三、相关理论与假设研究

2017年7月18日，住建部等九部委发布《关于人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，符合条件的承租人子女将享有就近入学等公共服务权益，即承租人在租房的一定地域内，享有公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育和残疾人服务八个领域的公共服务。

公共经济学指出，公共产品自身的非竞争性和非排他性使得公共产品由政府提供效率更高。在公共选择理论相关研究中，公共选择是指利用非市场决策的方式配置资源，其对人的假设是一般经济学中的理性经济人假设。阮守武（2009）指出，从这一假设可以看出公共选择理论是从个人效用最优入手而非整体，它强调分析个体动机和决策对整体行为的影响。在地方公共产品供给相关研究中， Tiebout（1956）提出“用脚投票”理论，即当人口充分流动、公共产品供求信息完全公开时，人们会通过对居住社区的选择来显示对公共产品的需求偏好。为检验这一理论，Oates（1969）对美国53个城市的住宅房价进行回归，证明当地政府税收水平与公共支出规模对房价有正向促进作用。

Brookshire（1982）以美国洛杉矶住宅房价为研究对象建立特征价格模型，在区位特征维度选取通勤距离这一指标，在建筑特征维度选取景观距离这一指标，在邻里环境维度选取空气污染、学校质量、小区治安三个指标，结果显示，五个量化指标都对房价影响显著。国内王松涛、郑思齐等人（2007）以北京住宅项目为研究对象，选取7个特征变量实证研究，结果表明，公交站、地铁、公园对房价影响突出。通过现有研究，公共产品水平会从四个方面影响房价，即交通资源、教育资源、医疗资源和景观资源。其中，交通资源和教育资源的影响最大。

交通资源作为公共产品中的一种重要产品，具有非常大的正外部性，其中公共交通在房价的影响因素中占有重要地位，如Bernard（1998）等人建立交通成本模型，对美国达拉斯的房价进行实证研究，表明轨道交通对房价有显著的正向促进作用。国内杜文姬、卢志强（2015）采用Hedonic价格模型和普通最小二乘法对北京市海淀区152个房屋样本的外部影响因子进行回归分析，发现公共交通的易达性对房价有一定程度的影响。冯皓（2010）对上海52区住宅价格和教育资源月度面板数据进行回归分析，发现教育资源显著影响房价。徐生钰、陈菲娅（2018）以南京市鼓楼区住宅数据为研究对象构建特征价格模型进行计量回归分析，结果表明，所有特征变量中教育资源的质量对住宅价格的影响最大。袁从伦（2015）采用控制变量法，对影响房价的因素进行回归分析，将北京市全市的学区房和非学区房的房价影响因素的显著程度进行对比，发现学区房具有明显的溢价效应。

综上所述，公共资源都会对房地产价格产生影响。“租售同权”政策使得符合条件的租房者与买房者一样享有该地区公共资源的权利。一方面，会对房地产投资活动产生影响，引导一部分投机性资金从房地产销售市场撤出转而投资租房市场，住宅销售价格可能有所下跌；另一方面，由于资源的稀缺性，租房者的加入加剧了与买房者对公共资源的竞争，从房地产市场来看这又可能会抬高住宅销售价格。因此，我们提出疑问：“租售同权”政策在短期内（本文将短期定义为政策实施前后9个月）对住宅二手房销售价格的影响是正向的还是负向的？我们做出如下假设：“租售同权”政策短期内能抑制住宅型房地产二手房销售价格的上涨。