▍京东方恒通国际创新园

建智慧生态，筑城市文化

一、基本概况

（一）历史沿革

京东方恒通国际创新园前身为松下彩色显像管厂。1987年9月8日，在邓小平与松下幸之助的共同倡导下，松下与北京市和中华人民共和国工业和信息化部等有关单位的4家企业合资成立了北京·松下彩色显像管有限公司。但仅在20年之后，受显示技术更新换代的影响，北京·松下彩色显像管有限公司宣布停产。同年12月，京东方科技集团股份有限公司收购了松下持有的全部股份，开始了企业的转型升级之旅。

（二）区位介绍

京东方恒通国际创新园地处朝阳区酒仙桥北路9号，交通相对便捷，临近机场高速，酒仙桥北路，14号线望京南站，12号线高家园站、酒仙桥站。北部为望京公园，南部一路之隔为798与751艺术区，西部紧邻望京商圈与中央美术学院，东部靠近电通创意广场。

二、改造历程

（一）京东方恒通国际创新园转型历程

2009年历经停产、收购的困顿之后，京东方科技集团股份有限公司开始进行产业改革，并于2013年完成京东方恒通国际创新园的全部转型过程。

1. 2009年：构造改革、调整稳定

受产品替代冲击，松下彩色显像管厂连年亏损。在中日双方股东进行产业调整之后，日本松下将其所持有的50%的股权全部转让给了中方股东京东方科技集团股份有限公司。

2009年，京东方恒通创新园生产全面停止、组织体系及人员发生重大变化、历史事项集中爆发，导致固定成本负担沉重，新事业战略定位不清、新组织体系尚未建立、市场渠道缺乏、专业能力不足。

2. 2010年：停产善后、转型探索

为了快速稳步的推进产业结构调整，确保存量资产价值回收最大化，同时加速新事业企划开发进程，确保现金流为正，京东方恒通国际创新园开始透明化处理剩余材料及三期、一期设备，资产处置收入5500万元。完成国外供应商全部赔偿，国内供应商完成7家，总计赔偿金额比诉求金额减少3502万元，回收应收货款5250万元。

京东方恒通创新园根据中国社会发展的总趋势、北京市产业功能的定位、政府对区域的总体规划、土地及厂房等优势以及中方股东的行业经验及专业能力，最终确定了公司未来的发展规划，即：利用现有厂房及土地资源招商引入客户入驻，经营业务也从原生产制造全面向京东方恒通创新园地产经营及物业服务转型，并确定了京东方恒通创新园名称为“恒通国际创新园”。致力将京东方恒通创新园打造成以文化艺术展览展示中心、文化产业营销结算中心、电影导演创作中心、信息传媒中心、国际企业文化博览中心等“五个中心”为主题的特色创新京东方恒通创新园。

2010年在全力推进市场推广及招商工作后，成功引进鹏博士、如家、明德、百度、拉法基、泰尔、房管局等多家优质客户入驻，年度出租率48%，全年现金流入16500万元，经营扭亏为盈。

3. 2011年：提升能力、转型实施

京东方恒通国际创新园在2011年基本确定了规划设计方案工作，生活区改造、动力站整合、110千伏变压器维修等重点工程项目基本完成，建立了以客户为导向的物业服务架构。为便于客户入驻，公司办公地点临时移至二期厂房。截至年末，京东方恒通国际创新园实现向专业化地产经营企业转型，民生现代美术馆、DHL等多家优质客户入驻，出租率达到76%，完成现金流入10260万元，实现利润4000万元。

4. 2012年：精细管理、转型冲刺

2012年，京东方恒通国际创新园的二期设备拆除完毕，原厂区相关设备处置全部完成。公司新办公楼投入使用，三角地体育场建设完成，各项重点工程按计划实施。引进了蓝色光标、导演协会等客户，出租率达到97%，年度现金流入15360万元，实现利润10311万元。

5. 2013年：专业经营、转型成功

2013年，京东方恒通国际创新园品牌影响力持续提升，被北京市誉为腾笼换鸟、产业升级的典范，文化与科技创新相融合的典范。京东方恒通国际创新园陆续增加了餐厅、体育馆、博物馆的建设，继续完善景观美化，配套设施日趋完善，通过了质量、环境、安全体系三证认证。完成现金流入20200万元，实现利润9017万元，京东方恒通创新园成功转型。

三、业态布局

（一）业态划分

京东方恒通国际创新园总占地20万平方米，现有建筑面积15万平方米，入驻了22家企业，共分为七个区块：文化艺术展览展示中心区块、信息传媒中心区块、电影导演创作中心区块、原文化产业营销结算中心区块现为马蜂窝及蓝色光标公司所在地、原国际企业文化博览中心现为京东方恒通国际创新园体育场区块、健康科技研发中和京东方恒通国际创新园配套区块。

区块的划分以实际入驻企业为主，现入驻企业有民生美术馆、中国电影导演协会、蓝色光标、马蜂窝、鹏博士集团、美拉传媒等。新业态主要为京东方恒通国际创新园西部的北京明德医院。北京明德医院为京东方集团所有的一家综合全科服务型国际医院，作为京东方恒通国际创新园福利，明德医院也为入驻企业提供一些项目优惠。

