- 不动产登记暂行条例新解读（第四版）
- 中国法制出版社
- 11字
- 2020-08-27 16:40:29
关联法规归类解读与应用
不动产登记暂行条例实施细则
（2016年1月1日国土资源部令第63号公布 自公布之日起施行）
第一章 总则
第一条 【立法目的及依据】为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
第二条 【申请原则与一体登记原则】不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
□ 条文解读
不动产登记工作的核心内容是对权利人享有的不动产权利的法律确认和保护，涉及民事主体的权利归属和权利内容变化，属于体现民事主体意思自治的私权领域，应体现“法无禁止即可为”的现代法治理念。[1]
不动产权利登记的自愿申请原则，是指不动产登记的当事人、受益人或所涉机关提起登记申请时，登记机关才能根据其申请进行登记，通常情况下不允许登记机关在没有权利人提起申请的情况下直接进行登记。但是存在一个例外情形，即《实施细则》第81条所规定的，如登记机构发现登记存在错误，在通知当事人办理更正登记而当事人逾期不办理的，登记机构可自行依职权办理。当然，该例外还须以该不动产权利不涉及第三人利益为前提。
“房地一体”原则，是指土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特点，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分，这两项权利的主体必须保持一致。准确而言，“房地一体”原则不仅仅是指“房随地走，地随房走”，而是要求建设用地使用权及其上的所有定着物权利之变动都应当保持权利受让主体的一致性。“房地一体”原则在《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》等多部法律法规中都有规定。
□ 应用
1.实际工作中“房地一体”原则会发挥怎样的作用？
依据“房地一体”原则，在登记土地使用权时，如土地之上建有建筑物、构筑物及存在森林、林木等定着物，则应当审查申请人是否对土地及其上不动产均享有物权。如果申请人仅就土地使用权或者仅就土地上的建筑物、构筑物及森林、林木等定着物发生物权变动而申请登记的，登记机构应当基于“房地一体登记”原则拒绝登记。因此，实行“房地一体登记”原则，可以有效防止房地分离现象的发生。只有坚持“房地一体”原则，才能避免土地权利人与土地上不动产权利人之间出现权利冲突。“房地一体”登记原则，正是从登记程序层面来保证这一点的实现的。
关联参见
《物权法》第146条、第147条；《城市房地产管理法》第32条；《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）第14条
第三条 【跨区域不动产的登记管辖】不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
□ 条文解读
跨区域不动产登记制度，是为了解决属地登记原则中跨区域不动产究竟应登记于哪一个登记机构的问题。《条例》第7条规定，首先，可以分别办理的，应当分别办理；其次，不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产机构协商办理；最后，协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。接下来的问题是，既然该不动产跨区域存在，那么当事人在通过协商或者指定的方式在一个行政区域内办完登记手续后，对于该不动产所跨的其他行政区域的登记机构，是否应当获得该不动产的登记信息呢？答案是肯定的，因为该不动产跨区域的事实决定了其信息的公示范围。例如，某不动产跨A、B、C三个县级行政区域，后登记在A区不动产登记机构，但B、C两区的利害关系人或不动产交易相对人想要查询该不动产登记信息时，则要前往A区不动产登记机构办公场所申请查询，这对他们而言极为不便。正因如此，才要求将跨区域不动产的登记信息登记于所跨全部区域的登记机构。
关联参见
《条例》第7条；《土地登记办法》第3条。
第四条 【国家级不动产的登记管辖】国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。
□ 条文解读
本条规定中提到的三类不动产的登记（国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地；国务院批准的项目用海、用岛；中央国家机关使用的国有土地），属于不动产属地登记原则的例外规定，因为这三类不动产的登记不是向不动产所在地的登记机构提起，而是直接向国土资源部等法律规定的特定机构提起。这三类不动产自身的特殊性决定了其法律适用的特殊性。比如，中央国家机关使用的国有土地包括中央党政机关的办公用地、用房，也包括用于中央党政机关后勤、保障的用地、用房等，在这部分中，包含可能涉及国家安全和国家机密的用房用地，如果对其登记信息做如同普通不动产一样的处理，则存在泄漏国家秘密的可能，同时还可能影响中央机关的正常运转。
□ 应用
2.不动产的行政管理由什么部门负责？
不动产的行政管理方面，仍然由各个主管部门负责。不动产登记数据管理与其他管理事项的分离，需要登记主管部门与其他部门的密切合作。在不动产统一登记工作开展的初期，从其他各个部门将数据转移到登记机构，是完成不动产统一登记的重要步骤。登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的结果，是由统一的登记机构根据统一的登记依据管理全部登记簿册，并将登记信息存贮到统一的信息平台。
关联参见
《房屋登记办法》第4条；《土地管理法实施条例》第5条；《森林法实施条例》第4条
第二章 不动产登记簿
第五条 【不动产单元】《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
□ 条文解读
不动产单元，也称不动产“登记单位”，是指在法律技术层面将物理上相互毗连的不动产加以分割，使其特定化，从而便于登记的基本权利单位。一个不动产登记单元具有唯一的编号，并以此为基础建立一个专门的不动产登记簿页。[2] “不动产单元”的界定，是落实物权特定原则的要求。在物权法上，物权的客体必须是特定化的，必须与其他物明确区分开来，否则就无法实现产权明晰的基本目的。
□ 应用
3.确定不动产单元界线的作用？
不动产单元的界定工作是极为重要的基础性工作，如果界定不清，则在物权的行使和转让当中，就会发生权属纠纷。从社会管理的成本来看，与其在发生争议后通过当事人协商、行政机关处理、法院审判等纠纷解决程序予以解决，不如在确定不动产单元界线时实行高要求与严标准。在广大农村地区，因土地承包经营权或宅基地界线不清引发的纠纷仍大量存在，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，应当先由当事人协商处理，协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，才能依法向人民法院起诉。尽管人民法院已经施行立案登记制，但该项制度并不意味着法院应当受理所有法律纠纷案件。在法律、行政法规明文规定其他程序前置时，仍应依其规定。
关联参见
《条例》第8条第1款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款；《房屋登记办法》第10条
第六条 【不动产登记簿的编成】不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
□ 条文解读
不动产登记簿的编制方法主要有两种，一种是物的编制主义，另一种是人的编制主义。物的编制主义，是指不动产登记簿的编制以特定的物为核心，将该不动产上的所有权人与他物权人全部记载于该物之上，这里特定的“物”通常就是指土地；人的编制主义，是指不动产登记簿的编制以特定的所有权人为核心，将该特定的人所享有的全部不动产权利信息记载于登记簿之上。现代物权关系不断复杂化，特定人所享有的不动产权利状况变化十分频繁，不利于登记信息的稳定性和登记行为的便捷性，本条规定明确了我国不动产登记簿的编制采纳的是“物的编制主义”。
□ 应用
4.制定不动产登记簿证样板的作用？
长期以来，我国不动产登记机构众多，分别有各自的登记簿，登记的分散性使得同一宗地或同一宗海及其上不动产的登记信息不尽一致的情况时有发生。在《条例》及《实施细则》颁布之后，国土资源部配套制定了如上不动产登记簿证样板，并实行严格的监管制度，从而有望彻底改善之前的混乱局面。登记簿的统一将便于集中全面地记载一宗地或一宗海之上的不动产权属信息，既方便交易者获取登记信息，又有利于国家准确实现税收、统计等社会管理目的。
关联参见
《条例》第8条第2款；《土地登记办法》第5条、第15条第1款；《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》
第七条 【不动产登记簿的保存】不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。
任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。
□ 条文解读
电子介质相对于纸质介质而言，最大的优势在于管理和使用的便捷性。信息的输录、复制、异地备份、查阅等等，都十分经济便捷。因此，不动产电子登记簿代表着不动产登记存储方式的发展趋势。电子登记簿的保存，是指以脱机方式存储于磁、光等电子介质之上的。移动存储设备不宜作为登记信息长期存储的介质，这是因为利用此类介质存储信息容易丢失，且容易感染病毒。此外，存储材质会随着时间的流逝而逐渐老化、失效，因而应当对电子存储介质的有效性定期予以检测和维护，对存储的信息及时予以复制。
