第二章 经营场所之抉择

法律忠告3 公司煞费苦心选址为哪般

导读

对于从事实体经济的公司而言，选择一个可以合法开展经营活动的经营场所至关重要。企业家不仅要结合公司经营范围、自身经营特点以及行业特殊要求确定适合的经营场所，更应重视经营场所租赁合同的签订，对于存在商业瑕疵的房屋需谨慎租赁。

案情简介

金某在上海闯荡多年，事业小有成就后，于2005年创办了一家A餐饮公司，并持有A餐饮公司51%的股权，餐饮公司开业三年来生意做得风生水起，金某便打算再开一家连锁餐饮公司。

2008年7月，金某看中某一黄金地段的房屋，便找到该房屋的所有权人肖某商谈房屋租赁的事宜。肖某告知金某，该房屋曾出租给B餐饮公司经营餐饮，而且B餐饮公司目前仍注册在该租赁房屋上没有注销。金某只觉得进入该黄金地段是自己的商业目标，没有多想便与肖某签订了《房屋租赁合同》， A餐饮公司作为金某的担保人，也在租赁合同上盖了章。

合同约定：金某在合同签订之日按押一付三的方式支付肖某房屋租金39万元，并一次性支付肖某前期网点关闭补偿费30万元，保证金13万元。金某若拖欠房屋租金或逾期支付水、电、煤气、通讯等费用达三十日以上的，肖某有权解除合同，并追究金某的违约责任，双方约定的违约金为13万元。由金某独立办理营业执照，肖某要提供房屋相关有效的房产证明等材料，协助金某办理连锁餐饮公司的营业执照。另外还约定，合同签订后一个月内，若金某无法办理营业执照，则合同自然终止，肖某应于十日内如数退还向金某预收的房屋租金。金某支付的30万元补偿费，无论合同到期终止或提前终止，金某均不得以此为理由向肖某提出任何补偿要求。A餐饮公司为金某的担保人，承担连带清偿责任，担保范围为租金、违约金和赔偿金，担保期限至本合同履行完毕。

合同签订后，金某根据经营的需要，在房屋原有装修的基础上投入了100多万元进行装修。由于该房屋上已经注册的B餐饮公司没有注销，所以金某拟设立的连锁餐饮公司无法进行工商注册。于是，金某与B餐饮公司协商，能否通过股权转让的形式继续使用B公司的营业执照。但B餐饮公司在税务部门有数十万元税款未缴纳，公司无法通过年检，因此以股权转让方式取得B餐饮公司营业执照经营的目的无法实现。无奈之下，金某便以A餐饮公司成立分支机构为名向工商管理部门提出申请，取得了企业名称预先核准通知书。除此之外，金某还发现租赁房屋中原有的消防设施与环保系统需要投入大量资金进行改造才能符合消防部门的消防验收，便没有再投资进行改造，这也是无法办理营业执照的原因之一。

为了减少损失，金某在没有营业执照的情况下于2008年国庆期间对外开张营业，生意十分红火。转眼间到了2009年，由于营业执照还是无法办理，金某一气之下拒绝支付肖某第三期的房屋租金。 2009年3月4日，肖某分别向金某、A餐饮公司各发了一份合同解除函，称因金某拖欠房屋租金超过三十日而解除合同，并要求金某支付拖欠租金及违约金。金某收到肖某的通知函后，未予理睬，仍不支付所欠租金，照常在承租的房屋内对外经营。期间，工商部门对金某未取得营业执照擅自经营的行为实施了行政处罚。

随即肖某向法院提起诉讼，要求法院确认《房屋租赁合同》已解除，判令金某将承租的房屋及房屋内的设备、附属设施返还给肖某，并支付房屋租金、使用费以及违约金，A餐饮公司承担连带清偿责任。

金某收到传票后，顿觉委屈和气愤，自己非但没办成营业执照，反倒被起诉了，便提起反诉，要求肖某返还租赁保证金13万元与前期网点关闭补偿金30万元，赔偿装修、广告、设备的费用支出以及因无法正常注册开业向他人支付的挂靠管理费和工商部门的行政罚款。

另外，金某还向法院提出申请，要求对承租房屋内装修的添附物进行司法评估，但由于金某与肖某对各自在租赁房屋内装修内容争议非常大，导致法院无法对金某的装修添附物进行评估。

▶法院裁判

法院审理后认为，金某与肖某签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，约定的内容符合相关法律规定，是合法有效的。金某在签订房屋租赁合同时，已明知B餐饮公司注册在租赁房屋内，之后又以A餐饮公司成立分支机构向工商管理部门提出申请，取得企业名称预先核准通知书，肖某不存在“一房两租”的事实。因金某在进行投资前，未能对投资风险进行正确地评估与考量，现关于不能合法注册、无法实现合同目的后果应由金某承担。

因此法院判决，《房屋租赁合同》解除，金某应承担违约责任，A餐饮公司向肖某承担担保人责任，金某限期将租赁房屋交还肖某。

律师点评

案例中，导致金某无法正常经营有两个原因：一是在租赁肖某房屋时，明知房屋内注册有B公司，仍然继续租赁，造成日后不能在租赁房屋内注册新公司；二是对于租赁房屋消防设施不合格的改造费用预期不足，改造不能而无法通过消防验收，进而不能合法开展对外经营活动，这也是许多企业在租赁活动中经常遇到的情形。

一、前家未注销，为日后申办营业执照埋下隐患

对于经营者而言，租赁商业房屋的目的是合法开展经营活动。根据法律规定，取得工商部门颁发的营业执照方能对外经营。金某当初到工商部门咨询注册登记时，工作人员已明确告知，根据工商部门相关规定，一间房屋（一个门牌号）只能注册一家公司，前一家公司要么注销，要么迁移他处，否则无法在该地址再注册新公司，但并未引起金某的重视，为之后办理营业执照埋下了隐患。