（二）园区改造理念

根据显像管厂原本80年代后期的建筑风格和厂房面积优势，京东方恒通创新园将各毛坯厂房包给入驻企业自行装修，外立面和内部空间各有特色。京东方恒通创新园原有一家小型发电厂，生产的剩余电量无从消耗，于是引进了百度数据机房和鹏博士集团，鹏博士集团也将其机房安置在京东方恒通创新园内，将负担转为优势，解决了用电问题。同时充分发挥原建筑层高与大跨度优势，准许企业自行架构楼层，并引入电影工作室、美术馆这样的业态，未进行大拆大建，保护了原工业遗迹，原有部分工业设备聘请了中央美术学院的雕塑设计团队重新包装打造，在园区南广场内展示。除此之外，京东方恒通创新园旨在打造具有文化内涵的，集信息传媒中心、文化艺术展览展示中心、文化产业营销结算中心、电影导演创作中心、国际企业文化博览中心五个中心为一体的，符合北京市产业升级政策导向的高品质京东方恒通创新园。

四、管理运营

管理团队中绝大部分人员为松下显像管厂原厂职工，后通过社会招聘引入部分管理人员。京东方恒通创新园物业与土地产权都为京东方所有。在京东方恒通创新园建立伊始，以营利为目的挑选入驻企业，在2011年以后，京东方恒通创新园逐渐意识到仅作为开发运营商，未来可提升空间十分受限，因此开始有目的性的招商。同期，京东方集团提出服务化转型的战略目标，京东方恒通创新园以此为契机积极探索未来规划。京东方恒通创新园根据行业趋势及自身现状，决定依托多年来积累的品牌优势、客户资源、专业团队及标准化流程，结合房地产发展趋势及京东方集团的战略要求，定位为整体解决方案提供商，对外开展投资顾问、项目代建、资产管理等服务。

目前，京东方恒通创新园正在拓展商务空间与健康休旅地产两类业态。结合京东方显示、传感、人工智能、大数据四大核心技术与医学、生命科学，围绕数字医院，打造医、教、研、产、用的医工融合创新生态体系。

五、案例评析

京东方恒通创新园之于其他园区的不同之处，首先在于京东方集团现行推动的健康服务产业，融合科技+健康的概念，将健康园区业务板块深入到恒通创新园之中。在2015年京东方收购明德医院后，集团一直意图整合国内外资源，围绕数字医院构筑医疗、科技、健康结合的服务事业群，初步试点就在恒通创新园内，并在园区内划归2000平方米作为再生医疗的研发基地。其次，园区内大牌影视制作企业众多，近年来包括电视剧《河神》，电影《芳华》《缝纫机乐队》的制作都在恒通创新园内完成。再次，园区北边建设有6块足球场、2块篮球场和集网球场地、羽毛球场地、健身房、瑜伽房、健身操房、乒乓球和台球桌台为一体的室内综合体育中心，丰富了园区日常活动。

园区位置坐落于798北门正对面，与望京一条马路之隔，但与喧嚣嘈杂的798艺术区和望京商业区不同的是，闹中取静的京东方恒通创新园既有现代雅致的园区建设，也有安静的氛围。园区总体面积不大，但麻雀虽小五脏俱全，配套设施全面，在“食”方面，除园区餐厅、便利店外，还进驻了赛百味、湘十二楼等多家餐厅；在“住”方面，园区内部有和颐酒店，东门还有多家酒店；在“行”方面，园区提供共享电动汽车，多区域停车场和洗车服务；在“教育”方面，园区内部设有启航双语幼儿园、民生现代美术馆；在“娱乐”方面，除北部的6块足球场、篮球场之外，还有室内体育中心、健身房、舞蹈教室。整个园区自成一体，日常生活非常便捷。

目前，在北京市“科技与文化创新”双轮驱动发展战略以及朝阳区“腾笼换鸟”产业升级精神的指导下，园区开始从科技与文化融合着手，在科技方面，重点在智慧科技管理、智慧科技服务、科技产业集聚、科技资源融合、科技创新力量领域建设；在文化方面，主要在建筑遗迹再生、历史文脉延续、文化产业集聚、多元社群融合、文化符号引力上发展。未来园区将逐渐转向健康服务事业，结合京东方集团的半导体显示技术与智慧系统，着力向移动健康、数字医院、再生医学发展。京东方集团将京东方恒通国际创新园作为试点园区进行健康园区的初步探索，未来依托自有科技文化园区的优势，要向全国布局健康产业园。目前，京东方集团已在北京、合肥、武汉、成都、重庆布局健康产业园。

【老总心语】

京东方恒通创新园作为一个业态丰富、优势明显的创意园区，发展前景是十分广阔的。在园区改造上，我们在保留历史痕迹的同时进行现代化设计，园区整体形象精致典雅，非常耐看。在园区建设上，我们求精不求多，被北京市誉为腾笼换鸟、产业升级的典范，文化与科技创新相融合的典范。

目前京东方正在全国布局“健康园区”的概念，围绕数字医院构筑医疗、科技、健康结合的服务事业群，首先在京东方恒通创新园作为试点。园区的发展本身是一个动态的，不断创新的过程，在这个过程中我们需要做的还有很多。