关联参见
《条例》第9条；《房屋登记办法》第24条第2款；《土地登记办法》第15条第3款；《房屋登记簿管理试行办法》第3条、第13条
第八条 【不动产登记工作人员】承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。
国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。
□ 条文解读
不动产登记工作需要一定的专业性。从程序上看，不动产登记工作至少包含受理、审核、登簿、发证环节，在审核环节，有必要的还需现场调查、勘验；此外，不动产资料的维护和保存也很有讲究。从内容上看，不动产登记工作至少要熟悉与物权相关的法律法规，包括物权法中关于不动产登记的内容，物权保护的内容，土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权、抵押权等法定物权的相关规定。每一项权利的性质、功能、特点以及设立、变更、转让、消灭所牵涉的法律关系，都须了然于胸，否则不足以应对不动产登记工作中可能出现的各种情形。除物权法外，还需要对土地管理法、城市房地产管理法、矿产资源法等单行法做系统的了解。作为一项重要的法律制度，不动产登记事项（尤其是登记类型）都应当使用专门的法律术语加以记载。因此，不动产工作人员必须是拥有特定职业技能和执业资格的人。
关联参见
《条例》第11条；《房屋登记办法》第6条
第三章 登记程序
第九条 【登记申请材料的一般要求】申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。
申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
□ 应用
5.如何理解“复印件应当与原件保持一致”？
首先，以提交原件为原则。只有特殊原因才属于不能提交原件的情形，如果申请人本可以提交，只是因为忘记携带或者其他常见的个人原因不能提交原件的，登记机关应当告知其提交原件，否则不予受理。其次，当事人同时携带原件和复印件来到申请现场的，登记机关工作人员应当查验原件。原件需要交由登记机关保管、无需退还给申请人的，如因特殊原因不能提交原件，则登记机关工作人员应当仔细核对原件，确认原件与复印件一致。最后，提交复印件即可的，复印件应当盖有相关有权机关加盖的“与原件核对无异”的公章，不能加盖其他公章，更不能没有加盖公章。
关联参见
《物权法》第12条；《条例》第16条第1款；《民事诉讼法》第70条第1款
第十条 【共有不动产的登记申请】处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。
□ 条文解读
《中华人民共和国物权法》对按份共有人处分共有物权的行为作出了一定的限制，即未另有约定的，需要通过其他2/3以上共有人的同意，否则就属于无权处分。而共同共有关系中，共有人之间特殊的人身关系更加紧密，在处分共同共有的物权时，需要全体共有人的同意。共有人处分共有物需要申请登记的，登记程序自应担负起保护共有人财产权利的职责，至少应当在形式上不允许共有人违背物权法的规定行使处分权，故本条规定处分共有不动产申请登记的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
本条第2款规定的是按份共有份额的处分登记申请规范。份额是按份共有的核心特质，是共有人享有所有权的比例标准。共有人在转让不动产登记簿中明确记载的份额时，即是依合同的物权变动，应适用《条例》第14条第1款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定。根据本条第2款，由此发生的转移登记需要转让人和受让人共同申请。[3]
□ 应用
6.买房时委托开发商办房产证，开发商迟迟没办下来，应当如何处理？
在房屋买卖关系中，房屋所有权转移登记手续属于房屋买卖合同义务本身的内容，买卖双方依法负有共同申请登记的义务。在买受人委托开发商代办证件的场合中，买受人在履行合同约定的交清购房款、提交委托被告办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料的协办义务后，出卖人应当按照约定及时履行办理转移登记的义务，否则应当承担违约责任。
在商品房买卖关系中，形成了由卖方受买方委托统一办理产权证的惯例。但是，业主历经波折长时间无法取得房屋所有权证书的情形常常发生。卖方办事效率低下是原因之一，而整个开发项目难以通过相关行政审批也是其中的一个重要原因。因此，为了保全此项合同利益，在签订房屋买卖合同时，买方应当认真查看其中约定办理转移登记手续的相关条款，在卖方逾期仍不办理该项手续时，应当及时向其主张违约责任。
尽管法律规定不动产买卖应当由交易双方办理转移登记手续，但出于便捷的目的，由一方委托另一方办理的情况普遍存在。不动产登记机构应当注意查验申请人是否提交了符合规定的委托代理合同或授权委托书。
关联参见
《物权法》第93条、第97条、第101条、第105条；《条例》第14条第1款
第十一条 【登记申请的法定代理】无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
□ 条文解读
在监护人处分被监护人的不动产并申请办理登记时，该处分行为究竟是否有利于被监护人的利益，登记机关无法做出实质审查。《实施细则》的规定要求监护人出具为被监护人利益的书面保证，只是一种法律宣示和提醒程序，这种程序最多可以起到警示恶意处分行为的作用，无力制止恶意处分行为的发生。在国外，有监护监督人制度，法院或者被监护人所在的社区或组织通常担任监护监督人，监护人处分被监护人的财产需要征得监护监督人的同意。但我国在这一方面显然存在明显的制度空缺。对于这一制度空缺的填补，只能寄希望于民事基本制度的完善，不动产登记法不适于担此重任。
第十二条 【登记申请的委托代理】当事人可以委托他人代为申请不动产登记。
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
□ 条文解读
授权委托书是委托代理关系存在的直接证据。委托人在授权委托书上签字或盖章，才能表明委托人确有委托他人代理自己办理法律事务的意思表示。委托人是自然人的，一般指签名，对于没有能力书写姓名的自然人，可以按手印；委托人是法人的，应当加盖法人公章。应注意的是，若申请人委托多个代理人，只要没有特别授权，就应由这些代理人共同代为申请，以消除不必要的纠纷。[4]
第十三条 【登记申请的撤回】申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。
□ 条文解读
在申请人为两人或两人以上的，要求不动产登记机构履行登记职责的意思表示属于全体申请人的合意。如需撤回不动产登记申请，则应当由全体申请人重新达成撤回的合意，才足以否定先前的合意。否则，在只有部分申请人作出撤回的意思表示时，其他申请人的意愿并不明确，如果登记机关在此种情形下同意撤回，就等于违背了其他申请人的意愿。因此，只有部分申请人提出撤回申请的，不动产登记机关应当中止登记程序，告知申请人在纠纷解决之后再继续办理登记事项。当事人要么经过协商达成登记或撤回登记的合意，要么由裁判机关决定是否应当登记。
关联参见
《物权法》第14条；《条例》第15条；《房屋登记办法》第21条、第81条；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条
第十四条 【因继承、遗赠申请的登记】因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
□ 条文解读
由于遗产的继承或者受遗赠方通常不是一个继承人，而是数个继承人，因而对于以继承或受遗赠为由提起登记申请的情形，需要特别防范因部分继承人或受遗赠人单独完成登记从而侵犯其他继承人或受遗赠人权利的情形。在实践中，个别法定继承人试图隐瞒其他继承人完成登记申请，以达到“独占”遗产的目的。这种做法往往造成家庭内部矛盾，甚至使不动产登记机关卷入诉讼之中。有鉴于此，本条规定应当提交“全部法定继承人关于不动产分配的协议”。
关联参见
《条例》第16条
第十五条 【登记申请材料的审查】不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：
（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
□ 条文解读
我国登记审查主要采用书面审查的方式。所谓书面审查，是指不动产登记机构对申请材料进行查验，并据此作出决定的审查机制。在进行书面审查时，登记机构要遵循以下规范：第一，查验申请材料的真实性和适格性；第二，在查验申请人的资格和能力的基础上，查验申请人与申请事项的关联性和适格性；第三，查验不动产界址、空间界线、面积等材料与申请登记的不动产状况的一致性；第四，查验有关证明材料、文件与申请登记的内容的一致性；第五，查验申请的合法性，即申请是否违反法律、行政法规规定。除书面审查外，必要时可以其他机制为辅助，例如，询问申请人，调查申请人、利害关系人或有关单位。[5]
第十六条 【实地查看】不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
□ 条文解读
登记机关应审查不动产登记簿所记载的不动产状态、不动产的实际状态与合同指定的不动产状态是否相符。在“房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记”、“在建建筑物抵押权登记”及“因不动产灭失导致的注销登记”三种情形下，需要通过实地查看才能核实权利客体信息是否属实。例如，在物权设立之前，申请人提出初始申请的，登记机关可能没有任何其他材料能够佐证该不动产是否已经竣工建成，更没有可靠的材料证明该不动产的面积、界址等自然状况，因此必须进行实地查看。同理，申请人以不动产灭失为由申请注销登记时，该不动产是否已经灭失，通常没有可靠的证明材料，即便当事人提供照片等材料，也不足以证明该不动产确已灭失，故也应进行实地查看。