B餐饮公司已经拖欠巨额税款，且无力支付，根据工商部门规定，税款没有结清前公司不能注销，因此要通过注销B餐饮公司实现新公司注册这条路是行不通的。此外，B餐饮公司（工商注册）迁移他处则需要新的商业房屋作为注册地址，这对于负债累累的B公司来讲显然也是不可能的。金某不能在租赁房屋内注册新公司，丧失了对外合法经营的必备条件。

二、错估消防改造导致无法取得消防许可

还要指出的是，金某在租赁房屋内经营的是餐饮业，属于特种行业。作为特种行业，消防、卫生部门对餐饮经营场所的消防、卫生等设施有着严格要求，只有相关设施满足消防、卫生的设计要求，并取得消防、卫生许可，才能对外经营。在签订合同时，金某对租赁房屋内消防设施的改造投入估计不足，预算改造成本远远超出金某预期和承受能力，因而没有进行相应改造。退一步讲，即便是金某取得营业执照，如果无法取得消防许可，连锁餐饮公司也无法对外进行合法经营。

三、前期网点关闭费用途约定不明，无法约制房东

《房屋租赁合同》中有约定金某要向肖某支付前期网点关闭补偿费30万元。然而，什么是前期网点关闭补偿费，该补偿费的用途是什么，肖某收到补偿费后要做些什么，在合同中均未明确约定。

金某曾在法庭上辩称，当初之所以支付前期网点关闭补偿费就是希望肖某将之前注册在租赁房屋内的B公司注销或迁移他处。但是肖某称，B餐饮公司并非自己所有，只能敦促B餐饮公司及其股东尽快迁移或注销，无权注销B餐饮公司。

像金某支付前期网点关闭补偿费的现象在商业租赁中普遍存在，一般称之为转让费，是商业租赁中的“潜规则”、“市场习惯”，法律对此没有明确规定，因此容易产生纠纷。

实践中，收取转让费一般基于前任承租人对承租房屋进行装修，在租期未满转租他人时收取一定的补偿费用或是租赁房屋地理位置优越极具商业价值，出租人向承租人收取的“市口费”。承租人支付转让费时，往往会要求出租人保证租赁房屋内公司迁出无瑕疵，交付租赁房屋无瑕疵，如果不能保证租赁房屋内原注册公司迁出（注销）的，转让费应予退还。

四、未固定二次装修工程范围和工程量，导致索赔无依据

虽然租赁房屋在金某取得之前已经有过装修，但金某接收房屋时没有对房屋装潢现状予以固定，紧接着又投入巨资进行二次装修。诉讼期间，金某申请法院对租赁房屋装潢残值进行评估，但是肖某就装潢范围与金某发生争议，导致评估工作无法开展，最终导致金某赔偿装潢费用的诉请无法得到支持。

由此可见，对于本已存在装潢的租赁房屋，如果只是想在原有装潢基础上再添加装潢，则事先应当与出租人共同对原有装潢范围（程度）进行固定，以便租赁期满后对二次装潢残值予以合理评估。

策略提示

在商业租赁中，作为承租方的经营者应当注意以下几个方面，以防微杜渐，规避风险。

一、租赁合同签订前的调查

首先，到该商业房屋所在的房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1．房屋用途和土地用途：必须确保房屋的类型为商业用房性质，土地用途是非住宅性质，否则将面临无法办出营业执照和非法使用房屋的风险。

2．房屋权利人：确保出租人为房屋权利人或者已取得房屋权利人授权的法律文件。

3．房屋租赁登记信息：若房屋已登记租赁信息，则新租赁合同无法办理登记手续，进而造成新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理。

其次，到工商部门调查商业房屋内公司注册情况。承租商业房屋的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动的首要条件就是必须合法取得营业执照。因此，在签订租赁合同之前，应当了解商业房屋内是否有公司注册，如有公司注册，则在该公司注册信息没有注销或者该公司未迁移之前，承租人无法在同一个商业房屋内再次注册新的营业执照。

再次，如打算租赁房屋从事特种行业（如餐饮、娱乐等）经营的，还需要到公安、消防、卫生、环境等部门了解确认租赁房屋是否具备从事特种行业的条件。经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安、消防、卫生等许可后，特种行业方可对外经营。

最后，到相关行政事业部门了解租赁房屋的其他情况。因商业租赁经营的特殊性，对于水、电、网络、煤气均可能有特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，在承租商业房屋前，应当先了解租赁房屋是否可以满足日后经营使用需求，若目前不能够满足，通过投资改造是否有具备或满足的可能，只有得到的答案都是肯定的，才能确定租赁。

二、租赁合同的签订

除具备租赁合同的普通条款外，承租人还需在租赁合同中注意如下条款：

1．明确合同目的

租赁经营场所的目的不仅仅为了占有、使用租赁房屋，更重要的是为了在经营场所内合法生产或经营，这才是公司（企业家）租赁房屋的最终目的。

很多情况下，因签订租赁合同时无法预见未来某些情况的发生，而导致承租人无法在经营场所内合法开展生产经营活动。若租赁合同中明确了合同的目的，那么公司（企业家）就可以利用因无法实现租赁目的来解除合同，避免公司损失的进一步扩大。

2．从事特种行业的，应明确出租人在申办相关证照时的义务和责任

应在租赁合同中载明，出租人负有在工商、卫生、消防等审查环节中提供资料、配合承租人申办证照等相关义务，明确出租的具体时间、履行期限等等。只有明确出租人上述合同义务，才能避免发生纠纷后相互推诿责任。

