(四)法定列举的实地查看是否是不动产登记机构必须履行的义务

《条例》第19条规定:“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;在建建筑物抵押权登记;因不动产灭失导致的注销登记;不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”

但根据《房屋登记办法》第19条规定:“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看:(一)房屋所有权初始登记;(二)在建工程抵押权登记;(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;(四)法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记……”

对比《条例》第19条与《房屋登记办法》第19条之表述，可以看出，二者所列举的实地查看的情形在本质上完全相同，其最大不同之处在于，前者规定“可以”进行实地查看，而后者规定“应该”实地查看。故此，究竟应以《房地产登记办法》为准，还是以《条例》为准?关于这一问题，存在两种不同观点:

第一种观点认为，是否是强制性义务，不应当通过字面含义去理解，虽然《房地产登记办法》规定了“应当”，但是这一词语在法律语境中的含义很多，并不单纯意味着强制性义务，其他法律中也有很多这样类似的例子。而根据“上位法优于下位法”的原则，我国《物权法》第12条也规定登记机构“必要时可以”实地查看的权利，既然《条例》和《物权法》都没有强制要求，且其效力都高于《房地产登记办法》，因而实地查看不应当是一项强制性义务，不动产登记机构可以根据实际情况综合判断是否进行实地查看。

第二种观点认为，无论是法律法规还是部门行政规章，都是行政机构做出行政行为的重要法律依据，“上位法优于下位法”的原则适用于下位法的规定违背了上位法，从而导致法律适用的冲突和矛盾。但在此情形中，《房地产登记办法》贯彻了《物权法》提出的“实地查看”制度，并且将其规定为不动产登记机构在特定登记中应当履行的一项义务，下位法与上位法的适用并不存在冲突之处，因而不存在适用“上位法优先下位法”原则的基础，且法规和规章所列举的情形，都属于物权的首次登记或者物权灭失等涉及事实状态的情况，登记机构确有必要对这些事实状态进行确认。因而，应当认定在列举情形当中，“实地查看”是不动产登记机构的一项法定义务。

行政行为应以法律法规和规章为依据，应当认为《房地产登记办法》与《条例》的规定不相冲突，故而，第二种观点更值赞同。

根据《房地产登记办法》，在明确列举情形下，实地查看是不动产登记机构的行政职责。