2.1　房地产收入的确认原则

我国于1994年颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），规定商品房预售应该符合以下条件：①已交付全部土地使用权出证金，取得土地使用权证书[1]；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

房地产行业与其他行业最大的区别在于预售制。一般行业在交付商品的同时收取销售款并确认收入，而房地产开发企业在商品建造过程中实现销售收款。这就产生销售收款与销售收入的确认不在一个时点的问题。因此，对房地产开发企业来讲，销售收款的核算与销售收入的核算是两个不同的概念，核算的方法也不尽相同。

在我国，商品房预售是行业的主要业务形式，故本节主要讲解预售制下的收入核算。现房销售的收入核算相对简单，本书简要叙述。

2.1.1　现行收入的确认原则

房地产销售收入的确认原则需满足一般商品的收入确认条件，根据2006年版《企业会计准则第14号——收入》（财政部于2017年修订发布新《企业会计准则第14号——收入》，境内上市企业于2020年1月1日起执行新《企业会计准则第14号——收入》，非上市企业于2021年1月1日起执行新《企业会计准则第14号——收入》，目前非上市房地产开发企业仍按2006年版《企业会计准则第14号——收入》的要求确认收入，后期将趋向于按新《企业会计准则第14号——收入》的要求确认收入），销售收入的确认条件如下。

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。

（3）收入的金额能够可靠地计量。

（4）相关的经济利益很可能流入企业。

（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

由于房地产行业存在预售制，房地产开发企业在销售房产时，房产未达到可使用状态，此时无法确认收入。按会计准则的规定，房地产开发企业要确认收入，需具备如下条件。

（1）商品房达到交付条件并通知客户交房，支持文件：入住通知书、入住通知书邮寄或发出证明、房屋验收单、交房验收流转单及物品交接单（如钥匙、交付礼品等）。

（2）客户已经签订了商品房销售合同且在交付时点已交齐销售价款（含银行按揭款），支持文件：商品房销售合同、商品房预售许可证、销售收款台账（销售人员与财务人员核对一致并签字确认）。

（3）商品房达到交付条件，项目完成备案验收合格手续，支持文件：建设工程竣工验收备案证、商品房面积测绘报告。

2.1.2　新收入准则

2017年7月，财务部发布了关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知，执行会计准则的非上市企业于2021年1月1日起执行新《企业会计准则第14号——收入》。新《企业会计准则第14号——收入》变更了收入确认条件。新《企业会计准则第14号——收入》第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入。

（1）合同各方已批准该合同并承诺履行各自义务。

（2）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称转让商品）相关的权利和义务。

（3）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款。

（4）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额。

（5）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

根据新《企业会计准则第14号——收入》的规定，收入确认有以下5个步骤。

第一步：企业需识别与客户订立的销售合同是哪种类型，是正常的销售合同，还是售后回购合同，或者售后租回的合同等。

第二步：企业需识别合同中约定的各项履约义务，即企业是否需按约定的计划节点履行某个单项的义务，也就是将整个合同约定的交易事项按一定标准进行划分，区分出企业的单项义务。

第三步：确定房屋的销售价格。

第四步：将房屋的销售价格按一定方法分摊至第二步确定的企业应履行的各单项义务中，确定各单项义务对应的销售金额。

第五步：当企业履行了约定的单项义务时，企业需按第四步分摊的各单项收入金额确认收入。

2006年版《企业会计准则第14号——收入》以风险报酬的转移为标准，新《企业会计准则第14号——收入》以控制权转移为标准。对于正常的房地产预售及收入确认，企业仍可按现行方法执行，但对于一些特殊的交易方式，如房屋定制、精装房销售、融资性销售等，收入确认将发生较大变化。