部地区领先，同比增长28.4%（见表3）。

（五）商品房均价增速又回到2位数增长

2016年在全国商品房销售面积大幅增加的情况下，商品房均价高达7476元/平方米，增速也出现了2010年以来的2位数增长，同比增长10.1%，比2015年提高2.7个百分点。住宅均价7203元/平方米，同比增长11.3%，比2015年提高2.2个百分点（见图7）。办公楼、商业营业用房均价分别为14334元/平方米、9786元/平方米，同比分别增长11.0%和2.3%，均比2015年有所提高。

（六）房地产开发企业到位资金中其他资金增速上涨很快

2016年房地产开发企业到位资金高达14.4万亿元，同比增长15.2%，比2015年提高12.6个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别为21512亿元、140亿元、49133亿元和73428亿元，同比分别增长6.4%、－ 52.6%、0.2%、31.9%, 4项指标占比分别为14.9%、0.1%、34.1%、50.9%，前3项指标占比均在下降，只有其他资金比重比2015年提高6.4个百分点（见图8）。在其他资金中，定金及预付款和个人按揭贷款分别为41952亿元、24403亿元，同比分别增长29.0%和46.5%，增幅分别比2015年提高21.5个百分点和24.6个百分点。

需要注意的是，在房地产开发企业到位资金的增长中，企业自筹仅同比增长0.2%，几乎没有增长，增长的部分主要在其他资金中与购房者相关的定金及预付款和个人按揭贷款两项中，这也是容易出现金融风险的资金，值得关注。

二 主要城市的房地产市场指标比较

主要城市的房地产市场指标比较，将从成交价格、成交量、投资额、土地购置面积、建设面积等方面进行分析。鉴于数据的可获得性，城市层面的房地产市场数据将使用国家统计局、CREIS中指数据库和Wind数据库的数据。成交价格分析使用的是国家统计局公布的全国70个大中城市住宅价格指数，成交量、投资额、土地购置面积、建设面积等方面的分析使用的是35个大中城市的房地产数据，2015年数据来自《中国统计年鉴2016》， 2016年的数据来自CREIS中指数据库和Wind数据库，课题组对国家统计局、CREIS中指数据库和Wind数据库的数据进行了交叉核对，以保证数据的连续性、可比性。

（一）70个大中城市中，新建商品住宅价格涨幅前三位依次是深圳、上海、厦门，二手住宅价格涨幅前三位依次是深圳、合肥、北京

从国家统计局公布的2016年全国70个大中城市住宅价格指数看，深圳、上海、厦门的新建商品住宅价格涨幅最大，深圳、合肥、北京的二手住宅价格涨幅最大。鉴于数据的可获得性，本文以全国70个大中城市2016年1～12月的同比价格指数平均值（见表4）为依据，来判断各城市的住宅价格涨幅。2016年深圳新建商品住宅价格的同比涨幅约为45%、二手住宅价格同比涨幅约为39%；上海新建商品住宅价格的同比涨幅约为33%、二手住宅价格的同比涨幅约为30%；厦门新建商品住宅价格的同比涨幅约为32%、二手住宅价格的同比涨幅约为26%；合肥新建商品住宅价格的同比涨幅约为30%、二手住宅价格的同比涨幅约为37%；北京新建商品住宅价格的同比涨幅约为23%、二手住宅价格的同比涨幅约为35%。虽然各城市的新建商品住宅和二手住宅价格的同比涨幅有所不同，但是涨幅居于前列的城市具有高度一致性：新建商品住宅价格同比涨幅居前10位的城市依次为深圳、上海、厦门、南京、合肥、北京、杭州、广州、福州、天津；二手住宅价格同比涨幅居前10位的城市依次为深圳、合肥、北京、上海、厦门、南京、广州、天津、杭州、郑州。其中，有9个城市均位于新建商品住宅和二手住宅价格涨幅前10位。

（二）70个大中城市中，一线城市领涨、热点二线城市补涨、其余城市表现较为平稳

从国家统计局公布的2016年全国70个大中城市住宅价格指数看，无论是新建商品住宅还是二手住宅，价格变化趋势基本一致（见图9和图10），即一线城市大幅领涨，热点二线城市补涨明显，其余二线城市和三线城市均小幅上涨。2016年一线城市新建商品住宅价格的平均同比涨幅约为29.8%、二手住宅价格的平均同比涨幅约为31.1%；热点二线城市新建商品住宅价格的平均同比涨幅约为18.6%、二手住宅价格的平均同比涨幅约为15.3%; 70个大中城市中其余二线城市和三线城市，新建商品住宅价格平均同比涨幅分别约为3.3%和1.6%、二手住宅价格的平均同比涨幅分别约为2.2%和0.8%。

一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；热点二线城市是在国家统计局提出的15个一线和热点二线城市中去除上述一线城市后的11个城市，即天津、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都；其余二线城市是在国家统计局惯常公布房地产数据的35个大中城市中减去上述一线和二线试点中包括的城市，即包括石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、宁波、南昌、青岛、长沙、南宁、海口、重庆、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐21个城市；三线城市则是在70个大中城市中减去上述一、二线城市，即包括唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义和大理34个城市。

