第二节 韩国住房市场与住房政策

一 经济增长与城市化

韩国20世纪60年代初正式步入高速经济增长阶段，城市化进程更是突飞猛进。通过表2-1可知，1990年前城市人口比率每五年增幅达8～9个百分点，而1995年后城市人口比重每五年增幅则降低1个百分点。由此可认为韩国城市化进程已步入成熟阶段。

但城市化过程中城市人口增长并不均匀，始于20世纪60年代初的大规模“离村-进城”人口移动目的地主要是为促进经济增长的出口导向型轻工业中心区域，即大城市地区。特别是韩国首尔市1960～1966年，年均人口增长率达7.59%，而1966～1970年却猛增至9.91%。同期，韩国全国人口增长率分别为2.6%、1.9%，由此可以看出大批人口向首尔市集中，引发了诸多社会冲击。当时住房、交通、公共服务等领域都出现严重紧缺，首尔市人口密集及混杂现象极为严重。

如图2-4所示，20世纪60年代人口集中增加的重要城市是首尔市，70年代以后人口增加中心则为广域首都圈地区。1960年包括现仁川市在内的京畿道地区曾出现人口向首尔流动的趋势，因此人口增加率一度低于全国平均水平或小幅增长，但1970年后人口增长率急速攀升，1975～1980年间人口增长率已超过首尔市。随着此种趋势的持续，1980～1985年，韩国京畿道与仁川地区年均人口增长率为6.7%，而包括首尔市在内的首都圈的年均人口增长率达4.36%。

首都圈的飞速发展可理解为首尔的广域化现象，如此郊区人口猛增的“郊区化（Suburbanization）”或“分散化（Decentralization）”都曾是美国等发达国家城市发展到一定阶段所出现的现象。但国外郊区化是中、高收入阶层为享受更大的居住空间、更好的公共服务，而掀起的迁居现象。但是，韩国却是因为中产阶层以下居民难以承担过高的城市居住费用，不得已移动至周边卫星城市。

首尔及首都圈人口集中虽然可为地区产业发展提供所需劳动力，但因为上述诸多问题，自20世纪60年代中叶起，韩国政府多次颁布大城市人口移动限制政策，特别针对首尔地区。20世纪70年代随着人口移动趋势的变化，政策对象逐步转向广域首都圈人口密集问题，自1982年首都圈修建计划法令制定后，政府开始限制工厂、大学、大型建筑等所谓“人口诱发型设施”的首都圈土地使用。此后政府逐步引入区域专业化、大学与工厂总量限制、过密负担金制等制度，不断减少各种政策性限制，改变限制方式的种类，但各种政策仍带有限制特定设施建设用地的色彩。

“首都圈土地利用限制”旨在限制首都圈设施建设用地、分散城市集中人口，但很难从中找到影响人口移动趋势的证据，相反体现韩国中央政府为搞活地方经济立场的象征性意义却很强。但这却负面影响了经济增长过于集中、用地需求量最大的首都圈地区的城市用地的供给，首都圈地方政府及各地方政府间矛盾仍然难以消除。

除农业用地转型限制、首都圈集中限制政策外，另一个限制大城市土地供给的重要制度便是“开发限制区（绿色地带）”制度。此制度始于1970年年初，目的在于限制地区开发、防止城市平面扩张、保护生态环境。首都圈地区在约离首尔市中心15公里处，划定了宽为1～9公里的带状区域，韩国14个大城市外围所划定的开发限制区总面积约占国土总面积的5.4%。开发限制区划定当时，政府尽量划定远离城市中未开发区域，以求不对城市发展带来巨大影响，但是随着城市的发展，此区域逐渐影响到城市土地开发及供给。

