十八、买卖双方可否共同委托同一人去申请不动产登记?

(一)买卖双方委托同一人申请登记是民事法律关系外另一行政行为故不受民事法律关系不得双方代理的限制

自己代理行为是指代理人以被代理人名义与自己实施的民事行为，法律之所以禁止自己代理，是因为在合同关系当中，缔约双方的目的都是为了追求个人利益最大化，如果合同能够因一方当事人的意思而成立，代理人很可能为了自己利益而牺牲对方利益，这样有违背诚实信用原则的风险。

双方代理又称同时代理，是指一个代理人同时代理双方当事人的民事行为的情况，即一个人既作为卖方的代理人又作为买方的代理人，同一个人代表双方利益，可能会只反映了代理人一人的意志，有可能会引发道德风险。

在民事法律当中，自己代理和双方代理行为一般在原则上是被禁止的，但各国法律都对其法律效力有例外规定，比如:自己代理是单纯以履行债务为目的，则其效力不受限制;如果双方代理事先得到了双方当事人的同意或事后得到了其追认，法律承认其效力。

那么在不动产登记当中，买卖双方是否可以共同委托同一人到登记机构申请登记，或者由一方当事人到不动产登记机构申请登记呢?

首先，我们需要明确的一点是代理的民事法律含义对象是法律行为，而非事实行为。法律行为是以意思表示为要素，依照意思表示内容，以发生法律效果为目的，人们所实施的以发生一定法律效果的意思表示为要素的法律事实，最典型的例子就是订立合同。事实行为是指行为人不具有设立、变更或消灭民事法律关系的意图，但依照法律的规定能引起民事法律后果的行为，比如侵权行为，无因管理行为等。

那么申请不动产登记是法律行为吗?根据我国目前的法律来看，不动产登记行为就民事法律关系而言，并非是法律行为。

以房屋所有权的变动为例，房屋作为不动产，房屋物权变动显然要遵从我国《物权法》上不动产物权变动规则，《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”依目前学界的主流观点，我国在不动产物权变动模式上采取的是债权形式主义，即债权合意加登记产生不动产物权变动，这一模式的特点是双方当事人达成的债权合意是法律行为，而后双方当事人对债权合意的履行行为，也就是申请不动产登记，在民事法律关系之中就是事实行为，而在此过程中进行的代理并非本文前述的民事法律行为中的代理。因申请不动产登记并不是一项民事法律行为，而是依照之前的民事合意，为达到合同目的而实施的事实行为。

因此，一般法律行为中的“自己代理”与“双方代理”的限制在此行政登记过程中并不适用。故这里需要对自己代理与双方代理加上了引号，以示其与作为法律行为的自己代理和双方代理的区别。