REITs的起源

REITs最初是1960年在美国由国会发起的，目的是让小投资者有机会间接投资有租金收益的大型房地产物业。1960年美国总统艾森豪威尔签发了一个特殊税务规定，将REITs视为税收穿透工具，不需要双重缴税。

REITs从20世纪60年代出现，到1970年变得越来越受欢迎，却被1973—1974年的股市崩盘引起的周期性萧条所打断，随之市场利率飙升，在1974年达到了20%。在美国，REITs主要分为权益型REITs和抵押型REITs，前者投资房地产的产权，后者则是以房地产做抵押进行放贷。抵押型REITs投资抵押贷款的证券组合，如商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）和抵押担保债券（CMO）。抵押型REITs只是发放贷款和持有以房地产物业做抵押的贷款和抵押债券。另外一个REITs类型是混合型REITs，简单说就是上面两种REITs的结合。

REITs可以按照专业性分为传统物业类型和非传统物业类型。传统物业类型包括写字楼、商业、零售、公寓、购物中心、工业、医疗和酒店REITs。非传统物业类型包括农业用地、信号塔、数据中心、物流园、林业、自助仓储和特殊酒店。

1986年通过的税制改革允许REITs直接管理和运营房地产物业。1993年，养老基金被允许投资REITs。这两项改革带来了20世纪90年代REITs的高速发展。立法变革的趋势势不可挡，在美国商业房地产市场第一次出现公募REITs基金规模超越了私募股权和私募资金的现象。这个转折点在美国REITs市场被称为“REITs变革”。现在美国有153只REITs，总市值超过1.2万亿美元。

澳大利亚REITs在1971年刚刚发行的时候采用的是上市房地产信托（LPT）的形式。现在澳大利亚REITs市场体量非常大，成熟而且精良，大约72%投资级物业都被证券化了，就是我们通常所知的澳大利亚REITs（A-REITs）。在2019年年底，上市REITs的总市值超过1 300亿澳元。现在有大约40只REITs在澳大利亚证券交易所（ASX）挂牌，吸引了大量海外投资，来自亚洲和一些大型主权财富基金的资金大量流入这个市场。

现代金融学的投资组合理论认为，所有的资产类别都可以投资。但是房地产资产通常交易不频繁，因此在加入投资组合进行估值的时候经常很难复制和评估。现在REITs在包括华尔街、澳大利亚证券交易所或是新加坡交易所等证券市场上进行交易，就可以用来作为将房地产资产带入现代投资组合理论里进行分析并创造财富的最好的工具。

在人们进行全球房地产投资时，REITs已经成为最受欢迎的投资工具。全球现在有将近40个国家和地区推出了REITs，总市值大约3.5万亿新元，而在2010年时只有1.1万亿新元，在短短10年里有了高达3倍的增长。在过去15年里，我们看到许多国家和地区允许RE ITs在其管辖区域蓬勃发展。自2005年以来，超过18个国家和地区引入REITs或类REITs的立法，这使得拥有REITs的国家和地区数量达到近40个。

美国被认为是最成熟的REITs市场，其他成熟市场还包括欧洲的奥地利、法国、英国、德国和荷兰。在亚洲，成熟的REITs市场包括日本、中国香港和新加坡。另外，澳大利亚、新西兰和加拿大也是成熟的市场。

成熟REITs市场的一个共同特点是，REITs或是上市房地产公司的总市值比较高。不难理解，在这些市场中，大多数房地产优质资产是由REITs持有的。这一特点在新冠疫情之后会变得更加根深蒂固，因为疫情、人口和科技将进一步加速改变房地产市场的动态。

经验教训

过去15年里，通过REITs架构来持有房地产物业的趋势迅猛发展，REITs总市值翻了3倍，自2005年以来超过18个国家和地区引入REITs或类REITs的立法，拥有REITs的国家和地区数量达到近40个。聪明的REITs投资者应该注意到，在目前已发行REITs的国家和地区交易和投资REITs所获得的宝贵经验，可以应用在即将到来的新兴REITs市场，比如中国和印度。