（三）35个大中城市中，新建商品住宅成交量前三位依次是重庆、成都、武汉，成交量增幅前三位依次是郑州、天津、杭州

由于35个大中城市统计的商品住宅销售面积和销售额分别是房地产开发企业本年出售商品住宅的合同总面积和合同总价款，因而可以将其视为新建商品住宅的成交量指标（见表5）。从35个大中城市住宅成交量来看，2016年新建商品住宅销售面积居前三位的依次是重庆、成都和武汉，销售面积分别为5105.46万平方米、3279.17万平方米和2931.06万平方米；新建商品住宅销售面积居后三位的依次是呼和浩特、厦门和西宁，销售面积分别为344.80万平方米、322.34万平方米和292.11万平方米。从35个大中城市的住宅成交量增幅来看，2016年新建商品住宅销售面积增幅居前三位的依次是郑州、天津和杭州，增幅分别为51.7%、50.6%和46.1%；新建商品住宅销售面积出现负增长的有4个城市，分别是南京、厦门、深圳、北京，增幅分别是－1.6%、－6.8%、－11.7%和－12.9%。部分一线城市和热点二线城市的成交量较低反映了这些城市的新建住宅供应量较少，导致新房供应量明显减少，而新房成交量较大的城市则集中在土地供应相对较为充足的二线城市。

（四）35个大中城市中，房地产开发投资额前三位依次是北京、重庆和上海，投资额增幅前三位依次是南昌、郑州、深圳

35个大中城市中，2016年房地产开发投资额高居前三位的依次是北京、重庆和上海，房地产开发投资额分别为4000.57亿元、3725.95亿元和3709.03亿元；房地产开发投资额居于后三位的依次是兰州、乌鲁木齐和西宁，房地产开发投资额分别为370.39亿元、344.71亿元和316.50亿元。北京、重庆和上海都是人口规模超过1000万人的超大城市，兰州、乌鲁木齐和西宁则是人口规模低于500万人的大中城市。可见，房地产开发投资依然青睐人口更为集中、人口规模更大的城市。从35个大中城市的房地产开发投资额增幅来看，增幅居于前三位的城市依次是南昌、郑州和深圳，这三个城市2016年的房地产开发投资额比2015年分别增长了39.0%、38.9%和32.0%。而房地产开发投资额降幅最大的城市是沈阳，其次是大连，再次是哈尔滨，均是位于东北的城市，这三个城市2016年的房地产开发投资额比2015年分别减少了46.9%、40.4%和11.4%（见表6）。

（五）35个大中城市中，土地购置面积居前三位的依次是重庆、成都、合肥，土地购置面积增速超过100%的依次是天津、南京、郑州

35个大中城市中，2016年土地购置面积居前三位的依次是重庆、成都和合肥，土地购置面积分别为959.00万平方米、531.16万平方米和501.64万平方米；土地购置面积居于后三位的依次是贵阳、呼和浩特和西宁，土地购置面积分别为33.29万平方米、27.86万平方米和17.19万平方米。从35个大中城市的土地购置面积增速来看，增速居于前三位的城市依次是天津、南京和郑州，这三个城市土地购置面积的增速均超过了100%, 2016年的土地购置面积比2015年分别增长了174.1%、142.4%和112.9%。同时，35个大中城市中有17个城市的土地购置面积出现了负增长，其中，降幅最大的三个城市分别是贵阳、银川、兰州，2016年的土地购置面积比2015年分别下降了83.5%、57.4%和53.3%（见表6）。

（六）35个大中城市中，重庆、成都的住宅施工、竣工面积均居前三位，济南的住宅施工、竣工面积的增速均居前三位

35个大中城市中，2016年住宅施工面积居前三位的依次是重庆、成都和西安，分别为17932.69万平方米、11831.95万平方米和10448.32万平方米；住宅施工面积居于后三位的依次是海口、厦门和西宁，分别为1971.74万平方米、1953.07万平方米和1258.80万平方米。从35个大中城市的住宅施工面积增幅来看，增幅居前三位的城市依次是郑州、济南和太原，2016年的住宅施工面积比2015年分别增长了32.4%、17.4%和16.4%。同时，35个大中城市中也有15个城市的住宅施工面积出现了负增长，其中，降幅最大的三个城市分别是贵阳、沈阳和哈尔滨，2016年的住宅施工面积比2015年分别下降了15.3%、15.3%和12.9%（见表7）。

35个大中城市中，2016年住宅竣工面积居前三位的依次是重庆、天津和成都，分别为3084.00万平方米、2189.14万平方米和1738.50万平方米；住宅竣工面积居于后三位的依次是西宁、兰州和大连，分别为187.11万平方米、166.03万平方米和146.62万平方米。从35个大中城市的住宅竣工面积增速来看，增速最快的是济南和成都，这两个城市的住宅竣工面积增速均超过了100%, 2016年的住宅竣工面积比2015年分别增长了116.6%和102.5%。同时，35个大中城市中也有16个城市的住宅竣工面积出现了负增长，其中，降幅最大的三个城市分别是昆明、贵阳和大连，2016年的住宅竣工面积比2015年分别下降了56.2%、41.0% 和37.2%（见表7）。

