一、住房自有与社会福利的关系：自力更生和生命周期中再分配

住房和福利的关系可以追溯到住房物质属性被看作与居住者的健康和卫生状况息息相关，进而作为社会政策中公共卫生和健康政策的一部分被执行。例如，英国在20世纪初通过建立公共住房来替代城中心密集贫民窟的初衷正是防止大规模疫情的出现。随后，因为住房被定义为满足人类基本的居住需要、并要求达到一定居住标准的民生功能受到重视，而成为了社会政策的独立分支和福利国家内容的重要组成部分，引起大量围绕增加住房供给数量和提高住房标准的政策相关的实证研究。而随着住房价格的上涨和投资价值的凸显，住房与福利的关系被置于更广泛的经济和社会结构中讨论。住房的经济和社会属性在时间和空间两个维度被同时重视，一方面住房因为昂贵的市场价格被理解成为劳动力市场上位置甚至社会阶层的体现；另一方面，住房则被进一步理解为经济和社会地位在时间上和代际间传递或者放大的机制。不同的住房保有形式，例如住房自有者和租客以及拥有位于不同区位和邻里的住房，能够引发贫困问题并加剧财富的不平等和阶层的固化，而进一步导致社会隔离、社会剥夺和社会排斥等一系列政治、经济和社会问题。

马尔帕斯（Malpass,2008）和克拉彭（Clapham,2012）从社会政策的角度考虑了住房和福利的关系。狭义上，住房作为社会政策的一部分，仅仅作为福利国家的具体内容——公共住房的存在；广义上，住房消费与福利体系结为统一整体存在。而从政府和市场的角度考虑，狭义的住房和福利的关系体现的是政府应对住房市场失灵引发的福利不足的被动转移支付和补贴；而广义的关系则反映了政府对于市场操作产生福利的主动的适应以及推进。而在全球新自由主义政策导向下，包括公共住房在内的社会福利体系扮演的角色被普遍弱化，因此政府主动推动的市场化运作，即自有住房，对整体福利的作用变得更为重要。

以凯梅尼（Kemeny,1992,1995,2001,2005）为主要代表的学者们较为详细地讨论了横向维度上，以资产为本的福利模式运行与整体福利体系的互动情况。在这一模式下，由于家庭收入的很大部分用于偿还购买自有住房的贷款，因此居民抵制高税收，削弱了国家提供普遍福利的基础。而包括养老金和公共服务在内的国家福利水平的下降，进一步促成了家庭选择依靠自力更生资产建设和自我管理的终身财富分配。尽管存在一定争议，但凯梅尼由此推断出高住房自有率和公共福利水平之间的负相关性，基于这一高住房自有比率和低福利标准的对应理论，作出了住房比较研究中最有影响力的住房体系划分。因为篇幅有限，这一主题并不展开讨论。简而言之，盎格鲁-撒克逊为代表的国家因为其高住房自有率和资产为本福利模式的盛行被划分为二元住房体系国家，而相反的欧洲大陆国家因为相对较低的住房自有率和较高的公共福利水平，被划分为一元住房体系。

建立在这一理论基础上，凯梅尼和其他学者（例如Doling & Elsinga, 2006; Elsinga et al., 2007; Hoekstra,2009; Norris & Fahey,2011; Toussaint, J & Elsinga, 2009）从纵向维度对住房自有与社会福利的相互关系进行了详细论述，并主要通过定性为主的研究方法在欧洲多个国家进行实证验证。在此简要解释，即通过拥有住房家庭的主要资产实现在各个年龄段再分配的终身资产建设过程：住房自有社会的大部分居民在年轻时通过贷款购房，偿还占支配收入较高比例的贷款；随着通货膨胀的持续，还贷金额占收入的比例逐渐下降，到年老退休时已经偿还完所有住房抵押贷款，这样让完全自有的住房资产能够以多种方式部分或者全部释放（equity release）为现金来弥补社会福利，尤其是养老金和储蓄相对于持续通胀的不足，退休后也能拥有稳定的收入来源。

资产为本的福利方法因为通过鼓励让居民与市场力量紧密结合，依靠自立更生来建设个人和家庭的福利安全网，能够第一，有效减少政府福利支出；第二，让政府在资产释放阶段获取税收收益，在80年代末和90年代初财政赤字激增时期，被作为新自由主义趋势下传统福利国家补贴为本（subsidy-based）方法的替代品，尤其受到西方政府的推崇（Izuhara,2016; Walks & Clifford,2015）。作为典型住房自有社会的英国，被誉为这一模式运行的成功典范（Walks,2016）。截止到2008年全球金融危机发生，全英国住房贷款中的20％已经完成了资产建设的过程，实现了产权的释放（Quilgars & Jones, 2007）。

尽管资产为本的福利模式强调个体和家庭的能动性，然而其运行需要有相匹配的机制设计作为必要的支持。进一步分析，这一家庭终身资产建设模式整体运行至少需要三个基本的组成部分。如表2所示，第一，需要入口的包容性（inclusive），即尽可能支持更多居民，尤其是年轻人和低收入群体获得住房自有而拥有资产积累的机会；第二，作为生命周期内再分配的资产建设，在这个过程中其拥有的资产需要相对通胀实现一定的并且持续性的增值；第三，需要有合适的出口设计，让住房这样流动性较差的资产能够在需要的时候实现释放来支持未来对福利的需求。

表2  资产为本的福利模式运行的基本组成

对资产为本的福利模式短期运行的成功经验受到政府和学术圈较多关注的同时，其三个部分同时长期良性运行下的脆弱性和负面性较少被讨论。首先，包容性的入口让更多的低收入群体获得资产累积机会的同时，也导致了以高负债率和低住房负担能力为特点的拥有住房的“边际借贷群体”（marginal borrowers）的数量激增。劳动力市场、住房市场以及金融市场的波动会对其还款能力造成较大影响，进而导致类似美国2000年至2007年间住房抵押贷款金额翻倍后引发的2008年的次贷危机（Walks, 2016）。其次，在资产增值的过程中，相对于拥有资产较多的高收入群体，低收入群体资产增值最少；而出现资产贬值，低收入群体抗风险能力最弱，因此，资产为本的福利模式的长期运行会扩大阶层财富不平等的鸿沟。最后，在方便释放住房资产的出口方面，当个人和家庭的福利更多依赖于自身拥有资产的时候，会让住房自有群体逐渐奉行市场选择至上的意识形态（Malpass, 2008），反对政府的干预，进一步全面抵制福利国家的建设（Kemeny,1995）。