1.2 中国养老产业的主要运营模式

国内各部门以及民间的社会力量都在积极探索多层次、多成分的养老服务体系，构建顺应时代发展的养老敬老新模式。目前，按照出资主体和承办主体性质分，中国养老机构主要有“公办公有”、“公办民有”、“民办公有”和“民办民有”这4种形式，积极推进与大力构建以“民办公有”和“民办公助”为主体，以市场化养老为补充的多元化机构养老体系的理论。

由于国家政策扶持与市场的需求，社会力量介入养老事业的情况不断出现，社会化养老的各种崭新模式也应运而生。从本质而言，养老机构社会化不仅是一种模式，更多的是一种公共管理方式，是政府的战略变革。

在国家提出养老社会化的基本思路基础上，各地方政府都积极行动，大力推动和积极发展各种社会化养老模式。根据养老方式和盈利方式两个维度，国内的养老项目运营模式可归纳为床位出租型、房产出售型、租售组合型和金融保险组合型等多种类型（图1-4）。

其中床位出租型是最常见的类型，房产出售型和租售组合型是近年来养老地产中常见的类型，比较早期的有北京太阳城、北京东方太阳城（图1-5）等；金融、保险组合型的代表企业是泰康之家养老社区，会员制形式做的较大的企业是上海亲和源老年公寓等。

从目前国内的养老项目来看，定位高收入客群的项目、主要服务于高龄和生活不能自理者的康复医疗项目，盈利相对较好。周边交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美、床位较多、投资较多、配套完善的项目，盈利也相对较好。同时，上述几类养老项目能提供完善、持续的养老服务。但整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的较少。