关联参见
《物权法》第12条；《条例》第16条、第19条
第十七条 【需公告的登记情形】有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（一）政府组织的集体土地所有权登记；
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
（三）依职权更正登记；
（四）依职权注销登记；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
□ 条文解读
由于公告关系到申请人和利害关系人的切身利益，因此公告的发布媒介及公告期限应当着眼于对申请人及利害关系人的合法权益提供切实保障，应在不损害效率的前提下，尽最大可能确保他们能知悉公告内容。[6]据此，本条第2款做出了相关规定。
第十八条 【登记公告的内容】不动产登记公告的主要内容包括：
（一）拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；
（二）拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；
（三）提出异议的期限、方式和受理机构；
（四）需要公告的其他事项。
□ 条文解读
当事人对自身的权利信息最为清楚，不动产登记机构如需依职权办理登记，应当事前发出公告，以便利害关系人及时提出异议，主动澄清权属信息，事先避免错误登记的发生。其一，公告有信息补全功能。登记机构依职权主动采取的登记行为，由于没有以当事人提供的权利信息为基础，出错的概率相对较大，公告程序可以引起权利人或利害关系人的注意，从而有可能获得来自他们主动提供的相关信息，继而提高登记行为的准确性；其二，即便登记机关依职权采取的登记行为是正确的，也有必要以公告的形式告知相关主体，防止产生不必要的纠纷。例如，某些利害关系人可能误以为该登记行为会损害他的利益，因而在登记前通过公告引起其注意，并及时做好解释说明工作，无疑有助于将矛盾化解在萌芽阶段。
关联参见
《房屋登记办法》第7条、第84条；《土地登记办法》第23条、第24条、第54条、第58条
第十九条 【依嘱托的登记】当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。
□ 条文解读
在依嘱托登记时，生效行政决定或生效裁判法律文书的效力排除了登记机关的实体审查权，从而实现登记部门与嘱托机关职能的有效衔接。嘱托机关的这种权力，来自法律的直接规定。登记机关即使发现嘱托文件确有错误，也不能自行决定停止执行，而只有向有关机关提出审查建议的权力。根据权责一致的原理，既然登记机关在依嘱托登记中无需做实体审查，自然也就不应对因此导致的登记错误承担法律责任。
关联参见
《物权法》第28条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第7条；《房屋登记办法》第35条第2款；《土地登记办法》第64条
第二十条 【不动产权属证书或登记证明的发放】不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。
不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。
□ 条文解读
本条第2款规定：除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记的法律效力均为暂时性的，登记名义人甚至根本未取得任何物权（如预告登记、异议登记），因而不能核发或者没有必要核发权属证书。而享有其他类型物权的申请人，权利的效力期限一般较长，他们不仅需要权利证明，而且需要适宜长期保存的较为正式的权利证明，因此，向他们核发权属证书更为妥当。
关联参见
《物权法》第14条、第17条
第二十一条 【共有不动产登记】申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。
第二十二条 【权属证书的换发、补发】不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。
不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。
□ 条文解读
从补发制度看查询登记簿的重要性。即便某人确实持有权属证书，也不能表明其一定享有该不动产权利。因为通过虚假申请补发证书，权利人可能同时持有两本甚至多本不动产权属证书。可想而知，在这种情形下，即便不动产权利已经转让，原权利人手中仍可能持有不动产权利证书。因此，在不动产转让中，受让方不能仅仅信赖权属证书，而应当查询不动产登记簿。
关联参见
《土地登记办法》第77条；《房屋登记办法》第27条
第二十三条 【权属证书的收回、作废】因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
□ 条文解读
在人民法院等嘱托下办理注销登记，或登记机构依职权办理注销登记的情形，一旦权利人或持证人不配合，登记机构未必能回收权属证书或登记证明，在此情形，为了确保登记的真实性，登记机构应当在其门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。[7]
第四章 不动产权利登记
第一节 一般规定
第二十四条 【不动产首次登记】不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
第二十五条 【未登记的不动产】市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。
依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。
第二十六条 【变更登记】下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；
（四）同一权利人分割或者合并不动产的；
（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（八）共有性质发生变更的；
（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
□ 条文解读
不动产权利的变更，是指不动产权利的客体、内容发生变更。因此，不动产变更登记不涉及不动产权利主体的变动，即不包括不动产权利转移的情形。不动产权利的变更如果是属于标示部分的变更，由于不影响他人权利，就可单方提出申请；如涉及不动产权利部分的变更，由于这种变更是双方或多方合意的结果，因而需权利人共同申请。
□ 应用
7.夫妻共同共有的不动产在进行不动产登记时只登记了夫或妻一方，后另一方申请在登记簿上“添名”时，应当进行变更登记还是更正登记？
确定是夫妻共同财产后，应当进行更正登记，而非变更登记。在实体法上，房屋所有权归夫妻共同共有，但是登记簿记载的只有夫或妻一方的姓名，这表明不动产登记簿登记信息与权利归属实际情况不符，因而应当更正此种错误的登记信息。变更登记，是在原登记信息正确的基础上，因权利的客体或者内容嗣后发生新的变化才引发的登记。
关联参见
《条例》第14条第2款；《房屋登记办法》第36条；《土地登记办法》第13条、第37条、第38条、第47条；《土地管理法》第12条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条
第二十七条 【不动产转移登记】因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（一）买卖、互换、赠与不动产的；
（二）以不动产作价出资（入股）的；
（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；
（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
□ 条文解读
不动产分割导致的不动产权利转移。不动产分割，是指共有人通过实物分割或价值分割的方式消灭不动产权利的共有关系。最常见的如夫妻因离婚而要求分割共有的房屋。假如夫妻共有房屋只有一套，无法进行实物分割，则只能进行价值分割。《中华人民共和国物权法》第100条第1款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。
关联参见
《物权法》第9条、第31条；《条例》第14条第1款；《房屋登记办法》第32条
第二十八条 【注销登记】有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（一）不动产灭失的；
（二）权利人放弃不动产权利的；
（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
□ 条文解读
不动产权利的消灭，有绝对消灭和相对消灭之分。在通过双方法律行为转让不动产的情形中，转让人随着权利的转让而失去该不动产权利，受让人随即获得相应的权利。这是不动产权利的相对消灭。不动产权利的客体——所有权赖以存在的特定物灭失，则导致不动产权利的绝对消灭。对于前者，由于原权利人丧失权利的事实被不动产转移登记所吸收，故对此不再单独设置一种独立的登记类型；而不动产权利的绝对消灭，就需要单独进行注销登记。
此外，政府征收、没收或收回不动产权利的法律文书一生效，或者载有消灭某权利主体之不动产权利的裁判文书一生效，原不动产权利人就同时失去该不动产权利。后续的登记，只是对其已然丧失该权利之事实状态的确认。由于这些情形都属于依嘱托的登记，故需要通过注销登记来宣示原权利人丧失权利之事实。
