1.1 房地产常用名词

1.板楼

板楼主要是指由多个住宅单元组合而成，每单元都设有电梯或楼梯的住宅。一般是指“东西长、南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层（如图1—1所示）。

板楼的优势是通风、采光好，劣势是房价比塔楼高，户型重塑性低。板楼里的房子由于一梯户数较少，通常为一梯两户或一梯四户，所以居住密度低，不会觉得拥挤，舒适度更高。开发商在设计户型时，楼上楼下左邻右舍的户型差别较小，大家在选择上，也不会出现太大落差。在房屋使用率上，板楼因为电梯井等公共面积少，所以一般公摊面积小。

2.塔楼

塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。塔楼从外观上看，长度和宽度大致相同，高度一般为12层到35层，每层有一梯四户到一梯十二户，说的直白些就是长得像塔的住宅（如图1—2所示）。

塔楼的优势是房价偏低，户型重塑性高，底层可以建成华丽的大堂、不同的房型和朝向，价位的选择余地大些。劣势是人口居住密度太高，套内建筑面积使用率不高。

塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内承重墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。

塔楼每层的住户多为6户以上，有的甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境不如板楼优越。

3.容积率

根据我国住宅与城乡建设部2012年颁布的《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3.0。简单来说，在一定的地块上，房子盖得越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。

容积率无论对开发商还是对购房者来说，都是比较重要的参考数据。对于开发商来说，住宅容积率决定了地价的成本在房屋价格中所占的比例。容积率越高，可供开发商销售的住宅面积越多，利润也就越大。对购房者来说，容积率越低，意味着建筑密度低、楼层低，同时绿化率高，楼间距大。

容积率是越高越好吗？答案显然不是。高容积率伴随着单位土地面积内人口的增加，随之会带来交通拥堵、基础设施不足等问题，居住环境舒适度也会下降。

据我了解，居住环境良好的小区，高层住宅的容积率应该不超过4.5，多层住宅容积率不应该超过2.0。对应的商业项目，容积率都比较高，超高层的摩天大楼容积率可达6.0以上。

4.梯户比

买房时，购房者对梯户比的存在感比较差，但不代表梯户比就不重要。梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单来说，一层楼如果有2部电梯、4户家庭，那么它的梯户比为2：4。梯户比一般分为以下三个档次：

● 低梯户比：1梯1户、1梯2户、2梯2户等，一般是别墅、洋房、小高层；

● 一般梯户比：2梯4户、2梯6户、3梯8户等，一般是高层；

● 高梯户比：3梯10户、4梯12户等，一般是商办公寓。

梯户比越高，一栋楼的人口居住密度越大，等电梯的时间随之延长。而电梯是公摊的一部分，公摊面积大会增加购房成本。在住户、层数相同的情况下，电梯越多，公摊越大，这直接影响您的购房款和物业费。

梯户比虽然并不会影响房子的户型，但会影响楼栋结构和户型布局。梯户比越高，每层的住户越多，单套面积相对小，且不可避免地会出现暗厨暗卫和不方正的房子。1梯1户的私密性无疑是最高的，不用和其他住户共享空间，隐秘性较好。

5.建筑面积

建筑面积是套内建筑面积和公摊面积的总和，指的是建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。简单来说，建筑面积就是您买房时销售人员说的面积，也是最终呈现在不动产权证上的面积。

6.套内建筑面积

套内建筑面积指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积=套内使用面积+套内分摊面积，其中套内分摊面积包括套内分摊的墙体面积和阳台面积。套内使用面积是指实际能自己使用的面积，通俗来讲就是地毯面积，即能铺地毯的面积就是您能切实使用的面积。分摊的墙体面积是指您与邻居共用的那面墙，墙体所占的面积需要您跟邻居平摊。