3．将房屋租金支付节点和支付数额与办理证照的进度挂钩

实践中，多数经营场所的租赁合同中未对房屋租金进行划分。一旦发生租赁房屋未通过相关职能部门审批而不能合法开展经营活动时，承租人则会陷入仍需支付全额租金的被动局面。因此，建议在合同中明确租金构成，涉及房屋使用价值部分的租金和房屋经营价值部分的租金分别约定支付条件和支付时间。

4．明确装潢残值处理

明确约定出租人是否同意承租人对商业房屋进行装潢，装潢图纸或方案是否需要取得出租人同意等。若有特别的改建、搭建的，应当明确约定，对于广告、店招位置也可约定清楚，以便在合同自然终止或提前解除情况下，确定装潢残值的评估方法和补偿方式。

法律忠告4 谁该为公司经营场地买单

导读

公司发起人对公司成立及将来良性运作具有至关重要的作用，是公司设立过程中不可或缺的重要因素。发起人在以设立公司为目的与第三人签订相关合同以及履行合同时，应当充分向第三人披露为拟设立公司订立合同的目的，否则稍有疏忽，发起人利益会因此受损。

案情简介

宣某高中毕业后一直在外打工，经过几年打拼，手头有了不少积蓄，于是回到县城老家，做起了建材、配件生意，经过宣某苦心经营，建材店生意很是红火。

2008年4月，相识多年的万某找到宣某，称自己有客户渠道，手上也有些闲钱，想同宣某成立一家公司。宣某本有再投资做生意的打算，两人一拍即合。恰巧宣某建材店旁一间门面房对外出租，于是宣某以自己名义与房东梁某签订了租期五年的租赁合同，并支付了三个月的押金和半年的租金。 2008年6月初，宣某与万某到当地工商局登记注册一家建材公司，注册资本为30万元，宣某与万某各出资15万元，各占50%的股权，其中宣某任公司法定代表人。

公司成立后，起初通过万某的关系接到了几笔单子，但是随着市场整体的不景气，生意越来越难做，一年后建材公司在账目核算后发现严重亏损，并无力支付第二年房租。拖欠房租两个月后，房东梁某以宣某为被告向法院提起诉讼，要求宣某支付建材公司拖欠的租金，并承担相应的违约责任。

宣某在庭审中辩称，所租用的房屋是用于建材公司的经营使用，并且建材公司也实际占有、使用该租赁房屋，应当由建材公司作为本案的被告，承担支付租金的义务。

▶法院裁判

法院认为：宣某在与梁某签订租赁合同时并没有明确告知租房目的是为建材公司经营所用。在租赁合同履行期间，建材公司成立后，租金仍由宣某支付给梁某，宣某也未向梁某提出将承租人变更为建材公司，因此梁某有理由认为宣某为房屋的实际租赁人，且目前建材公司处于严重亏损状态，要求其承担支付租金义务对于梁某来说有失公允。

最终，法院判决宣某承担向梁某支付拖欠租金和违约金的法律责任。

律师点评

在上述案例中，宣某作为建材公司的发起人，租房明明是为建材公司经营使用，但为何还要由宣某自己承担支付租金的义务？在回答这个问题之前，首先要厘清发起人的法律地位。

我国现行《公司法》中对发起人并无明确的定义，仅在股份有限公司章节中提及“股份有限公司发起人承担公司筹办事务”、“股份有限公司章程应当载明发起人的姓名或名称”等内容。但2011年实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（以下简称《公司法解释三》）解决了这个问题，其第一条明确规定：“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”

从该条规定可以看出发起人应当具备的条件是：具有设立公司的目的；签署章程；认购出资或股份；履行公司设立职责。同时该规定也认定了设立有限责任公司的股东也是发起人。

理论界认为，《公司法解释三》对发起人范围界定的一个重要突破是将发起人限定于认购出资，而不是实际出资，无论是否实际出资，并不影响其成为发起人，承担发起人相应的责任。由此排除了公司成立后通过股权转让或增资加入股东行列而成为发起人的可能。

从目前法律法规的规定来看，发起人在设立公司前后所需承担的民事责任主要包括对其他发起人的责任、对公司的责任以及对第三人的责任。案例中宣某向梁某承担的便是对第三人的责任。

发起人在执行公司设立事务的过程中，除了与其他发起人、公司之间发生法律关系外，也必然与第三人发生民事法律关系。譬如，为解决公司办公场所和办公条件，需要租赁房屋、采购办公用品；在公司设立时需要律师事务所出具法律文件，会计师事务所出具验资报告，则同他们签订服务合同。通常情况下，公司成立后发起人在其职权范围内的民事行为法律后果归属于公司。但有些发起人可能会利用该“便利”获取非法利益，进而损害第三人利益。同时基于合同相对性原则，如果发起人并未明示合同目的或在公司成立后未及时变更合同主体，也可能导致对第三人利益的损害。因此，为保护第三人利益和交易安全，《公司法解释三》对此作出明确规定。

一、发起人以自己名义与第三人签订合同的相关责任

发起人以自身名义与第三人签订合同时，第三人当然是以发起人的资信能力、诚信度等因素为考量依据进而与发起人订立合同。根据合同相对性原则，这个合同的主体既不是设立中的公司，也不是成立后的公司，发起人作为该合同相对人应该承担履行合同义务的相关责任。

《公司法解释三》第二条第一款明确规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，即是对发起人作为合同相对人需承担合同责任的肯定。

需要指出的是，《公司法解释三》第二条第二款规定对于发起人以自己名义对外签订合同，免除发起人合同责任的三种情形：第一，公司成立后对合同予以确认的；第二，公司已经实际享有合同权利的；第三，公司已经履行合同义务的。在这三种情况下，合同相对人可以请求公司承担合同责任。

