抵押贷款是如何发起的

发起抵押贷款的过程或许是整个链条中最需要精细化工作的环节，因为在这个步骤中，参与者中金融知识最少的一方（即未来的房屋所有者）需要和精明的专业金融从业者达成协议。业务过程中，金融专家忽视借款人的真实需求，甚至对其需求妄加利用的可能性极高。

多数抵押放贷者都秉持正直的品德运作，而且他们也认识到保持良好的声誉是自己能够持续获得业务机会的前提之一。如果放贷者能够感知自己作为社会一分子的职责，并且在个人正直品德的指导下真正为客户提供良好服务，那么发起抵押贷款的过程就会很顺利。但是现实中，这个过程并不总是那么顺畅。

引发2007年金融危机的原因之一就是，发起抵押贷款的过程有被严重滥用的现象。借款人获取了自己无法偿还的高额贷款，或者抵押贷款的种类与其需求不符。

这不是一个新出现的问题，美国国会多年来都在尝试对其进行修正。1994年颁行的《里格社区开发及监管改进法案》设置了一个新的法律主体，即社区开发金融机构，其使命在于保护为购房而申请抵押贷款的借款人，时至今日，全美已有上千家同类机构在运作。美国国会还于1994年颁行了《住房拥有权及股权保护法案》，该法案为抵押放贷业务设置了标准，但是金融机构能够非常容易地绕开其条文的约束。那个时期，抵押贷款经纪人无须申请执业资格，整个行业没有一套专业道德规范。经纪人经常花言巧语地说服购房者买下很大的住房，并签订浮动利率抵押贷款协议，而经纪人通常也不会明确地告诉购房者：以后利率很可能上涨，房子太大可能使这个家庭无法负担。美国各州政府现在都要求抵押贷款业务经纪人取得执业资格。2010年颁行的《多德-弗兰克华尔街改革及消费者保护法案》严禁经营抵押贷款业务的公司激励贷款业务员怂恿借款人签订不符合其需求的高利润抵押贷款协议，同时要求发起抵押贷款业务的银行事前验证借款人偿还贷款的能力。

不论如何，政府所采取的一系列措施仅在一定程度上取得了成效，发放抵押贷款的过程中仍然存在诸多细节，政府无法一个不漏地预见存在的问题，也无法对业务过程进行全面监管。抵押贷款发起端市场存在的缺点以及部分市场参与者的行为都真实地反映了当代金融体系的不足之处，同时也为创新的解决方案留下了充足的空间。

非营利性组织（如负责任借贷中心和社区自助中心）都可以为住房所有者提供建议，但是这些组织的规模还不足以覆盖大多数借款人。我们谈及对金融进行适当的改革时，至少可以考虑在未来扩展这类民间互助组织服务所覆盖的范围。