考点7 所有权

一、单项选择题

1.下列选项中，专属于国家所有的是（　）。（2020-专-32）[32]

A.土地　B.文物

C.野生动植物　D.无线电频谱资源

[解析]我国民法规定，城市土地、国防资产、矿藏、水流、无线电频谱资源、无人海岛，专属于国家所有，D选项正确。

2.甲乙丙三人以3：2：1的比例按份共有一头骆驼用于旅游服务，现甲欲将自己的份额转让给丁，乙丙要求以同等条件购买，甲的份额应当（　）。（2019-专-29）[33]

A.由丁购买　B.由乙丙等额购买

C.由甲在乙丙中拍定一个购买　D.由乙丙按所持份额比例购买

[解析]两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。据此，没有特别约定，其他共有人乙丙按所持份额比例购买，故D选项正确。

3.甲、乙、丙三人按35%，55%，10%的份额共有一艘渔船，乙、丙2人均有意卖掉渔船，甲坚决反对。关于出卖渔船，下列选项正确的是（　）。（2018-专-37）[34]

A.乙有权单独决定出卖渔船　B.乙丙未经甲同意无权出卖渔船

C.乙、丙有权基于多数份额出卖渔船　D.乙、丙可根据多数共有人同意出卖渔船

[答案]B

[解析]根据《民法典》第301条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，按份共有人处分共有物整体的，如果没有特别约定，至少应经过占份额2/3以上同意。本案中，乙丙虽然占到了份额的65%，但没有达到总份额的2/3，故未经甲同意，不得进行整体处分，故B选项正确。

4.甲、乙、丙、丁共同出资购买一辆挖掘机，出资比例分别为45%、30%、20%、5%。对该挖掘机的转让（　）。（2017-专-29，2017-法专-15）[35]

A.甲一人即可决定　B.甲、乙二人同意即可

C.经任意三人同意即可　D.必须经四人一致同意

[解析]根据《民法典》第301条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，要处分共有的整体标的物，没有特别约定时，至少需要经过占份额2/3以上的共有人同意。就本题而言，只要甲乙同意则超过份额的2/3，可以转让，故B选项正确，其他错误。

5.甲、乙、丙分别购买了某住宅楼（共3层）的一层、二层、三层，各自办理了房产证。现丙欲出售其住宅，对丙出售的住宅（　）。（2014-专-38）[36]

A.仅甲享有优先购买权　B.仅乙享有优先购买权

C.甲、乙均享有优先购买权　D.甲、乙均不享有优先购买权

[解析]按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。据此，只有按份共有人出卖自己的份额时其他共有人在同等条件下才有优先购买权。本题中甲乙丙是建筑物区分所有权关系，甲乙丙对于自己的专有部分分别享有独立的权利，不存在优先购买的问题，故D选项正确。

6.根据法律规定，按份共有人转让其应有份额时，其他共有人享有（　）。（2011-专-24）[37]

A.禁止其转让的权利　B.解除共有关系的权利

C.同等条件下的优先购买权　D.对转让份额的追及权

[解析]按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。据此，C选项正确。按份共有人对于自己的份额享有任意处分的权利，其他人不得干涉。

二、多项选择题

1.下列选项中，可以认定为建筑物区分所有权的业主的有（　）。（2016-专-48）[38]

A.基于租赁合同使用房屋的承租人

B.依法登记取得建筑物专有部分所有权的人

C.根据人民法院的生效判决取得建筑物专有部分所有权的人

D.基于与建设单位之间的房屋买卖合同已合法占有建筑物专有部分的人

[解析]业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。根据《建筑物区分所有权纠纷案件解释》第1条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”据此，B、C、D选项正确。

2.根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容包括（　）。（2013-法专-27）[39]

A.专有部分的所有权　B.业主的相邻权

C.共有部分的共有权　D.业主的管理权

[解析]业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。据此，A、C、D选项正确。相邻权不是建筑物区分所有权的内容。

3.根据物权法的规定，下列由建筑物区分所有权的业主共同决定的事项中，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的有（　）。（2012-法专-30）[40]

A.制定和修改业主大会议事规则

B.改建、重建建筑物及其附属设施

C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

[解析]根据《民法典》第278条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”据此，会议召开需要专有面积与业主人数均达到2/3以上多数出席“参与表决”。本题中，B、D项内容，均需要经“参与表决”的业主中，人数与专有面积同时达到3/4以上的多数通过。A、C选项中的事项，需要经“参与表决”的业主中，人数与专有面积同时过半数同意。按照新法的规定，本题没有答案。

三、主观题

《中华人民共和国物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

请分析：

（1）本条规定的是何种权利？该权利的主要特征有哪些？

（2）符合哪些条件可认定为本条中的“专有部分”？（2014-专-58）

[答案][41]

（1）本条规定的是业主的建筑物区分所有权。

该权利的主要特征有：

①复合性，即由专有权、共有权及成员权三要素构成；

②整体性，即专有权、共有权及成员权三要素须结为一体，不可分离；

③专有权的主导性，即三要素中，专有权具有主导性；

④客体的多元性，即建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分，而不是仅局限于其中的一部分。

（2）符合下列条件，可认定为专有部分：

①具有构成上的独立性，能够明确区分；

②具有利用上的独立性，可以排他使用；

③能够登记成为特定业主所有权的客体。