在不动产权利人作出抛弃该权利的意思表示后，不动产权利丧失的物权效果并未立即发生，而是在完成注销登记后才发生。
□ 应用
8.房屋登记机构自动办理注销登记是否存在法律风险？
在实践中，不动产因老旧坍塌、拆迁等原因灭失后，所有权人通常没有申请注销登记的积极性。此时，为了消除登记信息与权利实际状况不符的状态，《房屋登记办法》第41条规定，房屋登记机构可以依生效裁判文书或生效政府征收决定自动办理注销登记，同时收回所有权证或者公告作废。如果当事人主张该生效裁判文书不正确，或者政府的生效征收决定不正确，则应当另案起诉，不能以此作为本案与登记机关之间行政诉讼的审查内容。因此，在这种情形下，不动产登记机关只要严格依照法定程序办事，就不存在法律风险。
关联参见
《物权法》第150条、第155条、第169条；《条例》第14条第2款、第19条；《房屋登记办法》第41条
第二节 集体土地所有权登记
第二十九条 【集体土地所有权首次登记的申请人】集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：
（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；
（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；
（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。
第三十条 【集体土地所有权首次登记所需材料】申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）其他必要材料。
第三十一条 【集体土地所有权转移登记所需材料】农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；
（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；
（四）其他必要材料。
第三十二条 【集体土地所有权变更、注销登记所需材料】申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；
（三）其他必要材料。
□ 条文解读
因行政征收或自然原因等因素导致集体土地面积减少（而非全部丧失），对土地所有权人——集体而言，由于是土地所有权的部分丧失，因而属于应当办理变更登记的情形，同时，对丧失该块土地用益物权（宅基地使用权、土地承包经营权等）的村民而言，如果丧失的是一宗土地的某一部分，则也应当办理变更登记，如果丧失一宗土地的全部，则应当办理注销登记。同理，在集体土地全部被征收或者全部灭失的情况下，无论是作为所有权人的集体还是用益物权人的农民，都应当办理注销登记。
关联参见
《物权法》第6条；《条例》第3条、第14条第2款
第三节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记
第三十三条 【国有建设用地使用权首次登记】依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。
依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
第三十四条 【国有建设用地使用权首次登记所需材料】 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；
（四）其他必要材料。
前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。
申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。
□ 条文解读
国有建设用地使用权的设立登记应当适用单方申请的方式。从国有建设用地使用权设立方式的特征来看，没有必要要求双方当事人共同申请登记。设立国有建设用地使用权的方式包括出让、划拨、租赁、作价出资、授权经营五种方式，但无论哪种方式，一方当事人都是国家，在申请设立登记之前都需要严格的行政审批，因而在申请登记之时，申请人提交各项批准文件即可。
关联参见
《物权法》第137条第1款、第139条；《土地登记办法》第26条、第27条、第28条
第三十五条 【国有建设用地上房屋所有权首次登记所需材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；
（二）建设工程符合规划的材料；
（三）房屋已经竣工的材料；
（四）房地产调查或者测绘报告；
（五）相关税费缴纳凭证；
（六）其他必要材料。
关联参见
《物权法》第30条、第135条；《房屋登记办法》第30条；《城乡规划法》第40条第1款
第三十六条 【建筑物区分所有权共有部分一体登记原则】办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
□ 条文解读
对区分所有的共有部分进行初始登记，既有助于事先划清权属界限，也有利于明晰产权关系。之后即使发生纠纷，也能做到有据可依，从而顺利解决纠纷。由于业主共有部分是随专有部分一起转让的，其本身并不能单独转让，故无需颁发房屋权属证书。
房地产企业是整个房产开发全过程的主导者，登记所需的材料都由它掌握，因此由其办理最为可行。特别是共有部分的划分和房屋规划密切相关，而规划材料也通常是由房地产开发企业掌控的。因此，由房地产开发企业申请业主共有部分的登记，最符合现实情况。
□ 应用
9.遇到小区业主私占公共道路、绿地等行为，如何处理？
在城市商品房小区中，经常存在个别业主私自占用公共道路、绿地的行为，将公共绿地圈为己有，甚至在公共区块私建花园、储物间等建筑物、构筑物、附属设施。导致这种现象的重要原因之一，就是开发商在售房时在合同中将公共部分作为专有部分卖给个别业主，或者无偿赠送给业主，或者口头承诺归个别业主专有。所以，在法律上，如果当初规划部门将该块绿地规划为公共绿地，在房屋初始登记时就不应登记为业主专有，开发商也无权在出售房屋时承诺住户可以自行开发小区公共绿地等共有部分。遇到此种情形，本着邻里和睦的精神，建议先协商，交由业主委员会处理，协商不成的，其他业主或者业主委员会可向城市规划部门投诉，如属于违章建筑的，还可向城管部门投诉。此外，小区居民也可以个人或联合其他业主通过业主委员会向法院起诉，要求停止侵害业主共有部分的权利。
关联参见
《物权法》第70条、第73条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条；《房屋登记办法》第31条
第三十七条 【国有建设用地上房地产变更登记所需材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）发生变更的材料；
（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；
（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；
（六）其他必要材料。
关联参见
《土地管理法》第12条；《条例》第14条第2款；《房屋登记办法》第36条、第37条
第三十八条 【国有建设用地上房地产转移登记应提交的材料】申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）买卖、互换、赠与合同；
（三）继承或者受遗赠的材料；
（四）分割、合并协议；
（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；
（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（七）相关税费缴纳凭证；
（八）其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
第三十九条 【特定空间及码头、油库等其他建筑物所有权的登记】具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。
第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记
第四十条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记】依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。
依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。
□ 条文解读
“房地一体”原则是不动产登记的基本原则，对于依法利用宅基地建造住房及其附属设施并建造完成的情形，申请人应当一并申请宅基地使用权及房屋所有权登记；但是对于取得宅基地使用权后尚未建造房屋或房屋尚未建造完成的，宅基地使用权人可以单独申请宅基地使用权登记。
第四十一条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记所需材料】申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）申请人身份证和户口簿；
（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；
（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；
（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（五）其他必要材料。