三 当前房地产市场面临的主要问题

2016年我国房地产市场进一步分化，一、二线城市房价经历了一轮高潮，而三、四线城市房地产市场库存依然严重。究其根源，既有长期以来一直存在的体制机制问题，也有本年度市场发展的一些特色。从市场发展来看，概括起来有以下几方面的问题：市场分化加深加强，三、四线城市“去库存”任务艰巨；长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强；租赁市场任重道远，住房租赁制度亟须完善；棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升。

（一）市场分化加深加强，三、四线城市“去库存”任务艰巨

房地产市场是个区域性特征很强的市场，与区域经济社会发展紧密联系。自中国经济步入新常态以来，房地产市场分化特征日益凸显。2016年，中国房地产市场发展呈现冰火两重天的特点。从住房市场发展来看，一方面，一线城市和二线城市住房市场供不应求，价格暴涨，面临难以及时补库存的窘境；另一方面，大多数三、四线城市住房市场供过于求，房价不涨反跌，库存仍然较大。从非住房市场发展来看，办公楼和商业营业用房的“去库存”压力更大，待售面积总量均同比增长。考虑到住房市场发展在全面建成小康社会中的特殊作用，2016年12月，中央经济工作会议明确提出“去库存”方面要重点解决三、四线城市房地产库存过多问题。

三、四线城市“去库存”任务依然艰巨，存在三个方面的主要问题与难点：第一，一、二线城市限购促使房地产企业转战三、四线城市，而地方政府短期靠房地产投资拉动经济增长的思路没有发生变化，两者联手后造成目前房地产市场供给过剩而形成“去库存”困局；第二，三、四线城市虽然能从城镇化进程中获益，但城市的基础设施建设和公共服务水平仍然较低，短期内难以做到对进城务工人员提供均等化的公共服务，其对周边农业转移人口的吸引力有限；第三，三、四线城市受限于自身经济社会发展水平，城镇家庭普遍收入水平不高，难以扩大市场需求，并且还需应对周边一、二线城市对其的虹吸效应，这使得消化市场存量难度加大。

（二）长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强

纵观中国房地产市场过去十年的发展表现，其有着鲜明的“中国式调控政策市”的印记，调控的传统思路是以控需求为主导来实现控房价、保增长的目标。自从中央政府提出供给侧结构性改革以来，房地产市场调控开始注重市场供给侧调控，但2016年的实际效果并不是很理想。从土地市场表现看，因一线和热点二线城市更具发展潜力和保值增值空间，开发商出于对房价的看涨预期和补库存的需求，不惜代价争夺有限的土地资源，导致各地“地王”频现，土地成交价格和溢价率均位于高位。从商品房市场表现看，商品房销售面积和销售额再创新高，一、二线城市房价飙升，炒作投机成分上升，价格泡沫具有不断扩大的趋势，高速上涨的房价严重透支了城市居民的未来消费能力，最终会影响到城市实体经济发展潜力。这些造成市场严重失衡的表现和问题，说明构建房地产市场长效发展机制还需要时间。

与短期注重需求侧调控比较，房地产市场长期稳健发展更需要积极进行供给侧调控，使供需两侧的调控实现均衡。考虑到房地产市场的区域属性，实现供给侧调控离不开地方政府的大力支持。目前大多数地方政府对此存在认识不足，主要表现为以下几个方面：其一，在经济新常态背景下，地方经济增速放缓，地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入，当地价上涨后也会给市场传递房价上涨预期，容易造成房地产和经济泡沫；其二，住房兼具居住和投资的双重属性，在经济增长放缓的压力下，房地产市场成为多数城市经济增长的重要支撑，因而导致一些热点城市住房居住属性和投资属性失调，房价增长过快。

（三）租赁市场任重道远，住房租赁制度亟须完善

中国自住房制度改革和推行住房市场化以来，虽然住房交易市场和租赁市场都是自由发展，但从具体实践来看，交易市场一直是市场主角，不断发展和完善，而租赁市场发展相对滞后，社会关注相对较少，被边缘化。虽然2016年6月，国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕 39号），提出要构建租售并举的住房制度，并在税收、住房公积金等各个方面鼓励租房，但从市场给出的反馈可以看出，这种鼓励措施并没有得到很好的效果。

从现有住宅租赁市场的发展情况看，主要存在三个方面的问题与难点：第一，现有的城镇住房租赁供给主要以个人出租自有住房为主，缺乏专业机构参与，不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的租赁住房供应体系，需要培育市场多元主体，多种渠道增加租赁住房供应；第二，住房租赁双方主要通过房地产中介机构交易，但一些中介机构发布虚假房源信息诱导消费者，甚至存在“黑中介”、“黑二房东”、欺诈性涨价、克扣押金、违规出租或代理出售、强制逐客等现象，侵犯了承租人的合法权益，扰乱了住房租赁市场的秩序；第三，因缺乏保障租赁双方当事人权利义务等方面的法律制度规范，也尚未建立住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理体系无序，严重阻碍租赁市场的发展。