笔者认为，《公司法解释三》对于免除发起人合同责任的这三种情形并不一定会起到实际免除效果。

合同争议往往发生于公司经营存在重大困难、资不抵债之时，这时选择以发起人为被告还是以公司为被告，选择权在合同相对方。根据趋利避害的逻辑常理，合同相对方必然会选择更有经济实力的发起人当被告而非严重亏损的公司。最高院之所以没有以“公司成立后对前款规定的合同予以确认、已经实际享有合同权利、已经履行合同义务”作为公司取代发起人成为合同相对人的认定标准，就是顾虑到不要突破合同相对性原则，否则由此会对合同善意相对人造成损害。

《公司法解释三》第二条第二款明确规定合同相对人可以请求公司承担合同责任，也就意味着，法院同意合同相对人将公司作为合同交易主体，而自然排除发起人的合同责任。但合同相对人面临的合同交易主体只能是一方——发起人或公司，选择了一方为合同主体也自然排除另一方成为合同主体的可能。因此，对于合同相对人而言，应当在郑重评估偿付能力后慎重选择以发起人为被告还是以公司作为被告。

二、发起人以设立中公司的名义与第三人签订合同的相关责任

《公司法解释三》第三条规定，发起人以设立中公司的名义对外签订合同，公司成立后，合同相对人可以请求公司承担合同责任。如果公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司可以此为由主张不承担合同责任，但相对人为善意的除外。

发起人以设立中公司名义签订合同时，已通过明示的方式告知合同相对人合同目的是为实现设立中公司之用，公司成立后，公司理应成为合同交易一方，承担相应的合同责任。

当然也有例外，就是公司有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己谋私利的，并且证明合同相对人对此明知，排除合同相对人属于善意第三人的情况下，由发起人承担合同责任。

从最高院的这一规定可以看出，以设立中公司名义对外签订的合同，法院侧重于对发起人的保护。

案例中宣某在签订合同时未明确告知梁某合同签订目的，在建材公司设立后未及时变更合同主体，正是宣某承担租金支付义务的主要原因。

策略提示

结合《公司法解释三》的规定，发起人在设立公司期间对外签订合同时应当注意如下事项：

一、发起人尽量以设立中公司名义对外签订合同

上文已阐述，以设立中公司名义对外签订合同如发生争议的，合同相对人可以要求公司履行合同义务，发起人一般无需承担合同责任。公司想转移合同风险给发起人，必须能够证明发起人利用合同谋取私利且合同相对人不属于善意相对人。对于这两点公司往往很难做到。

二、发起人以自己名义对外签订合同时应明确合同目的

发起人为设立公司以自己名义对外签订合同时，应当在合同中注明合同目的是用于公司的注册，并且明确约定一旦公司成立，合同相对人应当配合发起人将合同主体变更为公司。一旦公司成立，发起人应及时将合同主体变更为公司，同时以公司账户支付相应的合同款，固定公司履行合同的事实。

三、获取其他发起人书面同意和授权

发起人在为设立公司对外签订合同时，应当事先征得其他发起人的同意和授权，在授权中明确，一旦发生合同争议，全体发起人按照各自出资比例承担法律后果。如果可能的话，所有发起人都应当在合同中签字确认。通过这种方法，发起人对外签订合同的行为，视为全体发起人的共同行为，对外签订合同的履约风险自然由全体发起人承担。

法律链接

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》

第一条 为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。

第二条 发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。

公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。

第三条 发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。

公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。

第四条 公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。

部分发起人依照前款规定承担责任后，请求其他发起人分担的，人民法院应当判令其他发起人按照约定的责任承担比例分担责任；没有约定责任承担比例的，按照约定的出资比例分担责任；没有约定出资比例的，按照均等份额分担责任。

因部分发起人的过错导致公司未成立，其他发起人主张其承担设立行为所产生的费用和债务的，人民法院应当根据过错情况，确定过错一方的责任范围。

第五条 发起人因履行公司设立职责造成他人损害，公司成立后受害人请求公司承担侵权赔偿责任的，人民法院应予支持；公司未成立，受害人请求全体发起人承担连带赔偿责任的，人民法院应予支持。

公司或者无过错的发起人承担赔偿责任后，可以向有过错的发起人追偿。

第六条 股份有限公司的认股人未按期缴纳所认股份的股款，经公司发起人催缴后在合理期间内仍未缴纳，公司发起人对该股份另行募集的，人民法院应当认定该募集行为有效。认股人延期缴纳股款给公司造成损失，公司请求该认股人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

法律忠告5 企业在征收（拆迁）中的博弈

导读

征收是指国家基于公共利益的需要，以行政权取得单位、个人的财产所有权，并给予财产权利人补偿的行政行为。征收（拆迁）是社会城市化进程中的产物。经营期间，企业自有或承租的经营场所被征收（拆迁）是一种普遍存在的现象。与居民房屋征收（拆迁）不同，企业在征收（拆迁）中涉及到的补偿项目复杂，补偿金额巨大，特别是承租经营场所的企业，租赁法律关系和征收（拆迁）法律关系交叉存在，给企业经营者造成很大的困惑。选择适用不同法律关系处理企业搬迁问题，企业获取的补偿结果亦截然不同。

案情简介

巴克公司是一家外商投资企业，于1994年在上海某区注册。巴克公司使用的土地系向该区某村民委员会租用，租赁时间自1994年至2010年，巴克公司在租赁土地上自建厂房进行生产经营。

2011年2月，巴克公司“意外”地收到村民委员会的民事起诉状。村民委员会称，巴克公司的《土地租赁协议》已于2010年12月31日到期，请求法院判决巴克公司搬离涉案土地并支付相应逾期土地使用费和土地使用资源费。