特别是首尔地区，伴随着人口增长与产业发展，截至1960年，城市用地需求的增加通过汉江以北地区原城区自发性平面扩张得以满足；20世纪70年代以后，则通过汉江以南地区开发及公共机构主导的大规模土地开发与供给得以满足。此时期开发因建筑技术的发展、高层建筑的推广、汽车的普及等社会、技术条件与土地价格、住房价格上涨等市场情况的变化，其形态更为集中，特别是因为所谓“开发限制区”等人为限制，导致各种开发可能用地的局限性大大增加，离开发限制区界线越近的土地，高密度使用的趋势则越为明显。20世纪70年代后期，首尔江南地区开发已接近尾声，80年代后期若不越过开发限制区，则没有大规模土地开发及供给的余地，即开发限制区成为严重拖拉土地供给的“后腿”，导致首都圈城市空间结构出现十分独特的形态。

二 住房数量与质量

1．国民居住条件变化

自20世纪70年代以来，韩国居住条件无论在数量上，还是在质量等方面都取得巨大的飞跃（见表2-2）。住房库存量由20世纪70年代的约436万户，增长到80年代的约532万户，截至20世纪90年代又增长至716万户。平均住房面积也相应增大，每人每户住房面积也有所增加。伴随着住房数量的增加，住房的质量也有所提高，截至1980年拥有冲水卫生间及温水设施的家庭数仅为18.3%、9.9%，但如今却已超过94%。

居住条件的改善主要应归功于高层公寓的大量修建，公寓楼自20世纪70年代中叶开始普及，如表2-3所示，截至1985年公寓楼在整体住房中所占比例仅为13.5%，而2005年猛增至53%。韩国土地、住房政策的相当一部分是为大规模建设公寓楼而服务的，而且从某种意义上可认为取得了一定的成效。

公寓楼大量修建短期内对改善居住条件起到了一定的帮助，但无法否认这也从另一个层面造成百姓居住形态的单一化。住房原本是异质性较强的财产，但是公寓楼在各个时期却保持相似的平面、材料、设备以及各种配套设施。特别是随着新建住房售价上限制度的实施，更加造成研发新型平面结构及材料空间的减少，最终导致消费者个性丧失，追求千篇一律标准化生活方式住房的盛行。

2．住房所有权形式（Housing Tenure）

大规模建设新售楼盘，住房库存总数得以扩充，能够购买住房的百姓也日益增多，见表2-4。观察过去20年变化趋势，可以发现1990年居民住房拥有率仅占50%左右，但2005年韩国居民住房拥有率已达55.6%，首尔也跃升至45%，已接近发达国家水平（见表2-5）。

韩国租房市场的重要特点是大部分租借房屋归个人所有，部分个人拥有两套甚至两套以上住房用于投资，他们可以在任意时间内以非体系化、无组织的形式进行房屋租赁活动，待房地产价格大幅上升，便出售手中住房，以获暴利。发达国家的住房租赁业主要通过具有组织性的商业公司或公共机构进行，这与韩国有所不同。

关于多套住房拥有者的作用，具有很多争议。部分人士认为，因为他们持有多套住房，造成无住房者购买房屋的机会减少，因此有必要给予强烈限制。但也有部分人士认为，多套住房拥有者没有政府任何补助也可向约40%家庭租借房屋，对经济起伏起到一定缓解作用。但是历届韩国政府始终站在前者的立场之上，只不过程度有所差异而已。

三 土地开发与住房供给结构

1．土地公营开发与新建住房销售限价

正如上述单中心城市模型说明的一样，在城市化快速进行的经济体中，如何解决新型城市建设用地的开发与供给问题是重要的课题。截至20世纪70年代，韩国大规模土地开发多数依据“土地区划整理”方式进行。所谓“土地区划整理”方式，即在保持原有未开发土地所有人的产权的基础上进行土地开发，然后售出部分开发好的土地，从而获取开发费用，土地所有人根据费用削减比率而分配到相应的开发后土地。“土地区划整理”的好处是政府可在无财政负担的情况下，开发土地、建设配套基础设施，但是开发土地、修建住房，直至建设成为真正意义上的城市需要较长的时间。此外一个问题便是，土地所有人手中持有的土地面积较小，20世纪70年代难以用于修建新型公寓楼。

