第一章 什么是房地产研究

近年在香港一讲到“房地产”这三个字，很多人的自然反应就是发展商投地，然后高价卖楼，投资/投机者疯狂炒楼。所以社会上每当讲到一些土地建设，无论开始的讨论是什么，集中点往往走到一个问题，就是这个建设项目是否是一个“房地产”项目。如果被定性为地产项目，很可能就会遇到很大的反对声音。“房地产”（Real Estate）一词一直都被自然而然地联想为与“房地产发展”（Real Estate Development）和“房地产投资”（Real Estate Investment）等词汇有对等的意思。此现象在香港尤其普遍，令我不由得在卷首提出两个问题：究竟什么是房地产？房地产研究又包含了什么？

按维基百科和牛津线上字典定义，房地产的英文“Real Estate”一词定义为“Property consisting of land and the buildings on it, along with its natural resources such as crops, minerals, or water;immovable property of this nature; an interest vested in this;（also）an item of real property;（more generally）buildings or housing in general. Also: the business of real estate; the profession of buying, selling, or renting land, buildings or housing”。可以看出其对“房地产/Real Estate”一词的解释，主要是将土地/房屋作为一种资源。这个看法，和中文“房地产”不谋而合。按照新华在线字典，房地产的基本解释为“个人或团体保有所有权的房屋及地基”。房地：（1）宋代户部检法所掌事之一部分；（2）房屋及其地基的统称。产：制造、养种植或自然生长；工业生产。

但人们却倾向于把房地产等同为楼宇买卖投资和金钱的回报，而非土地与建筑物的存在价值。个中原因可能是在一些经济体系（如香港）里，土地和建筑物包含较高金钱价值，因而成为积蓄财富的有效工具。这也解释了为何房地产研究普遍只着眼于投资方面，有研究者甚至只视那些刊载于学术期刊里着重量化投资或金融分析的研究为区分不同房地产研究学派的依据。这种观念令所有分析建筑物和土地使用的著述，因不涉及投资和商业研究，皆被视为社会科学类别的研究，而非房地产研究。至此我提出第三个问题：房地产研究是否只容得下有关投资量化分析的课题？

这些问题显然不会有直截了当的答案。房地产与其他投资工具有一个明显的区别，前者除了提供金钱和财务的回报外，还比其他投资机会多了一个实质的应用价值：建设的环境（Built Environment）。大多数的房地产研究都甚少注意到这点。本书旨在证明房地产研究不只有投资和财务一方面的议题，一些“软性”的房地产研究同样可带出有趣的结果和含义。因此，本书的第一个议题便是，“软性”的房地产研究既然脱离了财务回报和投资分析，又究竟包含了什么？而这些“另类房地产研究”（Alternative real estate research）又有没有范例可考？

另类房地产研究像其他称为“另类”的事物[如另类医学（Alternative Medicine）]一样，都代表使用与主流不同的另一种方法来达成同样的结果。这种房地产研究能令读者对一个决策为社会带来的不同影响有更全面的了解。房地产的定义为“建筑物和土地”，因而房地产决策包括土地运用的策略和建筑物使用的决定，并直接或间接地引致一系列关乎社会上不同范畴和网络的后果，当中显然包括很多关乎社会经济，甚至是政治的议题，而非只与商业或投资挂钩。

要界定甚至修订房地产研究的范围绝非易事，尤其我们的社会对房地产有一种根深蒂固的观念，即房地产一词必定围绕金钱的概念来演化——“有土斯有财”，加上近年楼价飙升，我们的社会沉湎于认为“地产发展”是一种赚尽市民每一分、每一毛的情绪之中，故每逢提及房地产议题，人们即将之联想成商业和投资/投机的范畴。我国很多大城市，例如香港的商界和房地产发展有着千丝万缕的关系。当社会对有钱的商界抱有负面的观念时，这种负面观念亦会自动投向房地产方面。

无可否认，房地产包含了土地和物业的买卖，因而涉及投资回报的分析，确实是可以令富者愈富。但把房地产研究定性为只限于土地和物业市场表现的分析，那无疑是非常狭隘的看法，大大限制了房地产研究的各种可能。至此我们不禁要问，房地产的决定是否是纯粹商业的决定？只凭商业考虑又是否能得出一个理性的决定？