□ 条文解读
农民在宅基地上拆除原房屋，重新建造房屋的，属于房屋的翻建。对于房屋翻建，由于新建造的房屋利用的是原来已经享有宅基地使用权的土地，因而只需要提交原宅基地使用权证书，经审查翻建房屋未超出原宅基地的范围，就可以认为翻建房屋的初始登记存在合法的土地权属来源。在广大农村，出于农业生产或日常生活的需要，住宅前后往往留有较大面积的空地，即所谓的“院子”。但是，原住宅所占土地的面积，可能不包括房屋周围较大面积的空地。因此，在这些空地上新建房屋，属于应当重新申请宅基地使用权的情形。如申请人未经过相关批准程序取得宅基地使用权初始登记，则其上修建的房屋亦不能取得所有权初始登记。
第四十二条 【宅基地使用权及房屋所有权转移登记所需材料】因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；
（二）依法继承的材料；
（三）分家析产的协议或者材料；
（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；
（五）其他必要材料。
第四十三条 【集体土地上建筑物区分所有权登记】申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。
第五节 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记
第四十四条 【集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记】依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。
依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。
第四十五条 【首次登记所需材料】申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；
（二）建设工程符合规划的材料；
（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（四）建设工程已竣工的材料；
（五）其他必要材料。
集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。
□ 条文解读
集体建设用地使用权首次登记的土地权属来源材料。从物权法原理来看，不动产用益物权的设立须以不动产所有权为基础，因而在通常情况下，土地用益物权的设立登记，须提交土地所有权权属证书。但是，在我国广大农村地区，集体所有的土地未进行过所有权登记颁证的情形十分普遍，一味要求申请人提交集体土地所有权证书，并不现实。在许多地区，政府通过出台政策的方式，对农村土地所有权和使用权状况进行清理，而清理过程中做成的确权文件，又往往成为人民政府在批准集体建设用地使用权的依据，因此，人民政府出具的用地批准文件，可以作为土地权属来源的证明。但是，村民委员会无权批准集体建设用地使用权的设立，其出具的证明材料，不能作为登记机关办理集体建设用地使用权登记的依据。
第四十六条 【变更登记、转移登记、注销登记所需材料】申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料；
（三）其他必要材料。
因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。
第六节 土地承包经营权登记
第四十七条 【土地承包经营权登记的范围】承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。
关联参见
《物权法》第124条第2款、第127条；《农村土地承包法》第3条
第四十八条 【土地承包经营权首次登记及登记申请人】依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。
以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。
以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。
第四十九条 【土地承包经营权变更登记的情形】已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，承包方应当持原不动产权属证书以及其他证实发生变更事实的材料，申请土地承包经营权变更登记：
（一）权利人的姓名或者名称等事项发生变化的；
（二）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；
（三）承包期限依法变更的；
（四）承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；
（五）退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；
（六）森林、林木的种类等发生变化的；
（七）法律、行政法规规定的其他情形。
第五十条 【土地承包经营权转移登记的情形】已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，当事人双方应当持互换协议、转让合同等材料，申请土地承包经营权的转移登记：
（一）互换；
（二）转让；
（三）因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的；
（四）依法导致土地承包经营权转移的其他情形。
以家庭承包方式取得的土地承包经营权，采取转让方式流转的，还应当提供发包方同意的材料。
第五十一条 【土地承包经营权注销登记的情形】已经登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，承包方应当持不动产权属证书、证实灭失的材料等，申请注销登记：
（一）承包经营的土地灭失的；
（二）承包经营的土地被依法转为建设用地的；
（三）承包经营权人丧失承包经营资格或者放弃承包经营权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
第五十二条 【国有农用地登记】以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。
国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。
□ 条文解读
国有农用地，是指国家所有的用于农业生产的土地。它包含3层含义： 所有权主体是国家；对象是生产农产品的土地；内容是所有权和农业生产经营。“国有农用地”是与“农民集体所有的农用地”相对的概念，也是与“国有工业用地”、“国有商业用地”等相对的概念。但实质上，国有农用地也是农村土地。取得国有农用地使用权的方式，既可以是土地承包经营的方式，也可以是其他方式。以土地承包经营以外的方式取得国有农用地用于农业生产的，设立的物权虽然名称上不是“集体土地承包经营权”，但此种国有农用地使用权的设立、转移登记规则，参照本《细则》规定的集体土地承包经营权相关登记规则执行。
第五十三条 【国有林地使用权登记】国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。
第七节 海域使用权登记
第五十四条 【海域使用权首次登记】依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。
依法使用海域，在海域上建造建筑物、构筑物的，应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。
申请无居民海岛登记的，参照海域使用权登记有关规定办理。
第五十五条 【海域使用权首次登记所需材料】申请海域使用权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；
（二）宗海图以及界址点坐标；
（三）海域使用金缴纳或者减免凭证；
（四）其他必要材料。
第五十六条 【海域使用权变更登记的情形】有下列情形之一的，申请人应当持不动产权属证书、海域使用权变更的文件等材料，申请海域使用权变更登记：
（一）海域使用权人姓名或者名称改变的；
（二）海域坐落、名称发生变化的；
（三）改变海域使用位置、面积或者期限的；
（四）海域使用权续期的；
（五）共有性质变更的；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。
第五十七条 【海域使用权转移登记的情形】有下列情形之一的，申请人可以申请海域使用权转移登记：
（一）因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的；
（二）依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的；
（三）因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
第五十八条 【海域使用权转移登记所需材料】申请海域使用权转移登记的，申请人应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）海域使用权转让合同、继承材料、生效法律文书等材料；
（三）转让批准取得的海域使用权，应当提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件；
（四）依法需要补交海域使用金的，应当提交海域使用金缴纳的凭证；
（五）其他必要材料。
第五十九条 【海域使用权注销登记所需材料】申请海域使用权注销登记的，申请人应当提交下列材料：
（一）原不动产权属证书；
（二）海域使用权消灭的材料；
（三）其他必要材料。