（四）棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升

2016年是中国实施城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划（2015～2017年）的关键年，全年实现棚户区住房改造600多万套和农村危房改造380多万户。棚户区改造作为改善困难家庭居住条件、优化城市空间结构、扩大内需的重要举措，在各地实践中仍存在一系列问题：第一，由于土地、规划等各方面原因，棚户区改造项目普遍存在空间选址偏僻、远离市或城镇中心、规划布局不合理等问题；第二，棚户区改造的土地征收情况比较复杂，征收政策不完善，部分征收对象的期望值过高，部分地区的征收安置补偿费也不能及时兑现，客观上加大了征收难度，造成前期工作进展缓慢；第三，棚户区改造项目常采取大规模集中建设方式，前期资金投入大而棚户区改造的资金来源有限，导致配套设施和社区公共服务建设相对滞后。

棚户区配套设施供应不足，公共服务难以做到均等化，直接影响居民入住率和满意度，最终导致城镇住房保障效率降低。这些不足主要体现在三个方面：其一，规划布局不科学，部分地区的配套设施建设并没有做到与棚户区改造住房同步规划，并未明确与棚户区居住人口相匹配的公共服务设施的种类、建设规模和要求等；其二，建设用地跟不上，部分地区棚户区改造的配套设施和社区公共服务用地并未实现及时落地，导致后续难以做到同步报批和建设；其三，金融支持还不够，交通、供水、供热、供气等配套设施和教育、医疗等公共服务的前期投资大，地方政府受财政实力限制而资金投入有限，同时由于这些项目的商业价值低，社会资本和金融机构参与的热情普遍不高，导致各地棚户区改造的资金缺口普遍较大。

四 政策建议

“十三五”期间，在经济运行进入新常态的背景下，中国房地产市场也表现出明显的分化特征。2017年，房地产市场的区域分化特征将进一步深化和强化，分类调控和因城施策仍是房地产调控主基调。进一步规范发展住房租赁市场，完善购租并举的住房制度迫在眉睫。为了加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，还需要加快推动房地产金融创新和房地产税收立法改革。

（一）分类调控，因城施策，促进房地产市场均衡发展

现阶段，我国房地产市场区域性分化日益显著，“双高”特征明显，即一、二线城市高房价和三、四线城市高库存并存。解决当前房地产市场供需失衡的关键举措仍然是分类调控，因城施策。对一线和热点二线城市的市场调控，首先，要从“单一需求调控”转向“供需并重调控”。具体而言，第一，盘活城市土地存量，鼓励和支持存量土地挖掘，最大限度地发挥土地效益。第二，调整和优化城市内部用地结构，合理提高住宅用地比例。第三，改善商品房供应结构，增加中小户型住宅供应数量，提高建筑容积率。第四，严防和打击房地产开发商的囤地行为，解决土地闲置问题，控制土地溢价，加强土地供应调控。

其次，要从单一“调房价”转向综合“调结构”。住房兼具居住和投资属性，住房消费天然地需要金融支持，但是要避免炒房投机行为。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，使住房回归居住属性，这需要调控住房供应体系。一方面，要加强分层次的住房市场供应，稳定价格预期，避免房价过快上涨；另一方面，需要加强住房保障建设，增加保障性住房供应，提供货币化的住房补贴，以满足低收入者和住房困难家庭的住房需求。

对三、四线城市的市场调控，面对供过于求和当地居民支付能力不足的问题，短期内要坚持“三个结合”。第一，将“去库存”与棚户区改造相结合。推进棚改货币化安置，继续提高安置比例。减少重复建设，鼓励和引导市民购买库存商品房。第二，将“去库存”与支持农民进城相结合。加快户籍制度改革和建立居住证制度，提高城市基础设施建设和公共服务水平，促进公共服务均等化，吸引农业转移人口。第三，将“去库存”与发展城市住房租赁市场相结合。鼓励将现有存量房改为租赁性住房，通过优惠政策鼓励住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。

长期发展则要遵循“三个注重”。第一，注重城市规划的科学性。科学预测城市的人口规模和居民的实际住房需求，合理规划商品房的供应比例和供给结构。第二，注重产业发展的可行性。通过合理引入产业，配置优质公共资源。在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住，逐步盘活库存。第三，注重培养城市竞争能力。通过加快城市基础设施配套建设，营造出良好的投资和居住环境，促进产业发展和配套服务，培育城市创新能力，提高城市竞争力，以吸引人口和增加住房需求。

（二）规范发展，购租并举，完善住房供应体系的新格局

住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，是解决城镇居民住房问题的重要渠道。针对目前我国住房市场购租失衡的问题，需要规范发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。在具体实践中，需要做好如下四个方面的工作。

