第15章 抵押登记

一、抵押登记的含义

抵押登记又称抵押权登记是指抵押权人向法律规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实。抵押登记是导致抵押权获取公信力的必要途径。它对于维护市场经济条件下交易的安全，保护抵押财产关系人和第三人的利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。

从抵押权生效的条件来看，抵押登记包括形式登记和实质登记。所谓形式登记，是指登记对抵押权的生效只具有确认或证明的效力，而没有决定其能否生效的效力。也就是说，抵押合同的生效，要以当事人双方意思表示一致为要件。所谓实质登记，是指抵押权的生效必须经过登记，否则抵押权不能成立。也就是说，抵押合同的生效，必须具备两大条件，其一当事人双方意思表示一致；其二必须到有关部门进行登记。从目前世界各国立法例上看，除少数动产抵押采用形式登记之外，其他动产、不动产抵押均采用实质登记。抵押权实行实质登记的制度，其原因何在呢？从抵押权的性质及各国立法例上分析，其于两大理由，第一，物权的公示理论；第二，物权行为理论。

二、抵押权登记的法理依据

物权的确立公示理论，是指对物权的产生，变更、消灭必须以一定的可以从外部察知的方式表示出来。公示的手段动产以支付为公示手段，不动产以登记为公示手段。物权的变动要求公示，是基于物权的基本属性。抵押权是指为保证债的履行，对债务人或第三人提供的担保物享有物权，但有转移物的占有，在债务人给付延迟时，债权人有权变卖该物优先受偿。抵押权是一种物权并具有物权最本质的属性，即排他性。第一，抵押物的特定性。抵押物是由债务人或第三人向债权人提供的，特定的抵押权标的不容受到非抵押权人的制约和干预，即使抵押人依法可将抵押物转让、出租，但在该物上所设定的抵押权是不受影响的。第二，抵押权的顺序性。当同一物之上设立两个以上抵押权时，抵押权人可由于其抵押权登记在先而优先于在后抵押人从抵押物的变价中得到清偿。在同一物上设定多个抵押权，并不因此而削弱抵押权的绝对性，反而更增加了抵押权绝对性的隐蔽性，因为一物之上数个抵押权人，谁设立在先，谁将获得排斥其他人而优先受偿的权利。因此，抵押权的变动更须公示。第三，抵押权的优先性。抵押权作为物权，优先于债权，有抵押的债权人优先于无抵押权的债权人。抵押权的排他性，对于第三人的利益影响很大。比如在买卖关系中，如果买受人对买卖的标的物是否设立抵押权不了解，买受人的所有权就会处在不稳定的状态中，如果公示，买受人就会审慎决定自己的行为，而尽可能减少自己的风险。因此，为了维护交易的安全，应当有表现抵押权存在的外形，要对抵押权的产生以一定的方式表示出来，让公众查知，其公示的方式对抵押权来说应是登记。

物权行为理论是由德国历史法学派萨维尼提出来的。该理论认为，当事人之间以物作为标的所订立的契约，所产生的标的物的转移，实质上包含着两大法律关系，其一是基于债而产生的债权契约；其二是物权契约，即专门以物权变动为目的而成立的与债没有关系的另一个契约。债权契约的效力，仅在当事人之间产生一定的债权债务关系，并不发生物权的变动，如发生物权的变动，除债权契约外，还需要有使物权发生变动的法律行为，即物权契约。这种物权契约必须有其外在表现形式，以证明它的成立，这种表现的最好形式对不动产而言就是登记。抵押权作为一种物权且又是担保物权，其于债权而产生并与债权有着不可分割的联系，这种联系表现在抵押权设立时，其目的不在于对物的实际使用收益，而在于当债权不能实现时对他人所有物有取得利益的权利。这就要求基于“债权契约”而产生的“抵押权物权契约”自“债权契约”成立之时，就能对抗第三人，且应处在比较安全的境地。所以，对于抵押权的设立、变更、消灭不仅要有当事人双方的合意，且要进行登记，以示包含其中的“物权契约”的生效。