因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依照本实施细则规定申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。
第八节 地役权登记
第六十条 【地役权首次登记所需材料】按照约定设定地役权，当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件，申请地役权首次登记。
□ 条文解读
地役权自地役权合同生效之时设立，但如需取得对抗善意第三人的效力，还应向不动产登记机构申请地役权登记。地役权的转让，同样可以不经登记而发生物权变动效力，只是不能对抗善意第三人而已。如设立的地役权未经登记，此后又变更或转让的，在变更或转让后第一次申请登记时，出于连续登记原则的要求，应当直接提起首次登记，无需申请变更登记或转移登记。
□ 应用
10.采登记对抗主义的地役权登记有何积极作用？
地役权登记无论是对权利人而言，还是对第三人而言，都起着积极的作用：一方面，地役权人可在一定程度上避免自身权利被不知情的第三人侵害，退而言之，即使被侵害，也能得到应有的赔偿；另一方面，第三人也能通过查询登记簿及时知道受让不动产的权属状况，从而审慎而为，以免损害他人地役权，招致不必要的麻烦。
关联参见
《物权法》第158条、第163条；《土地登记办法》第37条第1、2款，第62条第4款，第69条
第六十一条 【地役权变更登记所需材料】经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记：
（一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；
（二）共有性质变更的；
（三）需役地或者供役地自然状况发生变化；
（四）地役权内容变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
第六十二条 【地役权转移登记所需材料】已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料，申请地役权转移登记。
申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。
□ 条文解读
地役权具有法律上的从属性，地役权不得与需役地分离而单独转让，也不得单独成为其他权利的标的。地役权设立的目的，在于提高需役地的利用效益，因而地役权与需役地之间不可分离，当需役地的所有权或者使用权发生转移时，地役权亦应随之一并转移。因此，在需役地所有权人或者用益物权人转移其不动产权利时，从属于需役地的地役权也自动转移，继续有效，除非当事人明确拒绝办理。地役权还具有法律上的不可分性，地役权及于需役地和供役地的全部，不得仅为需役地或者供役地的某个部分而存在。因此，当供役地或者需役地被分割转让的，地役权及于分割后的每个部分，因而同样需要办理地役权转移登记。
第六十三条 【地役权注销登记】已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料，申请地役权注销登记：
（一）地役权期限届满；
（二）供役地、需役地归于同一人；
（三）供役地或者需役地灭失；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；
（五）依法解除地役权合同；
（六）其他导致地役权消灭的事由。
第六十四条 【地役权注销登记管辖】地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。
供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。
地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。
第九节 抵押权登记
第六十五条 【可抵押的不动产类型】对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
（一）建设用地使用权；
（二）建筑物和其他土地附着物；
（三）海域使用权；
（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（五）正在建造的建筑物；
（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。
□ 条文解读
基于公共利益、社会政策等各种考虑，各国法律都会规定一些禁止抵押的财产，我国也不例外。《物权法》第184条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。
关联参见
《物权法》第180条、第184条；《农村土地承包法》第49条；《担保法》第56条
第六十六条 【抵押登记申请材料及抵押合同的形式】自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。
抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。
□ 条文解读
我国抵押权设立的法律效力有两种不同模式：一种为抵押权登记生效主义，即抵押权自登记时设立；另一种是抵押权登记对抗主义，即抵押权的设立自抵押合同生效起设立，但只有经过登记，才能对抗第三人（以家庭承包方式设立的土地承包经营权除外）。根据《中华人民共和国物权法》第187条的规定，须登记方能设立抵押权的不动产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物。在这些财产上设立的抵押权的变更、转移和消灭，未经登记，同样不发生物权效力。
□ 应用
11.债权人如需以抵押权作为债权履行的法律保障，最妥当的做法是什么？
现实生活中，人们根据生活经验认为，只要双方协商一致签订抵押合同，就能设立抵押权，但实际上，大多数抵押权的设立是以登记为准的。在民间借贷实践中，当事人因为缺乏法律知识，还“偏爱”这样一种做法：签订合同后，贷款人为了担保自己的债权，要求债务人交付不动产权属证书。其实，这种做法在法律上不能替代抵押登记。如果发生民间借贷纠纷，债权人以自己持有债务人不动产权属证书为由主张享有抵押权，法院不予支持。当然，在事实层面，债务人在交付权属证书后，由于无法向第三人出示权属证书，确实增加了其处分不动产的难度。但是，权利人是否享有不动产处分权，是以登记簿为准的，即使没有不动产权属证书，债务人在签订转让合同后，同样可以请求办理转移登记。尽管有些登记机关要求无证权利人应当先补办权属证书，但抵押人还是可以通过先申请补发权属证书继而实现“抵押物”的转移。因此，债权人如需以抵押权作为债权履行的法律保障，最妥当的做法就是办理不动产抵押登记。
第六十七条 【抵押权的登记顺位与变更登记】同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。
□ 条文解读
当多个抵押人对同一抵押物享有抵押权时，各抵押权在实现时需要遵循一定的顺位规则。首先，无论是采登记生效主义的抵押权，还是采登记对抗主义的抵押权，在实现之时，已登记的抵押权均优先于未登记的抵押权受偿，在先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。其次，对于采登记生效主义的抵押权而言，除前述规则外，如在同一天登记的，视为登记顺位相同，此时按担保债权的数额比例受偿。最后，对于采登记对抗主义的抵押权而言，除遵循“登记优先于未登记、先登记优先于后登记”的优先受偿规则外，均未登记的，按合同生效的时间顺位优先受偿，如合同生效时间相同，则按所担保的债权比例受偿。
关联参见
《担保法》第54条
第六十八条 【抵押权变更登记的情形】有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）被担保的主债权数额变更的；
（三）债务履行期限变更的；
（四）抵押权顺位变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。
第六十九条 【一般抵押权的转移登记】因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。
第七十条 【一般抵押权的注销登记】有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。
第七十一条 【最高额抵押权的首次登记】设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。
当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
□ 条文解读
最高额抵押权担保的是一定期间内将要连续发生的债权。“一定期间”就是指债权确定期间，期间的起点是确定主债权数额的时间起点，期间的终点是确定主债权数额的时间终点。该“一定期间”可以由当事人约定，但是当事人未作约定时，可以遵照《中华人民共和国物权法》第206条第2项的规定“没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权”。“将要连续发生的债权”包括两层含义：一是指最高额抵押权担保的债权将全部或部分发生在将来；二是指将发生的债权是连续不断的，因而数额是尚未特定的。
第七十二条 【最高额抵押权的变更登记】有下列情形之一的，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料，申请最高额抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）债权范围变更的；
（三）最高债权额变更的；
（四）债权确定的期间变更的；