经过巴克公司律师调查发现，该案并非只是一起简单的土地租赁合同纠纷。律师从该区住房保障和房屋管理局得知，早在2006年5月，巴克公司租用的土地已被政府征收并出让给某开发商作为商业开发。不仅如此，在2008年4月该区住房保障和房屋管理局就已经向该区土地储备中心颁发了房屋拆迁许可证，拆迁人为区土地储备中心，拆迁实施单位为某拆迁服务有限公司，巴克公司的厂房在拆迁范围内。

得知这一情况后，巴克公司立即发函给拆迁人区土地储备中心，要求其根据拆迁法律法规的规定对巴克公司厂房、设备等资产委托有资质的房地产评估机构进行评估。然而，区土地储备中心收到律师函后没有作任何回应和答复。

由于巴克公司的新厂房正在建造中，短期内无法从争议厂房处搬离，为确保生产经营的顺利进行，必须减缓村委会土地租赁合同之诉的审理进程。在律师建议下，巴克公司以区住房保障和房屋管理局为被告向法院提起撤销《拆迁许可证》的行政诉讼，并申请法院中止土地租赁合同一案的审理。

在撤销拆迁许可证之诉中，巴克公司主张区住房保障和房屋管理局颁发的《拆迁许可证》违法。因为根据2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（目前已失效）第十二条规定，拆迁许可证应该颁发给需要拆迁房屋的建设单位。然而，该《拆迁许可证》所涉地块的建设单位非该区土地储备中心，其不具备拆迁人资格。

被告区住房保障和房屋管理局则认为，巴克公司不是《拆迁许可证》的相对人，也不是涉案建筑物的所有权人，与被告颁发涉案《拆迁许可证》的具体行政行为无法律上的利害关系，不具备行政诉讼的原告主体资格。

▶法院裁判

一审法院审理后认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼〉若干问题的解释》第十二条规定，提起行政诉讼的原告必须是与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织。巴克公司租赁涉案土地进行经营，相关建筑物均无房地产权证，故巴克公司不是被诉《拆迁许可证》的相对人，也不是涉案建筑物的所有权人，与区住房保障房屋管理局颁发涉案《拆迁许可证》的具体行政行为无法律上的利害关系，不具备本案行政诉讼原告主体资格。据此驳回巴克公司起诉。

一审法院作出裁定后，巴克公司提起上诉，二审法院经合议庭审理后支持了一审裁定，裁定驳回上诉，维持原判。

▶案件后续进展

时隔8个月，撤销《拆迁许可证》的行政诉讼以败诉告终，法院在继续审理土地租赁合同诉讼中仍未采纳巴克公司关于在诉争土地上有拆迁利益、属于有权占有（土地）的抗辩，判决巴克公司限期搬离诉争土地。巴克公司不服一审判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院虽然维持了原判，但在判决理由中阐述：本案是土地租赁合同争议，租赁期满巴克公司应当搬离诉争土地。巴克公司享有拆迁补偿权益，其可另行提起诉讼。这意味着二审法院认同巴克公司依法享有相应的拆迁补偿权益，但由于不属于土地租赁合同纠纷，应另行起诉。

最终通过几场诉讼，巴克公司从区土地储备中心拿到了属于自己的拆迁补偿，且在此期间完成了新老厂房生产的衔接。

律师点评

现实中，类似于巴克公司租赁土地建造厂房或者直接租赁厂房进行生产经营的企业很多。

随着城市化进程的推进，很多企业所承租的厂房都面临着被征收（拆迁）。在利益驱使之下，厂房出租人往往通过两种方法来处理承租企业的搬迁问题：

一是出租人隐瞒承租厂房面临被征收（拆迁）的事实，等待租赁合同期限届满后，径直要求承租企业搬离，不予补偿任何搬迁费用。在上述案例中，村委会对巴克公司就是采取了这种方法。 2008年发生的拆迁事实，村委会没有告诉巴克公司，甚至连拆迁人和拆迁实施单位也没有通知巴克公司，直至2010年年底租赁合同期限届满后，村委会以租赁期满为由要求巴克公司搬离所承租的厂房。

二是出租人以征收（拆迁）属于不可抗力为由单方解除或终止租赁合同，要求承租企业搬离所承租的厂房，并象征性地给予承租企业一些装修添附物折旧残值的补偿。相对于征收（拆迁）法律法规规定应给予企业停工停业以及搬迁费用的补偿，这些装修添附物折旧残值补偿占很小的比例。

与出租人很“清晰”的解决思路相比，承租企业往往对征收（拆迁）法律法规不了解，又因为租赁合同的存在，导致很多承租企业“糊里糊涂”地接受终止租赁合同，自动搬离厂房。

正因为如此，在上述案例中，我们可以完全感受到承租企业面临被征收（拆迁）事实时与相关利益群体间的种种博弈。

2011年1月21日，国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）。至此，“拆迁制度”已成为过去，“拆迁”这个名词也将随之退出历史舞台。

但值得注意的是，在《征收补偿条例》实施之前，已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。也就是说，在以后相当长的一段时间里，将出现拆迁补偿与征收补偿并存的现象。

与个人相比，企业所占用的社会资源远远超过个人。作为一个集体，企业员工少则数十人，多则成百上千；作为一个经营实体，企业营业场所规模大，经营创收纳税等社会附加值更高，社会关系复杂；而被征收（拆迁）的房屋又有建筑面积大、整体价值高等特点。