1983年韩国政府禁止大城市内土地区划整理项目，而选择“公营开发”项目作为土地开发的替代手段。所谓“公营开发”是指政府或国营企业全面收购拟开发土地，然后根据统一的计划进行开发。开发完毕的土地按照政府政策方向进行销售，特别是住房开发商廉价购买其土地之后，以低于上限价的价格提供住房。公营开发方式虽然在收购未开发土地的初期资本负担较大，但是这种方式却有利于有效开发大规模土地，特别是可以为修建公寓楼提供适合的建设用地。

虽然各时期有一定差异，但是韩国20世纪80年代初至现在住房政策的基本结构是，以新建住房售价限制与土地公营开发为主轴，大规模修建房屋后，廉价销售给中产阶层（见图2-5）。即公营开发商凭借职权，低价购买未开发土地，修建必要的基础设施，开发所购土地，然后提供给住房建设企业，住房建设企业虽然以低价获取开发用地，但是修建住房种类、数量以及房屋提供对象及价格都会受到一定限制。此类企业虽然受到新房价上限的限制，但是以低价购取开发用地，从某种层面上还是可以获取最少的利益。住房购买人可通过新房限价制，以低于周围相似住房的价格购买到新建住房，最终大部分开发利益转移到住房购买人。

随着经济发展及收入增加，众多韩国人希望购买住房。韩国政府为满足国民需要，提供大量低于市场价的公寓式住房。新建住房的出售价一般包括基础设施建设费等，因此政府无需投入资金用于修建新开发地区基础设施。同时，住房建设资本金也可通过预售方式，由消费者集资或者通过住房行业内部筹集资金的国民住宅基金确保。为支持住房建设，无需减少对制造业等其他行业的金融资助，政府无需花费精力对住房行业进行财政及金融资助，也可实现居住环境改善目标，这应当归功于政府所推行的公营开发与新建住房售价上限制两大制度为主轴的住房供给结构。

2．土地供给结构的局限性

20世纪80年代后约30年间，公营开发对房屋的大量供给和中产阶层的形成起到了不可否认的贡献。但是，韩国中央政府旗下的少数公营开发商却大规模垄断开发项目，引发诸多问题。中央政府与地方政府就开发是否符合地区现况出现分歧，此外还有国营企业经营管理是否切实有效等各种问题层出不穷。同时，公营开发商不得不切实履行政府的政策方向，从而导致众多供需不平衡问题的出现。

严格限制土地使用，仅限国有单位大规模开发的土地供给结构，导致韩国土地供给无法满足市民需求。如表2-6所示，全国用于城市建设的用地、工厂用地以及基础设施建设用地等所占的比例仅由1980年的3.4%增长至2006年的6.2%。鉴于该时期经济的大规模发展，可以看出城市用地密度大幅上升，城市用地供给受到限制，只能造成价格上涨，这是降低国家竞争实力的原因之一。

土地使用限制总体上较为严格，首都圈还受到上述人口集聚限制政策以及开发限制区域划定等更加严格的限制。这些限制使得韩国首都圈地区出现与他国有所不同的空间结构。Sun-seok Bae（1990）通过观察首尔市居住用地价格、容积率以及人口密度，指出市中心价格高昂的用地（或容积率、人口密度）等随着远离中心而呈现下降趋势，然而从某一距离开始又呈现上升趋势，出现双峰型变化趋势。容积率与人口密度位于外围的高峰明显高于城市中心，但是用地价格却无较大差异。

此空间结构截至20世纪60年代一直用于满足应对家庭住房数量增加、城市平面扩张需求，而且此后曾是首尔郊区的江南地区开始人口密集型开发，随着城区向外延伸，城市发展过程逐步集中于曾被划定的“开发限制区”。首都圈的空间结构与单中心城市模型预测有所不同，越向外围延伸，反而呈现出土地价格及人口密度增加的趋势，这说明韩国首都圈土地使用中存在众多效率较低的因素。