（五）抵押权顺位变更的；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。
因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时，如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的，当事人还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证或者户口簿等。
□ 条文解读
债权范围变更，是指抵押人与抵押权人就最高额抵押所担保的主债权范围发生变更，包括增大或减少范围。当所担保的主债权范围减少时，对于同一抵押标的物上的在后顺位的抵押权人而言，其可能能够实际受偿的债权额度提高了，因而不会对其产生不利影响；反之，如果所担保的主债权范围增大，则会对在后顺位的债权人造成不利影响，故此时申请最高额抵押权变更登记的，应当取得在后顺位抵押权人的同意。最高债权额增大，也意味着抵押人对该最高额债权的担保力度加大，而同一抵押标的物的价值是相对不变的，因此申请人也应取得在后顺位抵押权人的同意。
关联参见
《物权法》第194条第1款、第205条；《房屋登记办法》第55条
第七十三条 【最高额抵押权的转移登记】当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料，申请办理确定最高额抵押权的登记。
第七十四条 【最高额抵押权的转移登记】最高额抵押权发生转移的，应当持不动产登记证明、部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料等必要材料，申请办理最高额抵押权转移登记。
债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：
（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记；
（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记；
（三）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。
第七十五条 【在建建筑物抵押权首次登记】以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。
当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。
前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。
□ 条文解读
根据在建建筑物抵押人的不同，可将其分为两类：第一类，是建设单位作为抵押人，为了筹措工程建设所需资金或者其他资金用途，将在建建筑物做抵押；另一类，是预购商品房的购买人（业主）为了筹措购房款，将预购商品房做抵押。然而，《城市房地产抵押管理办法》对在建工程抵押的资金用途和抵押权人的定义过于狭隘。在现实中，在建建筑物抵押的抵押人，抵押所得资金的用途通常是继续建造在建工程，但抵押人用于其他用途的，并不受限；抵押权人通常是贷款银行，但是开展融资借贷业务的金融机构，不仅仅是银行。因此，在建工程抵押的概念可以改进为：债务人或第三人为担保债务的履行，将其建设用地使用权连同其上在建建筑物一同抵押给债权人，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该在建工程优先受偿。
第七十六条 【在建建筑物抵押权登记所需材料】申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）享有建设用地使用权的不动产权属证书；
（三）建设工程规划许可证；
（四）其他必要材料。
第七十七条 【在建建筑物抵押权的变更、转移、注销登记】在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）不动产登记证明；
（二）在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
（三）其他必要材料。
在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。
第七十八条 【预购商品房抵押登记及转为抵押权首次登记】申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）预购商品房预告登记材料；
（三）其他必要材料。
预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。
□ 条文解读
预购商品房抵押权预告登记不能等同于抵押权登记。原因在于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记没有权利基础和法律依据，办理预购商品房抵押权预告登记，并非设立担保物权的行为。
第五章 其他登记
第一节 更正登记
第七十九条 【不动产更正登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。
权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）证实登记确有错误的材料；
（三）其他必要材料。
利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。
第八十条 【不动产更正登记申请的处理】不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。
不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。
第八十一条 【不动产登记机构发现登记错误的处理】不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
第二节 异议登记
第八十二条 【不动产异议登记及其申请所需材料】利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：
（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
（三）其他必要材料。
第八十三条 【不动产异议登记受理及失效】不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。
异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。
异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。
第八十四条 【不动产异议登记的效力】异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
□ 条文解读
异议登记仅否定登记公信力降低了登记机关的法律风险。由于《实施细则》一改之前的规定，将异议登记的效力定位为“否定登记的公信力，而非推定力”，因此异议登记基本不再限制登记名义人的处分权，故因异议登记导致登记名义人丧失交易机会的可能已十分微小。这对登记机关而言，大大降低了因异议登记不当而招致的法律风险。
第三节 预告登记
第八十五条 【不动产预告登记的情形及其效力】有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
（一）商品房等不动产预售的；
（二）不动产买卖、抵押的；
（三）以预购商品房设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
□ 条文解读
预告登记，是指当事人就物权变动签订协议后，为保障将来能够确定地取得物权，按照约定向登记机关办理登记，从而暂时限制登记权利人处分权的登记类型。
本条第3款规定：“预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”。值得注意的是，预告登记转为本登记时，权利的种类和顺位均不因本登记的顺位先后而有所变动。
□ 应用
12.什么情况下可以进行不动产预告登记？
凡债权处分行为生效与物权变动登记有时间差则均可预告登记。概言之，凡是当事人就物权变动达成的协议合法有效，且其意欲发生的物权变动（包括物权的设立、转移、变更、消灭）是基于一种具有登记能力的物权，那么，只要该协议生效与作为该协议内容的物权变动登记之间存在时间差，则均可申请预告登记，以保障债权在将来能够确定实现
关联参见
《物权法》第20条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第4条；《房屋登记办法》第67条、第68条；《土地登记办法》第62条
第八十六条 【预购商品房预告登记及不动产转移预告登记】申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
第八十七条 【不动产转移预告登记所需材料】申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）不动产转让合同；
（二）转让方的不动产权属证书；
（三）当事人关于预告登记的约定；
（四）其他必要材料。
□ 条文解读
不动产转让合同应当既包括转让不动产所有权的合同，如商品房现售合同、存量房即二手房买卖合同；也包括转让不动产上的他物权的合同，如国有建设用地使用权转让合同等。
关联参见
《房屋登记办法》第72条
第八十八条 【抵押预告登记】抵押不动产，申请预告登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）不动产权属证书；
