前言

孟子言：“无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心。”现代人类历史经验表明，世界上任何一个崛起的大国，莫不以保护产权为其首要任务，而不动产登记制度正是以保护财产权益和维护交易安全为核心功能价值的一项社会基础性制度。2007年，我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度，由此奠定了不动产统一登记法律体系的重要基石。2013年《国务院机构改革和职能转变方案》首次提出，要把原先分散在各部门的登记职责整合由一个部门承担，并建立不动产统一登记制度，我国不动产统一登记立法工作正式全面展开。2013年底党的十八届三中全会审议通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》和2014年底党的十八届四中全会审议通过的《关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》第一次全面系统地为转型发展期我国的改革与法治两大主题任务明确了基调，指明了方向，更是为我国不动产统一登记制度改革与立法工作赋予了新的时代内涵和精神实质。在此指引下，经过政府及其相关部门、学界、实务界及社会团体组织近三年的持续攻关和精诚合作，我国不动产登记法律体系建设迈出了可喜的重要一步。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施，2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》正式颁布实施，不仅是我国现代物权法律制度建设的重要标志性事件，更对全面提升国家治理能力和治理体系现代化具有里程碑意义。

法律是治国之重器，良法是善治之前提，然而“徒法不足以自行”。随着不动产登记法律体系的初步形成，面对实践中不断涌现的大量不动产登记复杂问题，不动产登记法治工作的重心应从立法论逐步转向解释论，从“应然”问题转向“实然”问题。唯有将不动产登记法律规定从“纸面上的法律”转为“现实中的法律”，并结合实践准确理解和解读，方能真正发挥不动产登记法律规定的规范引导作用，切实体现法律规范的生命力价值。基于这一价值判断，为更好地宣传解读不动产登记法律规定，使社会各界能够全面理解和精准把握立法原意，指导不动产登记机构顺利开展不动产登记工作，保证不动产登记法律制度的顺利实施，国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）组织编写了《不动产登记暂行条例实施细则释义》。

本书高度融合了集体智慧，参与本书编写的作者兼具理论与实务之长，既全程参与了《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》等系列制度研究起草工作，也全面参与了我国不动产登记立法重大问题的研讨论证，对不动产登记重大理论与实务有着深入研究和深厚积淀。从内容体系和形式结构上，本书放眼于《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》以及《不动产登记暂行条例》等十余部现行相关法律法规框架，聚焦不动产登记实体性和程序性立法全域，紧扣但不限于《不动产登记暂行条例实施细则》条文规定，既力求准确、通俗地解读条文的具体内涵和理解要点，也力争全面呈现条文起草背后的立法背景、深度考量和制度初衷，还对一些争议问题进行了发散讨论和延展分析，兼具历史性和现实性、系统性和前瞻性的高度统一，彰显出理论性和实务性、政策性与技术性的深度融合，力求最大限度做到原汁原味和深度全面，以飨广大读者。本书各章的撰稿人分别是：第一章（刘燕萍、张富刚、马俊科）、第二章（肖攀）、第三章（常鹏翱）、第四章（马俊科负责第一节，刘燕萍、谢蓉负责第二节，张富刚负责第三节，翟国徽负责第四节，于丽娜负责第五节，常鹏翱负责第六节，周癑负责第七节，尹飞负责第八节，程啸负责第九节）、第五章（尹飞负责第一节和第二节、程啸负责第三节和第四节）、第六章（谢蓉）、第七章（翟国徽）、第八章（张富刚、王龙江）。

本书力求准确、详尽、通俗地逐条阐释不动产登记法律规定的有关内容，以充分回应实践需求。但与纷繁复杂的登记实践相比，作者对不动产登记有关规定的理解难免存在局限或不足，恳请不动产登记理论界、实务界的广大同仁批评指正。同时，因时间紧促，本书中的一些缺点和错误在所难免，请各位读者指正。

编者

2016年4月