四 房地产市场的景气变动

1．房地产价格变化

韩国房地产价格猛增及投机热等问题于20世纪60年代后期较为突出。韩国自1974年起开始调查土地价格变动率，住房价格调查则始于1985年年底。图2-6则是1974～1997年金融危机爆发之前，全国及首尔市年均土地价格上涨率与物价上涨率的比较。

截至1978年，韩国通货膨胀率较高，土地价格节节攀升。此后1979～1980年年初的第二次石油危机以及朴正熙总统的去世等政治、经济风波连续发生，最终导致韩国通货膨胀率大幅攀升，而房地产市场却出现萧条局面。随着20世纪80年代中期韩国政治、经济逐步走向稳定，房地产市场也步入恢复轨道。从1987年开始的“三低条件”，即低利率、低油价、低货币价值（高汇率）所引发的出口猛增与经济繁荣，促使此时期房地产价格又一次呈现猛增趋势。

但若关注韩国1987～1991年间房地产价格猛增的趋势，便会发现无论是首都圈还是首尔，韩国全国上下的住房及土地价格均有所上升。不仅如此，传贳抵押金也持续上涨，对低收入阶层住房形成严重打击。该时期，也正是韩国政治活动民主化、工会活动自由化的重要时期，无住房民众的愤怒及对社会的不满情绪直接威胁到韩国国家体制。

韩国政府宣布修建200万套住房计划，给众多无住房者带来购买自有住房的希望，但另一方面却引入“土地公概念制度”（即促进土地所有权中心主义向土地使用权中心主义转变）限制拥有过多住房者购买房产的欲望。这使得20世纪90年代初韩国住房价格有所下降后，逐渐步入稳定局面，一直持续至1996年年底。鉴于此期间的物价上涨、收入增加，韩国住房价格的实质性跌幅还是很大的。如果将价格最高时1991年5月的房价定为100，那么1996年11月韩国全国实质价格指数则为60.1，首都圈为63.9，首尔仅为64.5。名目价格整体上保持不变，但是五年间房地产实质价格却有所下降。这与日本等20世纪80年代后期出现房地产市场泡沫的国家有所不同，韩国的金融与房地产行业有所隔离，因此20世纪90年代韩国房地产价格的下跌，并没有造成对国民经济问题的忧虑，特别是房地产价格下跌几乎没有对韩国金融行业资产良性发展造成恶性影响。

1997年年底，韩国向国际货币基金组织提出紧急资金援助，由此韩国正式爆发经济危机，整个经济领域都陷入泥淖，其中建筑业、房地产业更是难上加难。房地产价格大幅下跌，通过新建住房的预售筹集建设费用的企业纷纷面临倒闭。此外房地产产权人的资产大幅缩水，大量建筑业劳动者面临下岗等，爆发了不少社会问题。但是，与同一时期面临经济危机的东南亚各国有所不同，在韩国引发经济危机的原因主要是企业的不良贷款，而不是住房金融、实体经济的萧条造成韩国房地产市场的不景气。这正是因为韩国房地产业与金融行业有所隔离，而且在房地产价格中没有泡沫因素[Jae-yeong Sun、Gwan-yeong Kim（1998）, Kim（2000）]。房地产不但不是经济危机的祸根，反而成为防止资产抛售、吸引外资、克服危机的重要手段。

随着经济复苏，韩国房地产市场逐步进入恢复阶段。1998年房地产价格暴跌时期，很多人拿日本举例，指出韩国房地产市场短则5年、长则10年会陷入萧条困局。但是1999年下半年房地产价格下跌已经有所停止，2001年年底起房地产价格又重新步入上涨局面。图2-7是1995年年底1月房地产价格稳定时期各地区实际价格比较图，从图中可以看出，2001年以后的价格上升时期，因为地区差异、住房种类不同，房地产价格上涨率出现较大偏差，首尔汉江以南地区（江南圈）公寓楼价格涨幅最大，同样也引发了20世纪80年代后期房地产价格攀升等导致的严重的社会问题，这也成为韩国政府严格加强房地产税收管理的重要契机。