中国学者通过综合运用历史的、比较的、系统化等多种研究方法，对物权行为理论的起源、制度构成、存在价值、发展趋势等都作出了一定的分析与研究。学者论述在最后一般均聚焦于中国民法是否承认物权行为以及中国未来民法典应否承认物权行为这两个问题上，对这两个问题的不同回答形成了物权行为理论研究的两大直接对立的阵营，[103]本书认为物权行为理论不适宜中国的国情，法律实务人员与一般民众很难接受。

三、抵押登记的作用

抵押权的生效以登记为要件，那么抵押登记又有什么作用呢？概括起来其作用表现在以下两个方面。

（一）抵押权的公示及生效的作用

抵押权属于对世权，因此对抵押权的设立应进行公示，抵押权的公示，无论抵押权的标的是动产，还是不动产，其公示手段均可以是登记。所以登记首先向社会公众展示抵押权的设立、变更及消灭的法律状况；其次，登记对不动产抵押权的生效起着决定性的作用，如前所述，不动产抵押权的生效均以登记为必要条件。

（二）警示效力

抵押登记的目的在于告诉公众在该物上抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让第三人了解该物抵押权的变动情况，然后，自己决定是否进行交易的法律行为。因为，根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在抵押物上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会受到障碍，就会有风险，但如果进行抵押权登记，就可以给抵押权取得人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。正由于抵押权登记的警示功能，各国法律都规定，在同一物上可以设定多个抵押权，且不考虑该物的价值是否低于债权人的债权数额。从这点上看，《担保法》第35条的规定显然是有缺陷的。该条规定有两层含义：其一，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值；其二，财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。该条规定实质上是对在同一物上设立多个抵押权作了限制。从立法目的上看，是为了提高抵押的安全性，更充分地保护债权人的利益，但有些僵硬。其实，从法理上看，这种限制是没有必要的，无论是对债权人，还是对债务人都有些“画蛇添足”。因为登记已给后顺位的抵押权人提供了足够的警示，抵押权人完全能够对自己的权利地位有明确的了解，依权利意思自治原则，是否设立后顺位的抵押权应当完全由当事人自己决定。从抵押权的性质上看，抵押的目的并不是代替债务的履行，而是为债权的实现提供担保，债务人必须履行其义务。当优先顺位的抵押权人因债务人履行债务而实现债权时，后顺位的抵押权人的债权，即使是超过了抵押物的价值，也可以依“次序递升原则”上升到第一顺位的抵押权人的而得到清偿。设定抵押权的债权人即使是后顺位的，也比没有设立抵押的一般债权享有优先权。从上述分析可以得出，即使是后顺位的抵押权人，或者是后顺位的抵押权人所担保的债权超出先顺位抵押权人所担保债权的余额，因为有抵押权登记的保护，设定抵押权的权利人仍比一般债权人享有优先权，仍有获得优先清偿的机会，因此，设立这种抵押权完全合于法理，法律上无须限制，应把这种权利的选择完全让予当事人。

四、抵押登记机关

既然抵押权登记具有如此大的作用，那么，由谁来主管抵押权的登记工作呢？即抵押权的登记机关是谁呢？从世界各国立法例上看，抵押权登记机关的设定，应遵循两大规则：第一，登记机关的司法性质。即登记机关是司法机构而非行政机构。因为抵押权的登记，具有直接决定着当事人的权利义务关系，决定抵押权的设立，具有直接决定着当事人的权利义务关系，决定抵押权的设立、变更和终止的司法意义，所以，各国法律均把抵押权的登记机关作为司法机构之一。例如，德国为属于地方法院的土地登记司；日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所。第二，登记机关的统一性。即在一国范围内或一个统一的司法区域内，抵押权的登记机关应是统一的，其目的是为了保证抵押权登记司法上的统一性和登记制度的统一性。从《担保法》规定上看，中国抵押权的登记机关，显然与国际上通用的规则不一致。依《担保法》第42条的规定，抵押权的登记机关均是行政机关且不统一，其管理登记的权限及物理上的四至界限不明确。

