3.2 房地产市场的特征

3.2.1 房地产市场的系统性和开放性

从自然观的角度，系统是一种联系方式，在这种方式中，若干有特定属性的要素经特定关系而构成具有特定功能的整体。进一步理解，系统是由若干要素组成的；系统的各要素之间存在着特定关系，形成一定的结构；系统的结构使它成为一个有特定功能的整体；功能是在系统与外部环境的相互作用中表现出来的。一个完整的房地产市场具有系统的要素、结构、功能、环境等特点，它是市场的主体、客体、环境、价格、资金、运行机制等因素相互作用、相互联系而有机构成的一个系统。而且，房地产市场是一个开放性的系统。开放系统指与环境既交换物质又交换能量的系统，房地产市场需要不断地与其他要素市场，如金融市场、信息市场等进行物质、能量及信息等的交流和交换。

房地产市场的这种特征要求在实践中，研究分析房地产市场应采用系统的观点来对待，同时不能忽视开放性，注意金融等相关市场的影响。

3.2.2 房地产市场的不完全竞争性

房地产市场作为一种商品市场，其具有竞争性。但是，由于房地产产品自身的特殊性，导致房地产市场成为一个不完全竞争的市场。

对于一个完全竞争市场，必须同时具备四个条件：第一，市场上有足够多的生产者和消费者。这样，单个生产者或消费者对市场价格难以形成大的影响，市场价格由众多生产者和消费者共同行为决定。第二，市场上产品是同质的。也就是对消费者来说，所有生产者的产品可以相互完全替代。第三，资源完全自由流动。即资源可以自由进出，不存在任何障碍，不存在行业堡垒。第四，市场信息是完全畅通的。生产者和消费者对市场信息具有完全知识，双方的市场信息是对称的。作为房地产市场，具体来看其市场主体的数量不多，往往是一个卖主对几个买主，或者一个买主对几个卖主；由于房地产的不可移动性和独一无二性，在房地产市场没有任何两项产品是完全一样的，产品之间没有完全替代性；另外，由于房地产业的特殊性，政府会对房地产市场根据需要采取干预和调控措施，这使得资源自由进出市场受到限制，例如，国家对房地产信贷资金使用的限制；再者，在房地产市场，生产者和消费者双方对市场信息是不对称的。因此，房地产市场是一个不完全竞争的市场。

3.2.3 房地产市场的地区性

由于房地产商品无法移动，使房地产市场不存在商品流向规律，即房地产商品不会因价格和供求关系等变化而在不同地区市场之间流动，所以，房地产市场是一个地区性的市场。

通常，房地产市场主要是以一个城市为特定范围，在遵循房地产市场一般规律的同时，表现出各自不同的状况。例如，北京的房地产市场与西安的房地产市场，在市场发育程度、影响范围、投资量、开发量、价格、供求状况等方面差别是很大的。

房地产市场的这种特征要求开发企业进入一个新的城市时，无论是外资企业进入中国城市，还是发达城市进入一般城市或中小城市，必须认真调查研究当地市场，积极开拓各方关系，打破固有的开发理念，重新以市场为导向建立新的开发理念。实际中，一些企业为了加快当地化，通常采取的方法是寻找当地中小开发企业合作或聘用相当比例的当地人员。

3.2.4 房地产市场的供求特殊性

房地产市场的供求在具备一般市场的共性前提下，还具有其特殊性。

在供应方面表现为：供应的房地产产品具有不可移动性、独一无二性，是非标准化的，导致房地产市场成为一个产品差异化的市场；供应的房地产产品在短期内很难有大幅度的增减，导致房地产市场成为一个供应缺乏弹性的市场（供应弹性概念在本书3.3.1介绍）；供应的房地产产品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及投资巨大性，导致房地产市场成为一个具有相当垄断性的市场^[1]。

在需求方面表现为：房地产是人们生活、学习、工作的基本条件，因而需求具有广泛性；房地产随社会进步需要更新换代，并且可以保值、增值，因而需求具有稳定性；房地产用来满足不同购房者的不同目的和愿望，因而需求具有多样性。

3.2.5 房地产市场的交易特殊性

房地产市场交易的特殊性表现在以下几个方面：

一是房地产市场交易是房地产权益的交易。因为交易的房地产商品具有不可移动性，其成交不可能像电视机等一般工业产品那样一手交钱一手交货，其交易是房地产权益的交易。这种权益可以是房地产所有权、使用权及他项权等。并且，这种权益的交易必须经过房地产行政管理机关的产权登记，否则，不受法律保护。

二是房地产市场交易是需要专业服务的交易。因为房地产本身十分复杂，加之很多市场信息是非公开的，故交易过程通常需要专业人员进行服务，如估价师、经纪人等。

三是房地产市场交易是一般人非经常参与的交易。对于一般非房地产行业的人来讲，一生中难得有几次买房经历，不是经常参与的，与牙膏、化妆品等的交易不同，这决定了房地产营销的特点。

四是房地产市场交易是耗时的交易，即房地产交易通常持续的时间较长。

五是房地产市场交易往往需要金融机构的信贷支持。

3.2.6 房地产市场的投机性

通常，有市场和商品交换就会有投机的存在。投机注重于短时间的介入，贱买贵卖。房地产市场具有地区性、短期供应缺乏弹性及相当的垄断性的特征，导致房地产市场容易出现投机，市场具有一定的投机性。另外，房地产产品具有保值增值的功能，使得投机变得普遍和强烈，因为投机的风险降低了。但是，当投机过度时，房地产产品价格会严重偏离其自身价值，市场出现泡沫，投机风险变得很大。一旦市场泡沫破裂，投机者将损失惨重。

3.2.7 房地产市场的政策法规影响性

由于房地产和房地产市场的特殊性，其对国民经济发展具有重要作用，并且产生巨大的经济效益、社会效益和环境效益。所以，无论是社会主义国家，还是资本主义国家，都要对房地产市场进行监督、管理、调整和控制。政府通过相关政策法规来对市场进行调控，使市场正常运行。

房地产市场的这种特征要求开发企业进行开发活动时，应密切关注国家政策动向，尤其在宏观经济变动和经济转型时期。因为这样可以帮助开发商把握投资机会和投资方向。

3.2.8 房地产市场的其他特征

房地产市场还具有其他一些特征，如房地产市场是与基础产业发展高相关的市场；房地产市场是级差地租^[2]作用的市场；房地产市场是具有周期性的市场；房地产市场是具有风险性的市场等。