前言

2022年岁末将至，北京瑞雪飞扬，海南春意盎然。望着车窗外郁郁葱葱的椰林和点缀其中的一簇簇三角梅，我不禁回想起这几年的工作和生活——持续困扰我们的新冠肺炎疫情、跌宕起伏的国际形势，还有几乎影响每一个人生活与财富的房地产市场。

2021年是一个转折点，这一年，中国房地产市场的初级阶段结束了。

中国房地产市场始于1998年的房改，而中国房地产业主要源于以基建施工为主的传统建筑业。二十多年来，房地产业为中囯经济的快速增长和人民生活的大幅改善做出了巨大贡献，成为国民经济的支柱产业。与此相伴，房地产业成为几十个上下游产业的“龙头”。旺盛的住房消费需求和投资需求，推动相关企业和团队一路高歌猛进、所向披靡。

然而扪心自问，房地产业本身以及构成这一行业的千万家企业的发展理念、战略决策是非常不完善的，行业长期徘徊在初级发展阶段。

特别令人忧虑的是，行业众多企业的经营管理理论，竟然千篇一律地指向单一的以“高杠杆、快周转、大规模”为法则的杜邦财务模型。即使是个别在快速奔跑中较为善于学习的企业，其追捧的管理理论基本也停留在“为用所取”和“断章取义”的粗糙阶段。房企普遍仅关注“割韭菜式”的迅速盈利，忽略了长期价值，更不用说对国计民生和社会的责任担当。

如此重要的行业，却在较长时期都没有科学前瞻、逻辑清晰的产业发展思想，成千上万的房企也没有一整套科学的、先进的、已被其他先发产业证明的、能够引导企业走向未来的科学管理体系，这实在是一件令人感到遗憾和痛心的事情。

纵观社会和历史的进步，少不了一种自觉。这种自觉就是对规律的认识和把握，而中国房地产业恰恰缺少对规律的科学把握。只有形成了行业自觉，房地产业才能真正走向成熟，并完成从初级阶段到高级阶段的进阶。

于是，我们不由想到多年来被不少中国房地产人屡屡提及，但又从未深入学习的全球百年制造业。伴随历次工业革命，世界制造业经历了几个典型阶段：首先是始于18世纪末蒸汽时代的机械化生产雏形阶段，其次是以福特为代表的大批量生产阶段，接着是以用户需求和现代物流为核心的精益生产阶段，最后是如今的以现代科技与信息化为核心的智能制造阶段。令人遗憾和惋惜的是，对标百年制造业，中国房地产业仍然停留在大批量生产的20世纪初，房地产业亟须转型与升级。

不破不立，规律使然。房地产市场应遵循市场经济发展的基本规律，房地产业也应把握产业及行业发展的一般规律。那么，中国房地产业如何实现转型和升级，进而牵引房地产市场走向高级阶段呢？这至少包括两个方面：一是从外在形式和内容上看，在初级阶段结束后，行业主要发展形态将从以商品住宅为主的单一型地产，向以生活和服务为主的新型城市综合开发商转变；二是从指导思想和历史实践来看，要从产业、行业、企业三个层面进行深刻反思、探索与创新。

转型与升级的核心是找到行业的思想和灵魂，而这正是精益思想。多年的思考与实践让我深切感受到，精益思想的核心内涵就是用一流的世界观、一流的方法论和一流的工具，践行一流的战略，整合一流的资源，培育一流的团队，寻找一流的路径，提供一流的产品和服务，从而实现一流的发展目标。换言之，精益思想是指导企业成为一流企业，指导团队成为一流团队，指导行业成为一流行业的思想学说，是涵盖了顶层设计、基础搭建和过程管控的管理思想。

精益思想力求推动企业达到根本上的最佳、过程中的最佳以及结果的最佳，最终实现全产业链的最佳。好比养殖业，既要解决育种、育苗问题，也要解决土壤问题，还要解决生产过程问题。再比如军队，既要解决战略、战术问题，也要解决战斗队员的思想问题，还要研究武器装备以及团队执行力的问题，从而实现无往不胜。

需要指出的是，精益思想这一概念早在1996年就被哈佛大学的几位工业工程学教授提出，但他们的研究局限于生产车间。尽管如此，丰田、苹果、特斯拉等公司都在自觉或不自觉地运用精益思想，甚至将其提升到了更高的价值链层面。过去一段时间，中国的部分企业也学习了精益思想的相关知识，但大多都流于表面，未能形成体系，更缺乏对企业实践的长期指导。在实现中华民族伟大复兴的征途上，必少不了一流企业和一流行业，要想实现这个目标，唯有学习精益思想。

当然，这样一个博大精深的思想体系，最终被产业、行业、企业的从业者接受并运用，定会经历一个渐进而曲折的过程。对于精益思想的价值，以及其在相关领域的丰富和发展，我们深信不疑。未来，我们将与行业创新者、广大读者共同发挥、发扬与发展精益思想。

本书内容共分为三大部分。

第一部分以历史的眼光系统梳理了精益思想的起源、开端与传承，讲述了丰田精益生产模式的核心特征以及学术界对丰田模式的研究与沉淀，全新提出了现代精益思想，阐述了其相比传统精益思想的核心优势，并纳入了苹果、特斯拉、华为等成功企业对精益思想的应用案例。

第二部分回到房地产业，明确指出传统粗放式发展模式已经宣告终结，房地产业的转型和变革迫在眉睫，而全球百年制造业的转型路径为房地产业提供了深刻启迪，精益思想则为房地产业的颠覆式重塑提供了可能。对标制造业，中国房地产业仍处在2.0大批量生产阶段，精益思想指引下的房地产业变革，首先要向3.0精益生产阶段转型，这需要房企从文化、战略、品牌、供应链和产品体系出发，从土壤到树梢，自下而上构建精益价值树，全面重塑自身发展体系。

第三部分主要讲述伴随数字化、智能化浪潮，制造业正在向4.0智能制造阶段迈进，房地产业同样需要进一步向4.0阶段升级，这就需要发挥新兴科技的力量，包括建筑工业化技术、绿色低碳技术和数字化技术。这部分结合行业标杆案例，全面讲述了建筑工业化和产品绿色化的趋势、内涵及其核心模式，并重点从投资、成本管控、供应链、营销、物业服务等维度，深入解读了数字化如何颠覆传统业务模式、推动精益管理升级。

以上就是本书的主要内容。展望未来，以良性循环和健康平稳发展为标志的中国房地产业将进入高级阶段，行业将真正走向精益的科学发展之路。