《担保法》第42条规定：“办理抵押登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”第43条又规定：“当事人以其他财产抵押的……登记部门为抵押人所在的公证部门。”上述有关抵押登记机构的规定，显然存在着极大的缺陷，其缺陷表现在：第一，增加当事人进行抵押登记的成本。由于登记机关多头且是依抵押权的标的来划分的，那么如同一债务人就不同的抵押物向债权人提供担保，就会出现设立一个抵押权而分向不同机构登记的状况，无形中加大了当事人的进行抵押权登记的成本，会妨碍抵押登记制度的实行。第二，登记机关多头导致抵押权登记制度的不统一。例如，国家工商行政管理总局制定并颁布了《动产抵押登记办法》[104]，公安部制定并颁布了《机动车登记规定》[105]，国务院办公厅颁布了《中华人民共和国船舶登记办法》[106]等。显然，上述第一个规章只适用“动产抵押登记”，按此推理，其他标的抵押登记办法，也会由相应的登记部门制定，这样有关抵押权的登记，就出现6个以上不同的登记规定。第三，登记机关多头，不利于登记公示、警示功能的发挥。这种登记机关的不统一，登记制度的不统一，不利于交易秩序的安全，也不利于抵押权这种担保制度充分发挥其牢固作用。克服上述缺陷的唯一办法，是统一抵押权登记机关，建立统一的抵押权登记制度。

1995年至2015年在中国大陆及海南省，不动产物权变动登记包括抵押登记的事务，主要由有关行政机关及其设立的事业单位负责，登记机构比较多。2007年10月1日生效的《物权法》第10条第2款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

自2015年3月1日起施行的《中华人民共和国不动产登记暂行条例[107]（以下简称《不动产登记暂行条例》）规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。中国自此开始对不动产抵押登记机构进行了统一。

五、抵押登记的效力

长久以来，《担保法》对抵押权登记制度的规定无论是立法理念还是立法技术上都存在着瑕疵，难以充分发挥抵押权的法律效力和法律权威。《物权法》的制定是中国民主法治建设的里程碑。《物权法》的“担保物权编”在《担保法》的基础上，作出了新的规定，并对许多不合时宜的条文进行了修改。有关抵押权登记的规定，《物权法》与《担保法》两部法律存在着并存适用的局面，难免出现条文竞合的情况。下文将在综合《担保法》和《物权法》对抵押登记规定的基础上对抵押登记的效力进行分析。通过抵押权登记的基本概述，了解其产生的原因、实质，进而论述抵押权登记的效力、范围、原则等，阐述了中国现行抵押权登记的效力问题。

（一）抵押登记效力概述

抵押登记效力，指当事人设定抵押权时是否办理登记将对抵押权发挥的作用。以是否办理抵押登记可以分为两类：首先，未办理抵押登记，设定的抵押权有什么法律后果；其次，如果办理了抵押登记，那么又会对抵押权的设定起到何种作用。优先受偿权作为抵押权人的主要权利，自然受到抵押登记的影响。优先受偿权指多个权利同时存在于同一抵押物上时，抵押权人可以优先于其他权利人就该财产优先受偿，在抵押权人的权利实现之前，其他权利人无权就该抵押物行使各自的权利。而在抵押权办理登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人，该种效力理论上称为“抵押权的次序权”或者“抵押权的顺位”，主要表现为：

1.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿

确定顺位的基本依据，是登记的先后。以抵押权登记时间的先后顺序为标准清偿抵押权债权，也是世界各国抵押担保制度中的通行规则，登记作为权利设定的标志，只要符合法定条件即可生成，在生成后非经当事人协议改变或者非由法律强行变更，即具有确定性。可见，登记对于抵押权的标记，已经单纯化为客观存在的事实。因此，《物权法》在抵押权已登记且登记的先后顺序不同的情况下，采用权利功利主义模式，以登记时间的先后顺序清偿；在抵押权已登记但登记顺序相同的情况下，则采用平等主义模式，在各抵押权之间按债权比例分配。

2.抵押权已登记的先于未登记的受偿

抵押合同虽然约定设立抵押权，但抵押权未进行登记的情形下，根据《物权法》之规定，要么该抵押权尚未生效，要么该抵押权不能对抗第三人。因此，该抵押权仅仅在当事人之间产生法律拘束力。由于登记的公示价值，尚未登记的抵押权还不被他人知悉，因此不能影响第三人的权利义务状况，不能对其他物权产生对抗效力和排他性。所以《物权法》赋予已登记的抵押权较未登记的抵押权以更为优先的效力。

