1.8　二手房物业交割有关知识

在二手房交易流程中，物业交割是很重要的一个环节。物业交割的顺利进行不仅能促进买卖双方顺利交易，而且能有效减少纠纷发生的频率。作为房地产销售人员，要想做好这个环节，使房产买卖顺利完成，必须要掌握好物业交割的流程和细节。

1.8.1　二手房物业交割流程

二手房物业交割流程如图1-10所示。

（1）通知业主腾空房子

在物业交割前，房地产销售人员需要提前通知业主即出售方腾空房子。如果房子有租户，需要约租户到场一起进行物业交割。

（2）清点设备

出售者、购房者、租户同时到场，检查清点房屋内的设备，按照《房屋买卖合同》中的约定，清点或赠送家具、家电等。需要注意的是，在买卖双方的合同附件中，须注明所赠送家具、家电的数量、品牌，或者可以采用图像资料来作为合同附件。

（3）清点生活缴费

日常生活缴费包括：水费、电费、燃气费用；供暖费用；物业费、网费等。比较烦琐，但也是在很多房屋买卖过程中容易出现纠纷的地方。有个别情况，购房者入住后才发现欠缴大量费用，而此时因为房屋早已过户，售房者自然不愿意配合缴费。因此，在这个环节，销售人员须向售房者索要最后一次结清生活缴费的凭证。

（4）过户有线电视等

销售人员须经买卖双方同意，携带有线电视费收据凭证、有线电视初装凭证和新不动产权证等手续，到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

（5）交钥匙换锁

房产销售人员向出售业主索要房门钥匙，交给新业主。新业主进行门锁更换。

（6）户口迁出

二手房户口不能及时迁出很容易引发纠纷。因此，销售人员一定要注意协助买卖双方处理好户口迁出问题。户口迁出在办理时，须买卖双方携带身份证、新不动产权证到房屋所在地派出所户籍科办理核实户口迁出。

（7）物业交割确认

购房者退还物业保证金并向原业主要齐各项费用发票，双方签订“物业交割确认”凭证。

（8）办理物业更名

购房者携带新不动产权证去物业公司办理物业更名手续。

1.8.2　物业检验交接单

房地产销售人员为了更好地协助买卖双方做好物业交接工作，可以使用“物业检验交接单”表格管理工具。如表1-9所列。