六、土地物权的登记

物权因其法定主义规则、绝对性属性，以及排他性、优先性效力，对社会公众的利益影响很大，所以又产生物权公示原则，并因此公示而产生物权公信力原则。物权公示在动产以占有为方式，在不动产以登记为方式，这在各国物权法中概莫能外，只是在其公示的效力方面有不同规定而已。我国因无物权法，在不动产物权公示方面的规定亦极不完善。首先在集体所有制土地方面，土地登记制度几乎是空白的；其次是城镇国有土地方面，虽近几年颁布的法律强调登记，但也未能明确揭示土地物权登记的效力。故有必要建立完善的土地物权登记制度，这是在法律有序化环境下国家对土地进行宏观管理与控制的唯一手段，也是土地物权人的物权得以保障的外部表现与依据。

完善土地物权登记工作，应做到如下几个方面：第一，应明确国家与集体土地所有权客体的范围。国家所有土地与集体所有土地虽在立法上有其原则性规定，但仍须通过登记造册而予以具体化、明确化。第二，应明确规定，以法律行为方式进行土地物权交易的，土地物权登记应为其取得物权的生效要件。这一点与我国现行民法理论中有关物权变动不采德国民法上的物权行为主义而采折中主义方式相适应。而在《城市房地产管理法》及有关法律中对这一点规定极不明确。第三，以非法律行为方式的征用、继承等取得土地物权的，应明确规定在未办理登记手续前，取得人不得处分其所取得的土地物权，即强调此时土地物权的登记的对抗性效力。第四，应明确土地物权登记的公信力，即应保护因信赖土地物权登记状况而进行土地物权交易的善意第三人，以保护土地物权交易的安全性。