第一，加快培育市场供应主体，增加中小户型房源的有效供给。引导社会将部分处于闲置或半闲置状态的存量商品房按规定改建为租赁住房，构建以租赁需求为导向的供应模式。发展机构化、规模化的租赁企业，制定更为优惠的土地供给、税费优惠等政策以吸引和激励房地产开发企业进行租赁性住房的开发与经营，实现从以售为主向租售并举的转变。

第二，保障租赁双方特别是承租人的合法权益。立法部门要将国务院有关发展住房租赁市场的文件条例上升到法律层面，推进住房租赁市场立法，以法律促发展。明确租赁当事人权利义务，使租房居民在公共服务和配套设施方面与房东享有同等待遇。建立健全住房租赁监管机制，明确相关各方职责。建设住房租赁信息服务与监管平台，加快建设住房租赁市场信用体系，实现租赁信息公开化，强化租赁企业和中介机构的备案管理，提供房源信息发布、合同网签和登记备案等服务。规范租赁中介机构行为，严厉打击市场乱象。

第三，增强居民的住房货币支付能力，特别是低收入家庭、“夹心层”以及进城务工人员的货币支付能力。具体而言，一是放宽住房公积金的使用条件，扩大公积金租房的空间范围，在更多城市实施租房提取公积金举措。二是允许房租按合理比例抵扣个人所得税，尽可能地提高中低收入人群的住房消费能力。三是推进公共租赁住房货币化补贴，扩大公共租赁住房覆盖面，提高城镇居民的住房消费支付能力。

第四，充分利用大数据等高科技手段，提高信息化管理与服务水平。一是改变传统的租赁模式，将“互联网+”与住房租赁服务相结合，建立专业化房源信息共享服务平台。由专业化企业整合分散的空闲房源进行统一化出租管理，为租客提供搜索引擎、个性化推荐、房源邻里信息展示服务，为业主提供闲置房产信息发布及托管服务。提高租房匹配效率，实现在线短租、长租公寓运营商规模化发展。二是建立健全信息监管平台，加强对互联网租赁的房源信息、住房质量、租金水平、交易过程等方面的监管，切实保障租赁当事人权益。

（三）注重特色，转型发展，开辟房地产市场发展的新天地

我国正处于城镇化深入发展的关键时期，需要全面提高城镇化质量，推进以人为核心的新型城镇化，走城乡互补和协调发展之路。新型城镇化着重解决“三个1亿人”问题，为房地产业发展提供了巨大的潜在需求，是未来房地产业发展与转型的基础动力。

特色小镇是当前新型城镇化建设的重要载体，已成为国家战略。因此，房地产企业应紧抓特色小镇创建机遇，在小镇的开发建设经营上发挥重要作用，及时调整发展战略，由开发商转型为运营商。房地产业的本质是服务业。在具体实践中，要防止特色小镇开发的“房地产化”，避免盲目造镇、一哄而起、搞大跃进，而应真正实现“产业化”与“特色化”。房地产企业需要及时关注国家有关特色小镇发展的政策导向和产业动向，结合特色小镇自身禀赋，进行创新开发，搭建专业化建设和运营管理平台，实现盈利渠道多元化。

与此同时，地方政府也要积极改变自身角色，从决策者转变为服务者，处理好与企业的关系，充分尊重市场力量，科学规划小镇发展，引导社会资本投入。最终，通过政企合作，经过特色产业的发展，特色小镇形成产业和人口的聚集，实现房地产行业、特色产业与城镇化的相互促进发展。

（四）推动创新，防范风险，丰富房地产金融支持手段

现阶段，我国商业银行对房地产行业的支持贯穿于土地储备、房地产开发及销售的各个环节，房地产信贷占商业银行贷款的比重居高不下。房地产业的巨额信贷给整个银行体系带来了潜在的巨大风险，一旦房价降幅过大，商业银行将成为金融风险的直接承受者，严重影响我国经济发展和社会稳定。因此，要防范或缓解金融风险，就需要推动房地产业金融创新，主要建议有以下几点。

第一，积极推进商品住房抵押贷款证券化（MBS）。将商业银行的住房抵押贷款转化为可转让金融工具，既满足了房地产业发展的资金需求，又盘活了银行资金，实现了风险分散。中国建设银行早在2005年就发行了国内首单“建元2005－1”住房抵押贷款资产支持证券。因此，有必要在试点的基础上，积极扩大住房抵押贷款规模。

第二，积极开展房地产投资信托基金（REITs）试点。为利于政府统筹相关各方利益和进行试点突破，可在证券交易所试点发行公共租赁住房REITs，形成可持续的公共租赁住房投融资机制。通过发行REITs，有助于投入公共租赁住房项目的社会资本在短期内收回前期投资，加快资金周转，引导社会资本有序退出。

