第三节　企业设立阶段的税务处理

房地产开发企业在设立阶段需要办理税务登记，除了涉及印花税外，一般不涉及其他税收，但是房地产开发企业在接受投资者土地使用权或者房产等不动产出资时，会涉及契税。

一、税务登记

税务登记是整个税收征收管理的首要环节，是税务机关对纳税人的基本情况及生产经营项目进行登记管理的一项基本制度，也是纳税人已经纳入税务机关监督管理的一项证明。根据法律、法规规定具有应税收入、应税财产或应税行为的各类纳税人，都应依照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《税务登记管理办法》的规定办理税务登记。

（一）税务登记证的办理

房地产开发企业应当自领取营业执照，或工商行政管理部门批准设立之日起30日内，或者自纳税义务发生之日起30日内，到税务机关领取税务登记表，填写完整后提交税务机关，办理税务登记证。

税务登记表的主要内容包括：①单位名称、法定代表人或者业主姓名及其居民身份证、护照或者其他合法证件的号码；②住所、经营地点；③登记类型；④方式；⑤经营方式；⑥生产经营范围；⑦注册资金（资本）、投资总额；⑧生产经营期限；⑨财务负责人、联系电话；⑩国家税务总局确定的其他有关事项。

另外还需提供下列资料。

①工商营业执照或其他核准执业证件原件及其复印件。

②注册地址及生产、经营地址证明（产权证、租赁协议）原件及其复印件：如为自有房产，请提供产权证或买卖契约等合法的产权证明原件及其复印件；如为租赁的场所，请提供租赁协议原件及其复印件，出租人为自然人的还需提供产权证明的复印件；如生产、经营地址与注册地址不一致，分别提供相应证明。

③验资报告或评估报告原件及其复印件。

④组织机构统一代码证书副本原件及复印件。

⑤有关合同、章程、协议书复印件。

⑥法定代表人（负责人）居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及其复印件。

⑦纳税人跨县（市）设立的分支机构办理税务登记时，还需提供总机构的税务登记证（国、地税）副本复印件。

⑧改组改制企业还须提供有关改组改制的批文原件及其复印件。

⑨房屋产权证、土地使用证等证件的复印件。

提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、无违章问题，符合条件的当场办结；如纳税人提交的证件和资料明显有疑点的，在2个工作日内转下一环节，经核实符合规定的，自受理之日起20个工作日内颁发税务登记证件。

（二）税务登记证的变更

房地产开发企业在增加和减少注册资本，或其他登记内容发生变化时，应先在工商行政管理机关办理变更登记，自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理变更税务登记：

①工商登记变更表及工商营业执照；

②纳税人变更登记内容的有关证明文件；

③税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和登记表等）；

④其他有关资料。

提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全、无违章问题符合条件的当场办结；如纳税人提交的证件和资料明显有疑点的，自受理之日起2个工作日内转下一环节，经核实符合规定的，自受理之日起30日内发放税务登记证件。

（三）税务登记证的注销

房地产开发企业发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关办理注销登记前，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记；按规定不需要在工商行政管理机关或者其他机关办理注册登记的，应当自有关机关批准或者宣告终止之日起15日内，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记。

房地产开发企业被工商行政管理机关吊销营业执照或者被其他机关予以撤销登记的，应当自营业执照被吊销或者被撤销登记之日起15日内，向原税务登记机关申报，办理注销税务登记。

房地产开发企业办理注销税务登记前，应当向税务机关提交相关证明文件和资料，结清应纳税款、多退（免）税款、滞纳金和罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件，经税务机关核准后，办理注销税务登记手续。

二、纳税处理

房地产开发企业在设立阶段会取得营业执照等权利许可证照，还需要按照会计制度的规定建立会计账簿，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（1988年8月6日国务院令第11号）及其相关规定，应当交纳印花税。如果房地产开发企业在接受出资者土地使用权或者房产等不动产出资时，还会涉及契税。

（一）印花税

1.营业账簿

营业账簿归属于财务会计账簿，是按照财务会计制度的要求设置的，反映生产经营活动的账册。按照营业账簿反映的内容不同，在税目中分为记载资金的账簿和其他营业账簿两类，以便于分别采用按金额计税和按件计税两种计税方法。

记载资金的账簿是指反映生产经营单位资本金数额增减变化的账簿。记载资金的账册按照实收资本和资本公积的合计金额的0.5‰在账簿启用时贴花。

其他营业账簿是指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的账簿，包括日记账簿和各明细分类账簿。其他账簿适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5万元。

【例2-17】2007年3月1日，通达房地产公司设立，注册资本为3 000万元。公司该年度设置资金账簿1本、其他营业账簿12本。

总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15 000 （万元）

其他营业账簿应纳税额=12×5=60 （万元）

2.权利许可证照

权利许可证照是政府授予单位、个人某种法定权利和准予从事特定经济活动的各种证照的统称，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证等，适用定额税，按件贴花，税额为5万元。

3.土地使用权合同

在房地产开发企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权出资，还应按照《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.05%贴花。

【例2-18】通达房地产公司以一块土地使用权出资设立子公司，土地使用权价值2 000万元。 在土地使用权出资环节，房地产公司与其子公司均应缴纳印花税。

应纳印花税额=2 000×0.05%=1 （万元）

（二）契税

在房地产开发企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权、房产等不动产出资的，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年7月7日国务院令第224号）及《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定，接受出资的房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格的3%～5%适用税率缴纳契税，但是以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。契税的相关内容将在第三章获取土地阶段详细介绍。