2．住房价格的长期变化

人们普遍认为住房价格涨幅大、速度快，现在住房价格过高，但是实际统计数据却不能反映这样的观点。表2-7是过去10年、15年以及最初进行住房价格统计的1986年开始23年间年均住房价格上涨率计算结果。

1999年后10年间住房价格上升率较高，这当然也包括经济危机造成住房价格暴跌后，逐步进入恢复局面的过程。其中时间最长的1986年起的全国年均住房价格上涨率为3.89%，低于消费者物价指数4.53%；首尔江南地区特别是公寓楼价格上升虽然高于物价上涨率，但是相比城市劳动阶层家庭收入上涨率却处于较低水平。

大部分地区的实际住房价格持续下跌，对很多人来说是一件十分意外的事情。这也许是因为短期内价格猛增给人们留下的印象会远远大于长期价格稳定。例如，20世纪90年代10年间住房价格持续下跌，甚至走向稳定局面，然而此期间物价持续攀升，因此住房实际价值跌至原来的一半，但是能够记住此事实的人却寥寥无几。

3．住房经济过度变化引发诸多问题

韩国住房价格长期大幅上涨并不是问题的实质，住房价格上涨呈现出所谓“阶梯型上涨”结构，而且时期较为集中，扰乱经济整体局面及韩国国民生活才是问题的真正核心。虽然长期住房价格平均涨幅并不大，但是特定时期的价格暴涨及狂跌，给许多人带来巨大的冲击。20世纪60年代中叶、1977～1978年、1983～1984年、1987～1991年以及2001年后都是住房价格涨幅较大的时期。通过表2-7、表2-8可以看出，比较各国住房价格年均上涨率及标准偏差时，韩国房地产经济的变动幅度相对较大。

韩国住房市场变化幅度较大的原因，第一，从资产价格作为未来收入流向的现价值层面看，如图2-3所示，对未来变化的展望全部反映在现价格上，因此价格变动幅度较大。1997年的亚洲金融危机、2008年爆发的全球金融危机所引发的房地产价格暴跌，随着经济危机的克服以及对未来预期的恢复，价格有所猛增，都是典型例子。

第二，房地产供给的非弹性结构拉伸了景气变化幅度。房地产供给所耗时间较长，各种失误也导致供给弹性减小。特别是，还存在各种顽固保守的土地使用及开发相关限制，更使得房地产市场的弹性下降。若供给弹性下降，相同需求冲击对价格的影响只会增大。

第三，因韩国独特的条件，经济顺势性供给结构也会增大景气的变化幅度。新建住房市场及库存住房市场都是资本所得决定住房需求的重要因素，因此价格上涨时，需求量便会增加，国营、民营企业都会增加住房供给。经济景气时，一切都将会变好，经济不景气时，状况也会变得更差。

实际上，无论原因为何，房地产价格的急剧变动都引发政治社会产生巨大波动。房地产价格持续猛增时，无住房者会失去对住房的希望，相反房地产持有者却会因此获得巨额资本收益；通过房地产项目获取巨额资本的受益者与未能获取利益者之间的矛盾将会日益深化，影响到社会稳定。长期住房价格上涨率并不高的统计数据，也难以安抚饱受各种困苦的无住房阶层。当然政府也难免会因此加强房地产市场限制以及相关收税管理，韩国的房地产市场相关限制及税收体制在很大程度上反映了这种情绪。

五 住房负担能力

1．购房负担指标

反映购房负担的指标中，比较有代表性的指标应当是住房价格除以年收入的房价收入比（Price Income Ratio, PIR）。韩国各大机构都公布PIR结果，但是因其计算方法或资料不同，时常会出现一些不同的结果。表2-9是韩国国民银行为掌握住房金融需求而进行的实情调查结果，也是时间序列最长的统计数据之一。如今PIR与20世纪90年代相比涨幅相当大，但是20世纪90年代末是金融危机导致住房价格及收入锐减时期，因此这一时期很难视为恰当的标准数据。