第三，完善政策性住房金融体系。在短期内，继续完善住房公积金制度，方便缴存用户使用住房公积金，同时争取降低住房公积金贷款利率。长期探索建立政策性住房金融机构。借鉴国际上政策性住房金融机构的有关做法，筹建公共住房银行，或在金融机构中选择特定的机构，授权其从事与城市基础设施建设及房地产开发建设相关的融资业务，实施与规划直接挂钩、利率与信贷受严格管束的特殊投融资制度，将低成本的长期社会资金引入住房租赁市场和住房保障领域，为难以从商业银行获得信贷的开发经营企业和个人提供长期、低息的住房资金支持。

（五）加强改革，立法优先，加快推进房地产税法落地实施

自1994年分税制改革以来，地方政府的财权和事权就难以匹配。随着土地市场和房地产市场的快速发展，地方政府通过出让城镇土地使用权获得的出让金收入逐渐成为地方财政收入的重要来源。要想让地方政府在房地产宏观调控中落实好主体责任，必须减少地方政府对土地财政的依赖，扭转“以地生财”的局面，这就在客观上需要为地方政府寻找长期稳定的税源。

房地产业从开发、交易到保有的过程中涉及较多的地方税种，现有的房地产业税收体系具有“重交易，轻保有”的特点，与大多数发达国家或地区的“轻交易，重保有”的税收体系有所不同。因此，需要厘清中国房地产税收体系，税制安排上应该统筹考虑房地产开发、保有、转让、出租等环节的税收。在增加保有环节房地产税负的同时，考虑降低开发和交易环节的税费，以鼓励房屋流转、经营和出租，促进资源的集约节约利用。

房地产税属于资源调节税，侧重房地产保有阶段。中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。本届人大常委会已把制定房地产税法列入了五年立法规划。开征房地产税涉及千家万户，影响面甚广。因此，在总结沪渝的房产税试点经验基础上，需要对房地产税的功能定位、实施路径选择和制度设计方面加强研究和系统设计。

五 2017年房地产市场趋势分析

（一）2017年宏观经济走势及其对房地产市场的影响

1．国际市场环境的影响

2016年世界经济增速是2.2%，是自2009年以来最低的增速。全球贸易量在2016年只增长了1.2%，处于历史较低水平。投资增长在许多主要发达国家和发展中国家都明显放缓。2017年世界经济增长形势依然不容乐观，全球潜在增长率下降，金融市场更加脆弱，贸易投资增长乏力，反全球化趋势日益明显。因此，联合国《2017年世界经济形势与展望》预测，全球经济在2017年将略有改善，全球经济预计增长2.7%，高于2016年，但不可能发生根本性转变。世界经济仍将保持低速增长。2017年，国际政治经济环境的错综复杂一方面将对中国的外贸经济产生直接影响，影响中国经济走势；另一方面，资本市场的轮动，也将进一步增加国内资本市场风险。控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。

2．国内市场环境的影响

2016年，随着改革的深入推进和稳增长措施的不断落实，我国经济整体趋稳向好。2017年，我国经济下行压力持续存在，预计经济增速将继续小幅回落，经济工作部署需延续“稳中求进”的总基调。根据近期多家研究机构发布的预测报告，各机构对2017年我国GDP的预测值大多在6.5%至6.7%之间。国家信息中心课题组报告指出，2017年中国增速超过6.5%也是一个具有较大概率的事件。2017年，虽然新技术、新产品、新业态等新增长动能会继续保持较快增长，但其在经济中的比重不足20%，难以替代房地产、汽车等传统制造业的作用，经济增长会因此惯性下滑。招商证券报告指出，2017年国内经济继续处于长周期的底部，经济增速虽在下滑，但积极因素增多，结构性改革提速、货币政策更加保守、需求水平回稳而企业盈利维持正增长态势。这种转变有助于推动资金回流实体经济，为中期经济回暖积蓄能量。2016年12月中旬召开的中央经济工作会议确定2017年经济稳中求进的主基调，财政政策更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，这对我国房地产市场的发展预期具有重要的影响，有利于为房地产市场平稳发展营造良好的环境。货币政策的“稳健中性”则决定了2017年货币环境全面宽松不再，并且考虑到美元加息预期的影响，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定性。另外，2016年信贷的投向和流向异常，也将促使2017年信贷政策实现更均衡的分配，即加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大对三、四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一、二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

（二）2016年中国房地产政策回顾及2017年展望

1．2016年中国房地产政策回顾

回顾2016年全国房地产政策，可谓风云变幻，经历了一个从宽松到热点城市不断收紧的过程。先是在经济下行压力和库存水平高企的背景下，“两会”提出因城施策“去库存”，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁出台。但在“去库存”系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。从第四季度开始，地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断加码，房地产政策逐步收紧，限购、限贷、限地、限价，热点城市不断出台新政策以控制房价、地价过快上涨，遏制投资投机需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持“去库存”策略，从供给和需求两个方面发力改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化继续推进，住房租赁市场顶层设计、住房制度建设逐步完善，为房地产平稳健康发展构建良好的环境（见表8）。