3.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

由于对于不动产抵押实行的是登记生效主义，未登记的抵押权尚未生效，只能按照抵押合同所产生的债权来主张，而债权具有平等性，因此应按债权比例清偿；对于动产抵押实行登记对抗主义，抵押权均未办理登记时不能对抗善意第三人的效力，因此当然不具有对抗后成立的抵押权的抵押权人的效力，此时数个未登记的动产抵押权效力层级相同，彼此不存在优先性，只能按照平均主义之原则，与数个债权之间的平等关系一样，按照债权比例来受偿。

中国大陆学者曾为抵押权的效力下了一个概括性的定义，即所谓抵押权的效力是指“抵押权人就一定范围的债权从一定的抵押物中获得优先受偿的支配处分力以及对与抵押物有关的其他财产权的影响力。”

以案说法

仅办理抵押预告登记，没有办理抵押登记，债权人不能享有抵押物优先受偿权

辽宁大连中院（2015）大审民再终字第42号“某银行与巴某等借款合同纠纷案”，2004年，巴某配合开发公司，签订虚假购房合同，据此向银行申请12万元贷款，银行办理抵押预告登记。2005年，开发公司将该房另售刘某并收取全款。2014年，银行诉请巴某偿还余款10万余元。

大连中院认为：以虚假房屋买卖合同办理银行贷款的，房屋买卖合同无效，贷款合同有效。名义借款人负有还款义务，名义借款人与实际借款人之间的权利义务关系应另行处理。故本案银行与巴某所签抵押贷款合同中贷款部分不存在合同无效法定情形，银行请求巴某偿还借款本息有事实根据和法律依据。[108]依《物权法》第187条规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。该法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案中，案涉房屋仅办理抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权设立或变更，而是银行对将来担保物权设立享有请求权。在银行对案涉房屋并未取得现实抵押权情况下，其主张享有抵押物优先受偿权无法律依据，判决银行与巴某所签借款合同有效，巴某应偿还银行借款本金10万余元及利息。

仅办理抵押预告登记，尚未实际取得抵押权，涉及第三人合法权益的，预告登记主体不能享有抵押物优先受偿权，其享有的债权为一般债权。

六、中国法律抵押登记采取的原则，以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅

《物权法》对《担保法》第41条、第42条进行了修正，《物权法》规定应当进行抵押登记的而没有登记，抵押合同仍然有效，但不能取得抵押权。

对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力；登记对抗主义是指抵押权的成立只需在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力，若要对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。中国法律采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。

（1）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。

（2）以生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具或者正在建造的船舶、飞行器抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品进行动产抵押的，应当向动产所在地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

（一）登记要件主义

1.登记要件主义的含义及由来

登记要件主义又叫登记生效主义，以登记作为不动产物权变动的要件。指不动产物权依法律行为变动时，需要当事人具备物权变动的意思表示，并且必须将该意思表示予以登记，并自登记时该物权变动行为方可生效。德国法采此主义。

此外，大多数英美法系国家采取地券交付主义。根据这一主义，在初次登记不动产物权时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。让与不动产时，当事人之间将让与契约与地券一并交给登记机关，经登记机关审查后，在登记簿上记载权利的移转。对于受让人则交付新地券或在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能从该地券中了解不动产的权利状态。此主义是1858年澳大利亚的托伦斯（Robert Torrens）所创，故称为“托伦斯主义”。

2.中国法律、法规的相关规定

根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。在中国，不动产登记，由不动产所在地的登记机构予以办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