企业种种特点的集合显现出一种规模效应，而这种规模效应成为被征收（拆迁）企业与征收（拆迁）人谈判的资本和筹码。在实务中，针对被征收（拆迁）企业的行政拆迁裁决很少，即便做出行政拆迁裁决，最终的裁决执行也很难落实（司法执行尤为慎重）。因为针对被征收（拆迁）企业的强制拆迁会破坏企业的正常经营，导致企业停产甚至破产，极易产生群体性冲突，同时也导致征收（拆迁）人与被征收（拆迁）企业之间矛盾最多，成为权利与秩序碰撞最为激烈的社会现象，形成相互之间的博弈。

策略提示

以上海为例，企业在征收（拆迁）中应当注意如下问题：

一、确保不影响企业正常、有序生产经营是前提

发生征收事实（拆迁）后，强势的征收（拆迁）人针对企业征收（拆迁）补偿时，往往认为只要动用（或间接通过地方政府部门实施）一些行政手段干预（譬如工商年检、卫生检查、环卫审核、消防许可）的“大棒”加上适当经济补偿的“面包”就可以轻易解决企业的征收（拆迁）补偿事宜。

然而实践中，不少被征收（拆迁）企业往往会“反抗”，不会轻易配合征收（拆迁）人的补偿商谈，更不会接受征收（拆迁）人所提供的补偿方案。

通过经办大量企业征收（拆迁）实务，笔者发现，面临被征收（拆迁）事实时，被征收（拆迁）企业首先考虑的问题不是能从这次征收（拆迁）中拿到多少经济补偿，而是企业生产是否能够保持延续。换句话讲，被征收（拆迁）企业不希望因为征收（拆迁）影响企业的正常生产和供货，因为一旦企业生产中断，将导致供货中断，违约赔偿是小，丧失生意上的长期客户，使企业面临破产之风险，那么将永远退出市场经济的舞台。

因此，企业在面临征收（拆迁）时首先要确保生产延续问题得以解决。

二、成为被征收（拆迁）补偿对象是市场承租企业利益核心

2001年10月29日实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三条规定，被拆迁人是指被拆除房屋的所有人，房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。第五条规定，拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。根据上述规定，作为承租人的企业依法享有拆迁安置补偿的权利。

2011年1月21日国务院颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”

同年10月19日颁布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条（征收补偿协议主体的确定）规定：“房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。”

新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》当中，并没有将市场承租人作为征收补偿对象。

笔者认为，将普遍存在的市场承租企业（即通过流通市场租赁经营场所的企业）排除在征收补偿主体范畴之外，可能会引发新一轮的利益博弈——市场承租企业与产权人之间的博弈，市场承租企业与征收人之间的博弈，以及产权人与征收人之间的博弈。

众所周知，目前通过支付市场租金方式租赁非居住房屋进行生产经营的企业普遍存在。而在接下来的很长一段时间里，征收补偿与拆迁补偿仍将同时存在。这种“同时存在”会产生一种现象——凡是在拆迁范围内的市场承租企业依法享有拆迁补偿权利，而处于征收范围内的市场承租企业却无权享有征收补偿权利。这种鲜明的经济利益上的对比势必会引发征收范围内市场承租企业的心理“失衡”，他们会认为这是法律法规的制定者通过制定法律法规剥夺他们应有的获取补偿的权利，为既得利益集团“保驾护航”。

从征收实务操作技术层面上分析，将市场承租企业排除在征收补偿主体外，会激化市场承租企业与产权人、征收人（征收实施单位）之间的矛盾，妨碍征收补偿进程的推进。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条规定了征收非居住房屋的补偿，内容包括被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用以及停产停业损失补偿。

同时第三十五条还规定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”

从上述规定中可以看出，征收非居住房屋的补偿项目中设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿等均应由市场承租企业承担。

笔者认为，一旦发生征收事实，市场承租企业应当积极主动地向产权人以及征收人提出设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停产停业损失补偿的补偿要求。

此时，作为出租人的产权人往往以“征收属于不可抗力”为理由要求解除或终止租赁合同。如果在租赁合同中没有明确约定承租人放弃征收（拆迁）利益的条款，则承租人（市场租赁企业）应积极主张征收（拆迁）的相关权益。

三、企业在具体征收（拆迁）补偿谈判中的策略运用

1．未与产权人、征收（拆迁）人达成框架征收（拆迁）补偿意向之前，市场承租企业不要轻易接受评估机构的进场评估

非居住房屋评估是征收补偿工作的重要内容。市场承租企业实际占有着被征收房屋，如果产权人或征收（拆迁）人否认市场承租企业享有征收（拆迁）权益，则市场承租企业可以拒绝征收（拆迁）部门所委托的评估机构进场对承租房屋进行实地测绘、评估，拒绝提供相关停产停业、设备搬迁等资料。因为评估报告的出炉会加快征收补偿的进度，市场承租企业的不配合将在一定程度上影响评估进度，造成评估结果的不客观，同时也为市场承租企业之后的维权诉讼提供充足的时间保障。

2．选择房屋产权调换

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条（非居住房屋的补偿安置）第一款规定：“拆迁未出租非居住房屋的，或者拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

拆迁时期，被拆迁企业既可以选择货币补偿安置，也可以选择价值标准房屋调换安置。（特别指出的是，集体土地上房屋拆迁，被拆迁企业只能选择货币补偿安置，无权选择价值标准房屋调换安置。）

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条（征收非居住房屋的补偿）第一款规定：“征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”

征收时期，被征收企业既可以选择货币补偿安置，也可以选择房屋产权调换。（同样，征收集体土地上房屋时，被征收企业只能选择货币补偿安置，无权选择房屋产权调换。）

就整个房地产市场而言，非居住房屋所占比重本已很小，可流通非居住房屋更少，当被征收（拆迁）企业提出选择房屋调换安置时，对于拆迁人来讲是一个很难解决的现实难题。实际上，有些被征收（拆迁）企业其本意并不是真想房屋调换安置，而是想通过这种“明知不能为而为之”的手段迫使征收（拆迁）人在货币补偿时有更大空间的让步，从而获取更多货币补偿。