为解决如何选择恰当的标准问题，表2-10将1995年年底“住房价格/劳动阶层家庭收入”视为单位“1”，然后再与此前或此后年度的住房价格指数变动率及家庭收入变动率相比较即可（见表2-10）。

通过观察表2-10可看出，2008年首尔江南地区，尤其是除公寓楼以外的首尔江北地区以及地方的住房价格与年收入的比率，和1995年年底相比并未出现恶化趋势。首尔江南地区的住房价格上升稍高于收入增加，特别是公寓楼价格上升较为明显。通过表2-9及表2-10可以看出，地区之间以及不同类型的住房间住房价格上升的差距较大。除特定地区外，住房价格并没有超出购买能力而呈现出明显增加的趋势。

因此，表2-11显示结婚后购买自有住房所需时间与2000年年初相比大约增加了1～15年，但这与20世纪90年代初水平相似，购买人的年龄大约在36岁左右，并没有发生较大变化。

2．低收入阶层居住费用负担变化

韩国居住条件的改善是因为短期内修建了大量住房，特别是公寓楼，但大部分住房是用来销售的，作为保障性的租赁房很少。这样的住房供给结构的最大受惠者是有一定能力的购房人，因为能享受到销售价限制的优惠。难以承担购房费用的低收入阶层被这种住房供给结构排除在外，有时难免还会“吃亏”。其代表性的例子便是再开发、重建地区的租房人。众多破旧、问题住房因再开发或重建工程被拆毁，取而代之的是新建的公寓大楼。优质住房库存量不断增多，入住此地区的中产阶层居住条件得以大幅改善，但是之前以较低房租解决住房问题的低收入阶层却因此失去了居住空间。随着整个城市再开发及重建工程的实施，低价租赁住房大量减少，租金日益上升，而低收入阶层居住负担也随之日益加重，形成一种恶性循环。

为保障低收入阶层稳定、幸福生活，政府有必要提供住房补助金以及公共租赁住房。但是政府对低收入阶层的居住稳定所投入的预算并不多，10年以上长期租借的公共租赁住房截至2008年年底仅57.9万套，占整体住房库存（1416.88万套）的4.1%, 2000年以后政府才正式大量增加公共租赁住房的数量，如表2-12所示。

六 房地产税和住房金融

1．房地产税背景与负担

自从20世纪60年代中期以来，房地产价格暴涨造成市场对房地产的无分别性投资，韩国政府认为这属于一种投机行为。因此，为控制房地产投机、稳定房地产价格，制定了房地产税收体制，最初较为具体性的尝试应当是1967年实施的“房地产投机遏制税”。此税规定在首尔、釜山等大城市地区拥有一定数量以上土地的人，转让所持土地时需要支付50%的转让收益，其中比较特别的是，政府每两年对此评价一次，对未执行的资本收入也将征税。

“房地产投机遏制税”实际上几乎没有得以“重用”，但20世纪70年代后，此税转型为“转让所得税”，其政策目标、征收方式等对日后房地产税的发展产生了很大影响。例如，控制房地产投机的另一面，为保护实际需求，根据一定标准进行区分，对前者强加管制，对后者大力保护，这一原则一直沿用至后来的房地产税。因房地产价格猛涨而引发的政治、社会压力集中于政府时，政府虽然无法立即采取措施加以管制，但通过房地产税收便可方便地控制房地产投机行为。房地产税逐步发展成为控制投机、稳定房地产价格的重要手段，但韩国房地产税率却是世界最高的。从表2-13所示的经合组织30个会员国房地产税在总税收的占比中，可以看出韩国与英国的房地产税所占比重最高。此外，房地产税占GDP的比重等指标中，韩国都是“名列前茅”，但是财产所有税所占比重却相对较低，交易税所占比重过度偏高。