（三）当事人关于预告登记的约定；
（四）其他必要材料。
第八十九条 【可申请注销预告登记的情形】预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：
（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；
（二）债权消灭的；
（三）法律、行政法规规定的其他情形。
第四节 查封登记
第九十条 【查封登记所需材料】人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：
（一）人民法院工作人员的工作证；
（二）协助执行通知书；
（三）其他必要材料。
□ 条文解读
查封登记，是指不动产登记机构依人民法院或其他有权机关之嘱托，依法定程序对被查封人已登记不动产之处分权予以限制的登记类型。
第九十一条 【轮候查封登记规则】两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。
轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。
第九十二条 【查封登记的注销】查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。
不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。
第九十三条 【其他国家有权机关的查封登记】人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的，参照本节规定办理。
第六章 不动产登记资料的查询、保护和利用
第九十四条 【不动产登记资料的管理、保护与归档】不动产登记资料包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。
不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。
□ 条文解读
不动产权利存在，就要求登记资料同步存在。而不同种类的不动产权利，存续的期间是不同的，因此，登记资料的保存期限因权利种类不同而不同。首先，所有权属于永久权，只要该不动产未因自然原因而灭失，该所有权将永续存在，相应的登记资料也就应当永久保存；其次，不动产上的他物权，是对所有权的限制，均设有存续期限，因此每一个他物权消灭后，相应的登记资料就应在继续保存一定年限后予以销毁，以免占用有限的保存空间，无谓地耗费人力、物力与财力。
第九十五条 【不动产登记的信息化建设】不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作，加强不动产登记信息产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。
各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。
第九十六条 【信息互联共享机制】不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。
不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。
第九十七条 【不动产登记资料查询主体、查询要求】国家实行不动产登记资料依法查询制度。
权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。
因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。
第九十八条 【申请查询、复制不动产登记资料所需材料】权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：
（一）查询申请书；
（二）查询目的的说明；
（三）申请人的身份材料；
（四）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。
有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
第九十九条 【不予查询的情形】有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：
（一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；
（二）查询人提交的申请材料不符合规定的；
（三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；
（四）申请查询的目的不合法的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
□ 条文解读
我国不动产登记机关的管辖采“属地原则”，即不动产登记的各项活动，包括管辖权、登记的申请、登记簿的建立和编成、登记资料的查询等，都必须在不动产所在地的登记机关进行的原则。这是因为，不动产是固定在土地上的，而管辖任何一宗土地的行政区划也是固定的，因此，只要将与不动产登记相关的活动与该不动产所在地的行政区划关联起来，就是最便捷、最合理的管辖方案。故不动产权利信息的采集、审查、登簿，都限于本行政区划内，超出该行政区划，登记机关有权不提供查询。
关联参见
《条例》第7条、第28条
第一百条 【提供查询的时限】对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。
第一百零一条 【提供查询的场所】查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。
不动产登记原始资料不得带离设定的场所。
查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。
第一百零二条 【查询结果证明】查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。
查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。
第七章 法律责任
第一百零三条 【不动产登记机构工作人员的公法责任】不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；
（二）擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；
（三）泄露不动产登记资料、登记信息；
（四）无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；
（五）强制要求权利人更换新的权属证书。
第一百零四条 【当事人的法律责任】当事人违反本实施细则规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；
（二）采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；
（三）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；
（四）查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；
（五）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。
第八章 附则
第一百零五条 【过渡性规则】本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。
不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后，由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。
第一百零六条 【不动产信托登记】不动产信托依法需要登记的，由国土资源部会同有关部门另行规定。
第一百零七条 【军队不动产登记】军队不动产登记，其申请材料经军队不动产主管部门审核后，按照本实施细则规定办理。
第一百零八条 【生效时间】本实施细则自公布之日起施行。
[1] 国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）编：《不动产登记暂行条例实施细则释义》，北京大学出版社2016年版，第5页。
[2] 程啸：“论不动产的登记单元”，载《中国房地产》2011年第5期。
[3] 国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）编：《不动产登记暂行条例实施细则释义》，北京大学出版社2016年版，第29页。
[4] 国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）：《不动产登记暂行条例实施细则释义》，北京大学出版社2016年版，第34页。
[5] 国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）编：《不动产登记暂行条例实施细则释义》，北京大学出版社2016年版，第38—40页。
[6] 国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）编：《不动产登记暂行条例实施细则释义》，北京大学出版社2016年版，第42—43页。
[7] 国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）编：《不动产登记暂行条例实施细则释义》，北京大学出版社2016年版，第53页。