3．企业应根据自身情况，选择停产停业的补偿标准

上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》（目前已失效）第十四条（关于停产、停业补偿的适用范围和标准）规定：“《细则》第四十五条规定的因拆迁造成停产、停业适当补偿，是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300～400元，由拆迁当事人协商确定。”

上海市房屋土地资源管理局《关于〈上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉若干应用问题的通知》（目前已失效）第十二条规定：“拆迁经批准用于生产经营的非居住房屋的，由拆迁人与被拆迁人协商停产、停业补偿，补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100～350元。”

拆迁时期，上海市房地局就停工停业补偿指导价为国有土地被拆迁企业停工停业补偿是每平方米300～400元，集体土地被拆迁企业停工停业补偿是每平方米100～350元。

实务中，很多经营业绩较好的，特别是高新技术等附加值高的被拆迁企业，停工停业损失远远超过上海市房地局的停工停业补偿指导价。庆幸的是，随着征收补偿时代的到来，立法者注意到停工停业补偿数额偏低所产生的社会矛盾，以及因缺乏评估机制而造成久拖不决的现象时有发生，新出台的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》对此予以了弥补。该细则第三十五条（停产停业损失补偿）规定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。”

同时在《关于贯彻实施〈上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的若干意见》第十二条规定：“经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100～350元。房屋所有人认为其停产停业损失超过被拆除房屋建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋补偿前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。区（县）征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。”

笔者认为，企业应根据自身经营状况，选择停产停业补偿标准，如果经营亏损，但是征收房屋建筑面积大时，则选择征收房屋市场评估价的10%作为停工停业补偿标准；如果经营业绩较好，则选择委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，以获取更高的经济补偿。

4．合理利用法律赋予的司法救济途径，保障被征收（拆迁）企业正常生产经营及征收（拆迁）补偿利益

征收（拆迁）发生时，征收（拆迁）人希望被征收（拆迁）企业在最短的时间里与征收（拆迁）人达成征收（拆迁）补偿协议，搬离征收（拆迁）房屋。然而在实践中，被征收（拆迁）企业往往因为各种原因，不能及时搬离被征收（拆迁）房屋。

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条（裁决）规定：“拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议，也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的，行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。”

第二十五条（裁决后的强制执行）规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关部门强制执行；或者由区、县房地局依法申请人民法院强制执行。区、县人民政府责成有关部门强制执行的，应当提前通知当事人。实施强制执行前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。”

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条（补偿决定及复议和诉讼）规定：“房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区（县）人民政府。区（县）人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本细则第四十条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”

第四十三条（补偿决定的司法强制执行）规定：“被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。区（县）人民政府在申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。”

从上述规定可以看出，法律法规赋予了被征收（拆迁）企业在征收（拆迁）期间的各个阶段所享有的司法救济途径。

在上述案例中，巴克公司就是充分利用了拆迁法律法规所赋予的司法救济途径，阻碍村委会土地租赁合同之诉的审理进程，为新厂房建造争取了时间，为与土地储备中心谈判争取空间，最终获得了拆迁补偿，又完成了新、老厂的生产衔接。

因此，为避免拆迁人启动拆迁行政裁决程序，征收人启动征收补偿决定程序，亦或是出租人启动租赁合同之诉，造成被征收（拆迁）人不得不被强制搬离被征收（拆迁）房屋的被动局面，被征收（拆迁）企业可以积极主动的就征收（拆迁）人在评估公司选择程序、拆迁许可、征收决定的合法性等方面提起行政复议、行政诉讼，以此延缓行政裁决和征收补偿决定程序的进程，为企业产业调整和连续生产提供充足的时间，为与征收（拆迁）人谈判赢得更多“时间换空间”的筹码。

法律忠告6 公司经营场所的租赁须知

导读

经营场所是公司为实现经营目的而开展经营活动的主要场所。经营场所不仅要具备房屋的使用性功能，还必须符合公司经营性功能。相对于经营场所的使用性功能而言，经营场所的经营性功能对于公司实现合法经营目的更为重要，司法实践中很多经营场所租赁纠纷都是因为承租人没有对经营场所的经营性功能的实现做事先预防性约定，导致在事后诉讼中处于被动地位。

《公司法》规定，公司设立必须有自己的住所。住所是指公司主要办事机构所在地。

要成为公司住所的房屋，首先要符合工商部门对于公司注册的要求，即公司住所必须是办公（非居住）性房屋，否则将无法注册公司。

与公司住所不同，公司经营场所主要是为公司提供日常生产、经营所需的条件，以实现公司正常运转后盈利的目的。公司经营场所往往符合工商注册地的要求，可以成为公司住所，而公司住所却不一定满足公司日常生产经营所需条件的要求。

一般情况下，公司住所与经营场所是合二为一，相互重叠的。

《公司法》中虽未对公司经营场所作出具体规定或要求，但是作为公司赖以生存的栖息之地，经营场所对公司日后是否可以合法开展经营活动意义重大。

公司设立前期，发起人在选择经营场所时，会凭借自身以往经验并结合拟设公司的经营特点确定符合公司日后经营所需的经营场所。有些经营场所在签订租赁合同时已完全符合公司生产经营所需的一切条件，而有些经营场所则还不完全具备这些条件，于是在租赁合同中公司发起人往往会与出租人约定，由出租人限期完成或者协助公司（发起人）完成（取得）符合公司生产经营的条件（笔者将此类约定条款称之为“完善生产经营条件”条款）。实践中，围绕“完善生产经营条件”条款的履行争议，则成为经营场所租赁纠纷中普遍存在的问题。