首先，由于房地产活动都涉及金钱交易，因而这类决定会带来财务和商业的结果。房地产是少数被使用或占用后价值仍会提升的资产。而即使是最受财政回报所主导的房地产决定[例如房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITS）]，其价值表现仍必然为建筑物的形体所限制。故而市场上有投资房地产等于“买砖头”的说法。这与其他能以纸本或电子形式存在的投资大相径庭。房地产投资的存在方式使房地产决定带来除商业结果以外的另一个成果，即不同规模的建筑物，或宏观地说建设环境。这些建筑物部分地代表着我们社会的物理框架，它们影响我们的生活方式和其他在这建筑外构（physical envelop）内的各种活动，当然也包括了商业活动。即便是最简单的房地产决定——家庭置业，也会导致一系列的后果，如买房子的财政负担，亦会令一家人的生活和房子内外的环境捆绑在一起。结果家庭成员可能要调整上班、上学路线和适应新的邻居。这些调整或适应统统都源于最初的一个决定。仅仅视房地产为商学的一个分支便会令房地产研究作为多学科学术研究（Multi-disciplinary Research）的角色大为失色。而这种狭隘的看法会令公众和学术界都把房地产联想成投资和商业分析，令房地产研究不能在社会上发挥潜在的影响。

笔者曾屡次向人解释房地产作为一个学科除了有商业和投资分析的研究以外，尚有其他的研究范畴可以涉猎，也在这当中面对过不少面露狐疑之色的听众。从大学升迁评核委员会的提问，到申请研究资助的评审，这些场合都不乏狐疑的听众。笔者认为，房地产研究是一道桥梁，联系着充满量化（quantitative）和数字内容的经济投资分析与相对定性的（qualitative）社会科学研究（如图1-1所示）。我们应视房地产为社会科学和产业经济两个学术研究范围的交汇处。

每当我向人解释人们不应阻止一个像我一样接受过传统房地产教育，并有房地产市场专业经验的人尝试应用其对房地产的知识来解释一些与房地产相关的社会议题时，这些狐疑的面孔又会出现。实际上，在城市里人们每天都在某种被归纳为房地产的环境下活动。例如教育研究，研究者就不能回避学校的位置和周边环境一类的问题，而这些问题某种程度上就是一些房地产决定带来的后果。城市研究也不得不涉足土地和房屋市场的运作。假若研究者囿于狭窄的研究范围，而每当他们以其专业知识去探索其他范畴上的应用时却不为人所鼓励，那很多有趣的研究作品便不能出现在学术世界里。克莱夫·格兰杰教授（Professor Clive Granger）在2003年12月诺贝尔经济学奖讲座上解释他在“协整”（cointegration）领域上的重要成果时曾说过：

“Before considering the usefulness of the new methods of analysis, I would like to take a personal detour...Previously in my career, I have been Chair of two economics departments, yet I have received very little formal training in economics...Whatever other knowledge I have, it has come from living amongst economists for about forty years, by osmosis, attending seminars, having discussions with them, and general reading. My question is: does this say something about me, or something about the field of economics? I think it is true to say that I am not the first Nobel Prize Winner in economics to have little formal training in economics...Economics does have a multitude of different aspects, applications, and viewpoints which has to each for their own basis, at least in practice...”（pp. 363-364）

（笔者翻译）“在探讨这新的分析方法是否有用之前，我想先回顾一下我的人生……我曾任两间院校的经济学系系主任，但其实我只接受过非常少的正规经济学训练……在本科课程的经济学训练以外，我所有的知识全都是这40年来在经济学家堆中耳濡目染而得。我出席座谈会，和经济学家们讨论，也博览群书。我有一个疑问：我的经历是否只对我一个人有意义？还是对整个经济学领域都有启示？我想我并不是第一个只受过很少正规经济学训练的诺贝尔经济学奖得奖者……经济学有很多角度、应用和观点，起码在实践中，都要各自建立自己的理论基础。”

笔者不会妄想高攀和诺贝尔经济学奖得主作比较，但笔者在格兰杰教授的有趣言论中却找到不少真理。笔者亦想在本书中阐述一个信念：即使我并没有受过社会学的正规训练，我仍可以从房地产研究的角度去探究各种社会、民生议题。房地产研究不单是讲“金钱”的，也可以闲话家常，因为它确实有投资分析以外的另一方面。

我的学生曾替我快速地在网上图书馆搜索了一些同时包含房地产和其他学术范畴的研究。有趣的是，他找到了一些包含房地产的跨科目研究，例如房地产与绿色建筑（Wedding,2008;Aroul,2009），房地产与树木保养（Gerstle,2008），房地产与核子废物运输（Conway,2004），还有房地产与信息科技革命（Dickson,2002）。这些都证明房地产研究是了解各种与商业议题无直接关系的社会问题的一个良好基础。