7.层高与净高

在买房时，几乎所有开发商提供的购房合同标出的都是“层高”而非“净高”的概念。绝大多数购房人甚至在住进新居后还不清楚“层高”与“净高”的区别。

层高指的是上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。如果顶层是斜坡的屋面，那么它的层高就要按照他的楼板面至屋顶较低处之间的垂直距离来计算，住宅层高一般为2.8米最适合。

净高是指层高减去楼板的厚度或结构层的高度之差。根据我国住房和城乡建设部2011年颁布的《住宅设计规范》的规定：卧室、起居室（厅）的室内净高不应该低于2.4米，局部净高不应低于2.10米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。

购房者测量时一般量到的都是净高，比如购房合同中注明的层高是2.8米，可是购房者在收房时测量得出的高度却是2.7米，这是房子缩水了吗？很显然并不是，购房者在室内量到的高度其实是净高，是购房者入住后真正可以使用的高度空间。

8.绿化率与绿地率

绿地率和绿化率一定程度上都可以代表居住区内的绿化水平。不同的是，绿化率是开发商的说法，绿地率是国家标准的专有名词，且绿地率比绿化率的考量标准高。

绿地率有固定的标准和计算公式，而只要长草的地方都可以算作绿化率。绿化率高并不能代表绿地率高，但绿地率高一定意味着绿化率高。

大家在看开发商的楼盘广告时，一定要看清是绿地率还是绿化率。虽然只是一字之差，但在居住体验上可能会打折扣。因此大家应当仔细了解小区的绿地率以及绿地设计方案，保证绿地安置足够且合理。在不影响园区内交通的情况下，尽可能选择绿地面积多的楼盘。

9.公摊面积与得房率

公摊面积指的是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊面积包括楼梯间、过道、电梯井、管道井、变电室、设备间、公共门厅、警卫室、共用墙体等。不同建筑形态的公摊面积不同：低层洋房，公摊系数为7%~12%；带电梯的小高层住宅，公摊系数为10%~16%；高层住宅，公摊系数为14%~24%。根据配套以及相关设计的不同，公摊面积也会有相应的浮动。公摊面积不是越少越好，太少会降低舒适度，太多则会增加买房的成本，降低实际居住空间。

为什么要把公摊面积和得房率放在一起呢？这是因为我们在买新房时，得房率是通过公摊面积计算出来的。一般情况下，购房者去售楼处看房，置业顾问会告诉购房者公摊面积是多少，这个数值并非得房率。我们可以直接向置业顾问询问得房率是多少，也可以通过以下的公式进行计算。套内使用面积、建筑面积和公摊系数都可以从置业顾问那里获得。

得房率=套内使用面积/建筑面积

或者，

得房率=1—公摊系数

得房率是不是越高越好呢？显然不是。得房率高势必会压缩公摊面积，从而影响居住舒适度。只有当得房率保持在一个合理的数值范围内，才会让房屋保持较高购买价值的同时，提升居住舒适度。房屋得房率在80%左右最合理，居住舒适又不会分摊太多。

10.住宅专项维修资金

住宅专项维修资金又名住宅公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。它相当于给住宅做了一个“大病医保”。

住宅共用部位包括承重墙体、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备包括电梯、绿地、道路、路灯、非经营性车场车库等。交存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新，保障住宅小区业主的利益与安全。

住宅专项维修资金按照不同的建筑类型，有以下不同的交存标准：

● 独立式住宅、非住宅（如别墅）为50元/平方米；

● 多层住宅、非住宅（六层以下建筑）为100元/平方米；

● 高层住宅、非住宅（七层以上建筑）为200元/平方米。

商品房业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，自己存入或交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金的使用分为一般情况和紧急情况两种。一般情况下，由相关业主、业主大会或物业公司等作为主体提出使用建议，业主大会或占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，向房屋安全和设备管理部门申请，审核通过后住宅专项维修资金划转至维修单位。如果出现紧急情况，则不需要三分之二以上的业主通过，自区县建委或房管局做出的批复意见之日起24小时内（指工作日）办理支付。