然而值得注意的是，法院或仲裁机构针对此类争议的处理结果并不因为有“事先约定”就会朝着有利于承租人（公司发起人或公司）的方向发展。仔细分析这些败诉案件可以发现，法院或仲裁机构往往以“谁占有使用（房屋），谁承担使用（房屋）费用”作为裁判价值取向，最终裁判由承租人支付相应的租金或房屋使用费。

总结这些败诉案的租赁合同，主要存在如下共同之处：

1．没有约定租赁目的，在具体解除合同条款约定不明情况下，承租人很难利用租赁目的维权；

2．“完善生产经营条件”条款操作性不强，造成出租人与承租人相互推诿扯皮，最终造成承租人既要承担日常租金，却又无法正常生产经营的局面；

3．未对房屋租金构成进行分解说明，导致发生租赁争议时，承租人必须全额支付所欠租金；

4．违反“完善生产经营条件”条款的惩处约定不明，一旦出租人违约，承租人无法确定违约金数额；

5．欠缺相应的救济途径，导致本是合同履行受害方的承租人无法及时维权和追责。

策略提示

针对上述给承租经营场所的公司造成麻烦且普遍存在不足的经营场所租赁合同，笔者认为可以从以下几个方面对租赁合同进行约定，扭转被动局面：

一、明确租赁合同的合同目的

合同目的是合同交易双方签订、履行合同后所最终希望达到的现实效果和法律状态。

公司租赁经营场所的目的不仅仅为了占有、使用租赁房屋，更为重要的是为了在经营场所内合法生产经营，这才是公司（发起人）租赁经营场所的最终合同目的。例如，餐饮企业租赁经营场所的合同目的是为了在经营场所内合法进行餐饮业的经营。

司法实践中，司法裁判者在合同约定不明确或无法确定合同当事人过错责任分配时，往往会以合同目的的实现与否作为合同当事人利益衡平的标尺。

一旦发生签订租赁合同时根本无法预见的情形，导致承租人（公司）无法在租赁的经营场所内正常开展生产经营活动时，若租赁合同未明确出现此类“无法预见原因”责任应由谁来承担时，公司可以利用因无法实现“合同（租赁）目的”来解除合同，减少公司进一步的损失。

二、增强“完善生产经营条件”条款的实践操作性

以餐饮企业为例，在租赁经营场所后，经营场所必须要经过工商、卫生、消防等部门的审查、验收，只有通过了工商、卫生、消防等部门的审核批准，餐饮企业才能合法地对外经营。

那么在租赁合同中就必须明确出租人在工商、卫生、消防等审查环节中的相关义务，同时明确出租人合同义务的履行时间、期限等内容。只有明确出租人上述合同义务，才能避免事后相互推诿责任。

三、明确房屋租金的构成

在经营场所性质的租赁合同中，租赁房屋的价值应当体现为两个部分，一部分是实际占用租赁房屋的使用价值，另一部分是在租赁房屋内正常、合法生产经营的经营价值。租赁房屋的使用价值通过房屋的实际交付占有实现，而租赁房屋的经营价值则必须通过相关职能部门审批同意后方能实现。

实践操作中，多数经营场所性质租赁合同中未区分租赁房屋使用价值和经营价值，房屋租金只体现了租赁房屋的使用价值。一旦租赁房屋未通过相关职能部门审批，不能进行生产经营活动时，承租人仍需支付全额房屋租金。因此，建议在合同中明确房屋租金构成，将房屋租金分解为两部分，即涉及房屋使用价值部分的租金和房屋经营价值部分的租金，同时应分别针对这两部分租金的支付条件和支付时间进行约定。只有这样，才能体现经营场所租金的价值，承租人合同目的方能得到真正落实。

四、明确违反“完善生产经营条件”条款的救济途径和惩处方式

鉴于“完善生产经营条件”条款在经营场所租赁中的重要性，应当在租赁合同中设置“完善生产经营条件”条款无法实现时的救济条款，譬如在“完善生产经营条件”条款无法实现时承租人享有单方解除合同权，享有暂停支付租金权利或要求出租人赔偿损失，确定出租人违约金计算方法或违约金数额等违约责任条款，以有利于承租人及时维护自身合法权益。

五、确定装潢残值处理

商业租赁中，往往需要投入巨额资金用于经营场所的装潢，为了确保装潢的顺利实施，应在合同中明确：

1．出租人是否同意承租人对租赁房屋进行装潢，装潢图纸或方案是否需要取得出租人同意等。若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对广告、店招位置也应明确具体方位；

2．如合同提前解除的，需结合过错方责任，对装潢残值进行补偿或赔偿；

3．明确租赁期满时装潢残值的评估方法和补偿方式。

另外需特别指出的是，公司在租赁合同中不应放弃本属于自身的财产利益，比如：

（1）征收补偿利益

实践中，出租人往往在租赁合同约定，租赁期内如发生征收（拆迁），承租人无权主张征收（拆迁）等权利的条款。

但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”在发生征收时，作为实际占有、使用被征收房屋（租赁房屋）的公司，有权获得因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿以及停产停业损失补偿。

因此，在租赁合同中应当明确，如发生征收时，承租人依法享有相应拆迁补偿权利。

（2）装修残值补偿条款

经营场所租赁期间，公司通常投入巨资对经营场所进行二次装修或多次装饰性维修，一方面美化了经营场所环境，另一方面间接地增强了经营场所的使用功能。

作为承租人的公司应当在租赁合同中明确约定，合同终止或合同解除后，因承租人的装修而附着于经营场所上不可拆除装饰物、设施等随房屋归还出租人，由出租人将不可拆除装饰物、设施等按照实际使用年限折价后残值补偿给承租人。