2．2017年中国房地产政策展望

展望2017年，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，说明2017年房地产政策基调将是抑制房地产投机，防止金融风险，但也要保持房地产平稳发展。因此，2017年在房地产市场分化的大格局下，地方调控仍将延续因城施策的特点，在支持居民自住购房的同时，更加注重抑制投资投机性需求，防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将更注重房地产长效机制的建立完善。

短期：热点城市防泡沫、控风险是房地产调控的重点，货币投放控制趋紧，差别化信贷政策仍将延续，限购、限贷等政策手段常态化；土地供应将有所增加，在盘活城市闲置和低效用地方面将进一步出台新政策；三四线城市和县城房地产市场仍以“去库存”为主题，但要把“去库存”和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

长期：加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，大力发展住房租赁市场；继续坚持区域总体发展战略，深入推进京津冀协同发展、长江经济带和“一带一路”建设三大战略，积极推进城市群和都市圈发展，疏解大城市功能，实现区域一体化。

3．若干影响房地产走势的关键性政策因素

房地产是经济增长的重要支柱，既要防范风险，也要保证老百姓基本住房需求。而防风险是2017年房地产政策的主基调：一是经济下滑的风险，需要正确认识房地产的积极作用；二是国际国内资本市场的“资产荒”风险，资金脱实入虚，推高房价；三是国内地方政府债务不断累积，如果房地产市场下行，很有可能激发地方政府债务危机。这些都将影响房地产政策的出台，需要在货币供应、银行信贷、土地供应、法律、税收等方面综合施策，确保房地产市场平稳健康发展。

（1）货币供应量

自2010年之后，中国房地产市场主要表现为一种货币现象。2016年，货币政策已经从实际偏松状态转向稳健偏紧，其背后的逻辑是房价大涨、通胀反弹、汇率贬值，政治局和中央经济工作会议均把抑制资产泡沫和防范金融风险作为2017年的主要目标。2016年末广义货币供应量（M2）余额155万亿元，比上年末增长11.3%；而月度环比增速明显下降（见图11）。但是，M2通常只包括存款，银行越来越多地通过发行同业存单筹措资金，从而使得广义的货币增速被显著低估。截至2016年末，银行总负债高达208万亿元，已经接近GDP的3倍，这反映了货币超发远比广义货币M2所显示的155万亿元要严重得多（见图12）。在去杠杆的政策基调下，货币收紧的最大风险在于房地产市场，随着房贷利率的回升，房贷增速将从历史高位大幅下滑，并导致地产销量和房价的下跌。

（2）住房信贷投向

2017年，房地产市场的融资环境可能会发生较为明显的变化。2016年，全国银行贷款约1/4投向了房地产，新增贷款中有45%是房地产贷款，大量资金涌入房地产市场，这样的情况在2017年恐怕难以再现（见图13、图14）。尽管当前全国银行房地产信贷的杠杆水平并不高，风险可控，但是2015年房地产信贷的高增速已经引起了监管部门的关注。中国人民银行行长周小川2017年3月10日在“两会”新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，增速估计会适当放慢。鉴于2015年个人房贷增长比较快，日前监管层已经向各大行传达要对新增房贷规模有所把控。2017年银行房地产信贷将采取有保有压的差别化政策：一方面，将对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求加以限制；另一方面，将继续支持新型城镇化过程中居民的住房刚性需求和改善性需求，将继续支持三四线城市房地产“去库存”进程。

（3）土地供应

在热点城市对建设用地实施总量控制的背景下，要提供足以抑制房价上涨的住宅用地供应量，2017年可能需要在土地用途管制制度方面有所突破。一是要建立分类调控制度，对土地进行“双向调控”，即对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，而对“去库存”压力大的三四线城市减少乃至暂停住宅用地供应。二是要调整土地供应结构，合理提高住宅用地比例，落实人地挂钩政策，以市场配置满足多层次住房用地需求，对保障性住房用地实行应保尽保。三是要保持城市地价总体平稳，严密防范房地产风险。城市政府定期向社会公布住宅用地中期规划和计划，形成居民和企业的良好预期。同时总结各地土地市场调控经验，改进和完善“招拍挂”制度。进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为（见图15）。

（4）房地产库存

2016年，房地产“去库存”直接推动了新一轮房地产价格暴涨。总体来看，房地产“去库存”政策取得了预期的效果。商品房待售面积在2016年底同比出现负增长，住宅待售面积更是明显下滑（见图16）。但“去库存”的效果主要体现在一、二线热点城市及其周边的部分三四线城市，大部分三四线城市库存仍居高不下。2017年，三四线城市“去库存”的工作将延续年初以来多措并举的“去库存”措施，并在以下四个方面推进：一是继续以新型城镇化推动“去库存”，这是三四线城市“去库存”的主要途径。为了引导、鼓励农民工进城，要进一步深化户籍制度改革，同时要支持居民自住和进城人员购房需求；二是继续推进棚改货币化安置。要因地制宜地提高货币化安置比例；三是推进住房租赁市场发展，实现购住并举，把现有部分存量房改成租赁房，由企业、开发商持有、出租；四是发展跨界地产，鼓励开发企业将现有的库存转化为“双创”用房，转化为体育、卫生、医疗、养老产业用房。

