(二)我国不动产权利变动的一般原则采“债权形式主义”

依登记在不动产物权变动中的不同意义，物权的变动规则从理论上看，可分为三类:

第一类是“物权形式主义”，以德国为代表，其具体规定是:物权因法律行为而变动时，当事人除需达成债权的合意，如签订买卖合同，还需达成物权合意，只有在对不动产进行交付和登记后才发生物权变动的效果。如合同无效，会影响交付或登记的效力。

第二类是“债权意思主义”，其代表是法国，该国不动产的转移依当事人的意思而成立，登记不影响物权的转移，只是对抗第三人的要件。

第三类是“债权形式主义”，亦称“托伦斯登记法”，以澳大利亚为代表，是以当事人的债权合意加上不动产登记，才能产生物权变动的效力。

我国《物权法》第9条规定:“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产权利变动的一般原则是“债权形式主义”，即在我国，不动产转让有两个法律行为要件，一是合同双方达成的有关不动产设立变更的合意;二是对这一权利状态的变化进行登记，才能发生不动产变动的效力。