二、公共/资助房屋对小区的影响

公共房屋在世界各地都普遍背负着贫民窟的污名，个中理由有很多，其中包括住在里面的家庭的社会和经济地位。公共房屋在大多数社会里都被视为社会福利的一部分，故只有财政拮据、捉襟见肘的家庭才选择居住。这种负面的“聚集效应”剥夺了该处的居民，尤其是年轻人扩展社交网络、学习新知识和取得更佳工作的机会。Freeman和Botein（2002）归纳出以下4项会受公共/资助房屋影响的范畴：邻近私人屋苑的物业价值，种族过渡（Racial Transition），贫穷人口密度上升（与上述的负面聚集效应类同），最终导致罪案率上升。由于本章重点分析对物业价值的影响，故其他三个范畴暂按下不表。

长久以来，世界上很多地区的公共房屋都被定位成针对无力维持正常生活的低收入家庭的社会福利。由于入住公共房屋的家庭都被视为缺乏经济能力和社交网络的群体，公营资助房屋因而被视为少数下层社会在没有其他选择情况下被迫选择的住处。

这些公营房屋本质上的负面形象令很多人时常把公营房屋和各种社会问题联系起来，上文指出了这点，这些社会问题包括物业价值、种族过渡、罪案和贫穷人口集中。

在美国，越来越多的城市有由少数种族组成的贫穷家庭集中居住在一地的现象。这些集中在中部城市的贫穷人口主要居住于各地的社会房屋或公共租住屋邨。Carter等为了验证美国中部城市的公共资助房屋对房屋周围的贫穷率的影响，曾为费城、底特律、克里夫兰（Cleveland）和波士顿4个现代化城市建立了1950年至1990年的纵向数据库（Longitudinal Database）。他们亦调查了公共房屋位置与附近贫穷率的转变关系。一如假设，研究人员最后得出以下结论：公共房屋对地区贫穷率转变有着正向关系，统计上亦显著证实了这个结论。因此，该研究表示政府对房屋市场的干预，表面是为了帮助贫穷家庭及其邻里，实质上却造成相反的影响。

除了贫穷人口聚集的问题，人们亦经常由公共房屋联想到罪案。为此Farley（1982）检验了美国的公共房屋和房屋周围罪案的形态。这项研究的数据取自警察自1971年至1973年对圣路易10处多幢式公共屋邨内的罪案统计。该处高层和底层楼宇并举，私人和受租金管制的房屋并存，研究团队以每10万人罪案率记录作研究之用。研究结果显示在公共屋邨或比邻公共屋邨的每10万人罪案率，其实并不比城市的整体数字高很多，尤其是纵火、杀人和运毒等严重罪案。没有实质证据证明在小型或大型公共资助房屋的罪案率会比城市整体数字高。

除此以外，住在公共房屋的人（特别是青少年）长久以来都被认定为自我形象较低和欠缺扩展社交网络的机会，背后一如以上的争论是公共房屋的负面形象所致。有趣的是，有研究证明家庭生活的形式与儿童的学业及其在社交上成功与否，都有莫大关系（Simey,1997）。即使公共房屋被广泛假定为对儿童无益，证实这种猜想的实验研究却少之又少。其中的原因可能是数据根本不足以整合房屋项目参与、房屋质量和儿童成长结果等多方面的资料。

其中Janet Currie和Aaron Yelowitz（2000）结合了数个数据源来观察公共房屋对一项重要的儿童成长结果——教育成就的影响。其结果令那些认为公营房屋形象负面的人感到意外。他们断定当发现公营房屋对儿童的教育成果有负面影响时，其原因其实只是研究的参加者的个人特质被低估。只要控制好这些个人特质参数（即每个参加者有相约的特质），公共房屋实际上对儿童的学业成就有正面影响。

除此以外，Lance Freeman和sHilary Botein（2002）亦评估了公营资助房屋对一个小区的影响。他们的研究证实了公共房屋对物业价值和罪案都有正面和负面影响。他们亦认为种族过渡其实并不直接由公共房屋的存在所致，并断定公共房屋对贫穷人口集中是否有负面影响其实并未可以科学化地确定。

公共房屋周围不像堆填区、工厂大厦和建筑地盘般易于察觉其实际影响，例如空气和噪音的环境影响。公共房屋不会对周边造成有形（tangible）或直接的伤害。因此公共房屋发展对周边物业价格的负面影响也许只属心理反应而非实际情况，而各种因素不易识别。

另一方面，少数有系统的研究反驳公共房屋是否有降低邻近住宅物业的价值的可能性。Wiliam A. Rabiega等（1984）观察在美国波特兰市的两种公共房屋，包括中密度和高密度地区的屋邨。他们出乎意料地归纳出，在波特兰，当公共房屋项目开发完成时，邻近私人住屋物业的价值不跌反升。

的确，学术界过往已有过很多研究和实证分析调查公共屋邨的存在和周边私人物业价格的关系。但证实两者有直接关联的具体证据仍然未能完全放诸四海而皆准。J. DeSalvo（1969）观察美国的密彻-拉玛房屋资助计划（Mitchell-Lama Program）并没有影响邻近房地产价值。同样地Hugh O. Nourse（1963）亦总结出在美国圣路易市没有证据证实邻近的物业因公共房屋的出现而上升。

除此以外，Michael S. MaRous（1996）分析了4个位于芝加哥市外（suburban）正在兴起的低收入家庭公共房屋市场区域。证据和研究结果都证实公营资助房屋不一定会对邻近住宅物业构成负面影响，或牵制位于附近中等住宅小区的市场价值。良好的小区规划设计和缓冲，还有优质的物业管理皆是中和公营房屋对周遭影响的重要因素。

但是，公营房屋和私人住宅的关系在物业市场畅旺的时候却未必一样。当楼市兴旺时，附近有公共房屋的私人屋苑价值增长得较其他屋苑慢。也许私人房屋对公共房屋的接受程度存在着一个最大临界点，超出了临界点，无论该公共资助房屋和里面的居民特性如何，或其与私人楼宇的距离有多远，负面影响仍然会出现（Anna M. Santiago等，2001），而这临界点需要更多的数据来核实。

从以上的介绍我们可知，即使有无数文献研究过公营资助房屋对附近私人住屋的物业价值有何影响，但在影响存在与否，或影响的方向上都未达共识。往后我们将尝试以香港近10年的数据来讨论这个议题。