3.对登记要件主义的分析

对于这一物权变动模式有一点非常值得我们注意，中国在基于法律行为引起的物权变动的立法模式上属于债权形式主义，[109]不承认无因的物权行为，这与德国所采用的物权形式主义[110]不同。在德国，物权变动除债权合意外，还需当事人另外就物权变动作出一个物权合意，并履行登记或交付的公示方法。债权合意和物权合意分离，那么债权合意只要双方当事人意思表示自由即可成立，与登记无关；而物权合意则是完全独立的，在登记以后发生效力，物权合意发生效力的结果是物权实现变动。物权变动由独立的物权行为引起，在债权意思外存在独立的、无因的物权变动意思和外在表现形式。在中国，物权因法律行为产生变动时，除当事人之间有债权合意之外，仅需另外践行登记的公示方式，即可产生物权变动的效力。那么在这一过程中，登记究竟起了什么作用呢？笔者认为，在债权形式主义的立法模式下，登记是物权变动的要件，而不是债权合同成立的要件。换言之，只要买卖双方意思表示成立，债权合同即可成立生效，与是否登记无关，登记虽然作为债权合同的施行结果，但登记与否不影响债权合同的成立，只决定物权变动与否。同时，中国也不承认独立无因的物权行为，因此登记是债权合同的履行结果，而非物权行为的外在表现形式，登记与债权合同共同构成了物权的变动。

（二）登记对抗主义

1.登记对抗主义的含义及由来

登记对抗主义是指登记对于不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的公示效力，而没有决定其是否生效的效力，不经登记不得对抗善意第三人。物权的变动，只跟买卖双方的合意有关，与是否登记无关。这一物权变动模式最早是在法国大革命精神的基石上建起来的，它充分强调了人民的自由，强调了效率，强调了限制政府权力。而在中国，采用这一模式的主要有特殊动产，比如船舶、航空器和机动车等。登记对抗主义一方面维持交易之便捷，一方面亦使当事人能斟酌情势，决定是否申请登记，以保障自己的权效力。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。世界大多数国家均采此制，如美国、意大利等。

在这种情况下，当事人之间只需达成合意，抵押权即设定，但如果未进行登记，不会产生对抗第三人的效力。即当事人之间达成合意设定的未经登记的抵押权对于第三人并非完全无效，仅是当事人的权利受到一定的限制，即在善意第三人取得抵押物的情况下，抵押权人无权追偿，只能要求债务人偿还债务或者重新提供担保。经过登记之后，抵押权则会产生可以对抗第三人的绝对效力，即抵押权人可以排除第三人的善意取得，换言之，未经抵押权人同意的转让行为无效，第三人不得主张善意受让而取得权利，也不能排除权利人行使优先受偿权或其他权利，仅能向债务人请求损害赔偿，在登记对抗主义的情况下，登记机关进行的仅是形式审查，因此登记的公信力较低。

2.中国法律、法规的相关规定

采用这一模式的登记规则有《物权法》第24条关于特殊动产之物权变动的规定，第127条和第129条关于土地承包经营权的规定，第158条和第169条关于地役权的规定，第188条关于动产抵押权的规定，第189条关于动产浮动抵押的规定。此外还有宅基地使用权，虽然法条并没有像对土地承包经营权那样明确规定它属于登记对抗模式，只是将它指向了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）等其他法律法规，但仔细分析现行的《土地管理法》会发现，这一部分显然并不能完全归入登记生效模式的范围。

3.对登记对抗主义的分析

在登记对抗主义这种法律模式下，登记并不是物权变动的生效要件，登记也并不产生公信力，仅产生对抗力。其缺点是因不动产物权的变动缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受损，容易形成在不动产之上的多种权利状态。登记对抗主义在理论上和司法实务中产生了一系列弊端，如被对抗的第三人的范围具有不确定性；赋予登记对抗力的本意是为了弥补意思主义缺乏外部表征、有碍交易安全的弊端，然而其结果由于对抗力造成依意思表示已合法成立的一系列物权变动关系被推翻，反而阻碍了财产流通速度，不利于交易安全等。这些弊端，在意思主义[111]的物权变动模式之下，是难以克服的。登记生效主义中，抵押权如果未登记即不生效；登记对抗主义中，未登记依然生效。