2．房地产税所存在的诸问题

正如表2-13所示，房地产税在总税收中所占比重或在GDP中所占比重没有一个绝对的数值标准。各国根据本国实际情况，政府和民间相互分工，政府为筹集所需资金调节各种税收所占的比例。这一系列行为发展至今决定了现在各国的税收结构。尽管如此，不可否认房地产税对房地产供求所带来的影响。若税收降低房地产投资收益，相应投资则会减少。若投至房地产市场的资本下降，则会出现土地开发减少、住房建设萎缩，最终导致供不应求，租赁费与房地产价格上升。

通过限制投机行为而维持房地产价格稳定的做法也有众多问题。回顾过去40年间房地产价格持续上涨的过程，除需求增大、供给问题等正常供求因素外，没有任何证据能够证明投机行为是一个孤立的、一般的造成房地产价格上涨的罪魁祸首。公共项目或土地限制有所变更时，附近的房地产价格势必会上涨，投机人士只是看重其中价格差异所带来的“甜头”而已。20世纪80年代末或21世纪初住房价格猛涨，均因住房市场供不应求以及宏观环境中价格上涨因素的存在，部分投机人士只是加入到实际涨价的过程而已。当然也会存在局部或暂时性例外，但投机只是价格上升的过程或结果，而不是价格上升的原因。

就算只有实际需求者进入房地产市场，也照样会带来房地产价格上涨。产业化、城市化最终导致城市土地的需求猛增、过度的土地使用限制、公共部门垄断的供给体制以及家庭数的增加、收入上升、人们对优质居住环境需求的膨胀等，这些因素才是助长韩国房地产价格上升的罪魁祸首。

3．开发利益的回收

另一方面，正如很多人所说的一样，随着城市的飞速发展，开发利益的分配结构有可能成为社会问题。开发利益因限制制度的变化、附近公共投资项目等因素而产生，政府具有主导权。因此政府当然有权回收开发利益，但是观察韩国及周边国家的情况便可了解，国家很难通过特别税或附加金顺利地回收开发利益，其中技术上的问题便是难点之一。例如，土地，购买未开发土地的价格，因众多试图从中牟利的利益关系者间的矛盾，越临近开发期，其价格越高，此时，如何评价土地的初始价值以及开发升值从而判定开发利益的归属，是难以解答的问题之一。

回收开发利益最根本的问题是韩国具有“转让所得税”等一般资本利益回收制度，那么为何需要另设回收制度呢？开发利益是资本利益的一部分，若要回收开发利益，则需要制定转让所得税以及相互减免制度。销售土地时，若回收广义上的资本利益，并具有一定的耐心，那么与其使用有众多技术性问题的开发利益回收制度，更不如依靠转让所得税，这样反而会使问题更简单、效率更高。

一般来说，通过开发商负担建设基础设施的方式来回收开发利益比由政府建设后征收税费或各种附加金的方式更有效。

4．住房金融

韩国爆发金融危机之前，一直推行限制住房金融政策。但是，1998年住房金融正式走向自由化道路，这可以说是韩国为克服危机而放宽限制制度的重要一环。金融界高速大幅增加住房抵押贷款，特别是商业银行的住房贷款额增幅扩大，1996年银行住房抵押贷款额仅约15万亿韩元，但到2007年则飞速增长至217万亿韩元（表2-14）。

虽然住房抵押贷款增长速度飞快，但是其整体规模与其他发达国家相比，并未达到令人担心的程度。住房抵押贷款中令人忧虑的部分是，消费者风险负担较大（表2-15），特别是大部分是浮动利率贷款，消费者需要承担利率变动所带来的巨大风险。从金融机构的立场看，LTV过低，住房抵押贷款出现问题的可能性较低，最终消费者承担住房抵押贷款的大部分风险因素，银行完全隔离各种危险情况，因此今后还需要付出努力降低消费者所承担的风险因素。