（5）关于农村土地制度改革试点和土地管理法修改问题

从2015年开始，全国有33个地区开展了农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点。土地管理法修正案将在农村土地征收方面，规范征收程序，缩小征地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制等的改革；在集体经营性建设用地入市方面，建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价、同等入市；在宅基地制度方面，体现依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出等制度安排。同时，对建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制及合理提高个人收益，也做出了相关规定。探索农村集体组织通过出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入的改革措施，已写入2017年中央一号文件。

（6）房地产税

党的十八届三中全会提出的改革任务中提出要加快房地产税立法并适时推进改革。开征房产税，增加房产的持有成本，能够有效地抑制房地产市场投机性需求。这是市场普遍形成的共识。房地产税何时开征也是最引人关注的话题之一。由于这部法律涉及面比较广，尤其是在全国范围内开征一项新的税种，关系方方面面的切身利益，在短期内无法推进，这也在市场意料之中。十二届全国人大五次会议把制定房地产税法列入了五年立法规划。这说明，政府对房地产市场调控具有足够的信心，在尚有其他调控手段的情况下，出台房产税也并非迫在眉睫。

（三）2017年中国房地产市场走势分析

1．2017年房地产市场走势总体判断

2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产新开工面积和销售面积指标上较早显现。但是对房价的影响，直到2015年下半年才逐渐体现出来。房地产市场分化的结果是：越受人们青睐的优质城市，其公共服务就越有可能进一步提高或改善，从而导致城市间的房价梯度越来越明显。因此，我们看到在一、二线城市房价节节攀升的同时，三四线城市房地产市场岌岌可危。这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。即一、二线城市继续分化，支撑房价继续上涨的城市范围不断缩小，直到房地产周期规律完全显现，最终形成市场拐点。但是，中国经济具有广阔的市场纵深，政府对房地产市场的调控既缓和了热点城市房价高企的矛盾，又延缓了市场分化进程，从而维持房地产的平稳发展。政府对一线城市和二线热点城市的限贷限购政策，则是迫使房地产市场需求在空间上外溢，缓和热点城市市场压力，维持房地产市场平稳发展有效的政策工具。

2017年，我们对于房地产市场的整体判断是进入量价调整阶段，房地产市场分化将进一步深化和强化，但不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间被不断压缩，城市产业结构升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来房地产市场的主题，房屋租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇；二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”是大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展，城市潜力将逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市，如重庆、成都、西安等城市房价相对较低，市场发展有望进入新阶段。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

2．2017年房地产市场主要指标预测

下文运用ARIMA模型对2017年房地产市场主要指标进行预测。

第一，2017年房地产业的宏观经济地位继续回升，但同比增速将明显下降。表9显示，2017年房地产业占服务业比重预测将上升0.4个百分点。从图17可见，2010～2013年房地产业占服务业比重维持在较高水平，2014年和2015年则出现连续下降，继2016年触底反弹后，预测2017年将继续回升。预测2017年比重将高于2010年以来的平均水平（12.6%）。表9中2016年房地产业指数高于服务业指数和GDP指数，而从2017年预测值看，房地产业指数全年累计分别低于GDP指数和服务业指数1.2和2.8个百分点。图18更清晰地表明，房地产增加值的可比增速较服务业有更大的波动性，其大幅度波动、反转对其本身和宏观经济都具有不容忽视的破坏作用。其宏观政策启示是，2017年应在稳定房价市场预期的条件下，避免房地产领域的大起大落。

第二，2017年城镇固定资产投资增速继续下降，房地产投资增速小幅回升，住宅投资将基本持平（见图19）。从表10及依其绘制的图20、图21看，2017年房地产投资占城镇固定资产投资比重与2016年基本持平；2017年住宅投资占房地产投资（累计）比重可能会略有下降，从单月值看第四季度将明显低于第一季度，在2017年大政策环境下，住宅投资受到抑制的程度可能更大些。

第三，2017年房地产业土地购置面积继续下降，土地成交价款增速减缓。表11显示，2017年土地购置面积将在2016年小幅下降3.4%的基础上继续下降至4.5%左右。而2017年土地成交价款增速也将显著下降，由2016年的19.8%降至2017年的约12%。面积总量下降和价款总额增长12%叠加，2017年土地成交均价将从2016年的4145元/平方米上升至4800元/平方米以上。尽管2017年土地成交均价仍将出现约17%的较大增幅，但明显低于2016年的24%，这对稳定房地产终端市场价格是有益的。

第四，2017年商品房市场销售增速回落，价格走势相对平稳。从表12及图23可见，2017年商品房销售面积与销售额增速与2016年相比双双回落，降幅分别约为10个百分点和20个百分点。预计商品房销售均价由2016年增长10%降至2017年的上升不超过1%，房地产市场价格平稳将有利于宏观经济的平稳运行。