对于特殊动产，如船舶、航空器和机动车等这类动产价值大，交易不方便，从某种意义上讲介于动产与不动产之间，因此在交易时，虽然遵循了动产以交付为公示方式并产生物权变动的原则，《物权法》第24条又规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”除此之外，中国地役权、土地承包经营权、非依法律行为引起的物权变动也都采用这一物权变动模式。地役权和土地承包经营权主要存在于农村集体所有的土地上，由于中国幅员辽阔，农村集体土地面积巨大，要对全国农村的集体所有土地进行登记，并将登记作为物权变动的要件的话，成本高、难度大，短时间内难以实现。且农民在长期的生产生活实践中，已经形成了一定的生产习惯，短时间内也难以习惯登记制度。综上，对地役权、土地承包经营权等土地使用权实行登记要件主义并不合理，采用登记对抗主义更能保护当事人的合法权益，也更符合中国的实际情况。第三类是《物权法》第28条至第30条规定的非基于法律行为发生的物权变动，这一类物权的变动都因事实行为引起，而事实行为一旦完成，物权就脱离了原来物权所有人的控制，若把登记作为物权变动的要件而实行登记要件主义，则物权的归属在事实行为完成之后、登记公示之前出现了真空，此时的物成了无主物，非依法律行为取得物权的人的权利就得不到保障，因此，采用登记对抗主义不仅保护了交易安全，还保护了物权所有人的合法权益。

（三）两种模式的比较

不管是登记要件主义还是登记对抗主义，实际上都把登记作为一种公示的方法并以此来保护交易的安全，降低交易的风险。但登记在两者中的效力是不同的，前者在登记之前无法取得物权，后者在登记之前即可取得物权。两者的区别主要体现在以下几点上：

1.登记在不同模式中的作用和地位不同

在登记要件主义模式下，登记的主要作用是引起物权变动，次要作用是对抗第三人，引起物权变动是当事人登记的原因，这一作用是主要的、主导的、主动的，而对抗第三人的作用则是次要的、附带的、被动的；在登记对抗主义模式下，登记的作用仅为对抗第三人的公示作用。登记在前者的地位和重要性显然高于后者。

2.登记的履行程度不同

在登记要件主义模式下，所有的当事人都会在交易最终完成前进行登记，因为登记是交易完成的必要条件，不经登记他们便无法履行合同；而在登记对抗主义模式下，登记成了选择性的条件，不登记仍不影响合同的履行，而且登记程序往往比较烦琐，因此登记虽然被提倡并有利于保护交易安全，有时仍不被当事人所采纳。

3.登记机关审查登记的内容和强度不同

在登记要件主义模式下，登记机关审查内容首先为实质内容，即双方当事人实际的权利义务是否符合法律规定，除此之外，还要对登记程序本身进行审查，这种模式下审查的强度更大。在登记对抗主义模式下，登记机关仅审查程序内容，对于双方当事人实质的权利义务关系则不予过问，只要申请登记的程序合法即予以登记，审查强度就弱得多。

4.登记在保护交易安全的程度上不同

在登记要件主义模式下，未登记交易就未完成，双方当事人为了确保交易的安全与顺利完成，一般都会选择尽快登记，一旦登记完成，交易就完成，其他人也可以根据登记来确定物权归属，可谓清晰明确，再无风险。而在登记对抗主义模式下，登记之前合同生效物权已经转移，双方当事人出于效率方面的考虑，往往推迟登记，这时一物二卖的风险就很大，极有可能出现出卖人以更高的价格将同一物卖给不知情的第三甚至第四、第五人，而此时法律承认多个受买人同时享有此物的所有权。第一受买人也冒着已经取得物权所有权最后其合法权益却还是落空，合同得不到履行，自己虽无过错却要承担损失的风险。

综上所述，《物权法》中规定的担保物权的种类更广泛；担保物权的设定比以前更迅速、简单，相对降低了融资成本；在非移转占有型担保中，担保人不丧失对担保物的占有，可以充分利用担保物，从而实现担保物的价值；担保物权能以比以前更为有效的方法予以公示；明确了担保物上竞存权利之间的优先顺位而提高了担保物权人权利的可预见性，制定了更为有效、迅速的担保物权实行程序等。因此可以说，《物权法》担保物权编必将更能促进经济发展。《物权法》对《担保法》中的缺陷、遗憾和不足予与补充、修改和完善，从而使担保物权在《物权法》中展示出新的突破性。

中国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则，其优点在于根据抵押物重要性的不同而对抵押登记提出不同的要求。对以重要财产设定抵押的，采取登记要件主义，既可以避免纠纷又能维护公共利益；对于非重要的财产，不以登记作为抵押权成立的要件，则简化了抵押权设立的程序，降低了交易成本，保证了交易便捷。