B.3 2016年北京土地市场回顾及2017年展望

杨永军 卢世雄

摘要：2016年是“政策年”，全国各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策，让火爆的楼市开始降温，市场也从前三季度的大爆发到第四季度渐趋平静。楼市“930”调控之后，北京是执行政策力度最严格的城市之一，即便如此，2016年北京商品房销售业绩仍高达5074亿元，同比增长41%，创历史新高。

2016年也是“地王年”，全国卖地总额超过千亿元（人民币）的城市达到9个，分别为苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳，刷新了历史最高纪录。30多个城市刷出340宗左右单价、总价“地王”，数量创历史新高，上海、深圳也相继刷新全国单价、总价“地王”纪录。在“地王”的巨大压力下，北京市场在明显收紧土地供应节奏的同时，7090重回市场，限房价、竞地价、竞自持新政出台，土地市场的供给侧结构改革开始发力。

 

关键词：“930”新政“地王” 7090 自持

一 2016年北京土地出让44宗，创十二年新低

12月28日，随着朝阳区东风乡安置房项目居住及基础教育用地被北京星火房地产开发有限责任公司以底价获得，北京土地市场收官，全年合计出让土地44宗（含3宗棚户区），经营性用地共成交29宗，其中纯商品住宅仅7宗，创下了自2004年实行“招拍挂”政策以来的历史新低。土地成交价款852.51亿元（人民币），同比下降57%，规划建筑面积总计约513.15万平方米，成交总建筑面积创下了五年以来的历史最低。

2016年，北京土地市场已经成交的含住宅用地的地块仅为15宗（不含3宗棚改区），相比上一年减少了35宗，建设用地面积合计99.07万平方米，规划建筑面积合计219.93万平方米（纯商品房住宅仅有38.7万平方米，其余均为保障房、自住房和租赁房，或者由开发商自持租赁），同比分别减少了77%、75%。商品住宅成交面积及占比，也创了五年以来的历史最低。

二 量缩价涨，近郊经营性用地争夺白热化

全年土地供应稀缺，催生高价地与“地王”频出，其中，居住类用地和商服金融类用地平均楼面单价创新高，同比上年分别上涨了43%和65%，商服金融类用地溢价率高达112%（见表1）。

2016年6月，北京出台政策明确规定了五环路内严禁新增建设用地，未来的土地供应均在五环之外，郊区化是未来常态。

三 纯自持、7090重现江湖，土地供给侧改革发力

2016年，北京土地市场分化严重，7宗含纯商品住宅用地均在上半年成交，从6月初至9月初，除通州“巨无霸”地块外，土地断供3个月。下半年风向突变，供地迎来小高峰的同时，在严控地价的思路下，北京陆续推出各种土地市场调控措施，限地价、限面积、限资金、竞自持，70年自持商品住宅走向历史前台，宣布房企当房东的时代悄然到来。

四 增量土地稀缺，房企出现并购潮

2016年，全国300个城市共推出土地27620宗，同比减少13%；推出土地面积103212万平方米，同比减少9%。在优质土地资源，特别是一线城市、热点二线城市资源日益稀缺的大背景下，收并购日益成为获取开发资源的主要途径。2016年不乏中海并购中信的年度大戏，更有恒大入主嘉凯城、廊坊发展的焦点案例，融创更是借助对莱蒙国际、金科、融科的收购，加上之前收入囊中的优质项目，2016年创下1500亿元的销售额，同比达到209%的涨幅。

五 2017年供应趋稳，“地王”缩减，深化结构性调控

1．政策环境：北京严控建设规模，资金监管趋严

2016年6月，北京出台政策，明确规定了五环路内严禁新增建设用地。在京津冀一体化的发展思路下，北京严格控制建设规模，政策导向下的供应缩量将成趋势。

2017年，货币政策将维持稳健偏中性，防范资金“脱实就虚”，不排除个别月份全面收紧的可能。在加强购房信贷资金监管的同时，土地竞买资金来源监管将更加严苛，资金面的趋紧，使得资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性。

2．供应：新增供应有限，土地增量郊区化明显

2017年供应力度较2016年预计有所加大，但受制于供应不济，土地成交规模仍将维持在较低水平。预计未来北京土地供应则以郊区为主，住宅市场外延将成为现实。预计明后年，刚需、首次改善房只能选择保障房、二手房，新建商品房基本高端化。未来增量土地的供应仍将体现高端有市场、低端靠保障的思路，保证自住房、限价房等保障房的供应数量，以缓解刚需，保障民生。

3．成交：成交量有所上升，地价持续受抑制

结合供应的趋势看，2017年的成交量预计与2016年相比有小幅上升。在资金监管趋严的背景下，加上对溢价率、保障房配建比例等条件的设置，楼面价有望下降。

未来土地稀缺的趋势无法改变，房企的争夺依然会非常激烈。预计调控仍然会贯穿2017年，严格限定土地成交总价，当溢价率达到一定标准时，转而竞配建保障房或自持，通过调控，主动为“地王”降温。此外，由于房企2017年将面临较大的融资压力以及政府积极控制高价地出让，2017年“地王”数量将减少。

4．结构：供给侧结构性改革将持续，保刚需，去豪宅

2016年，在严控地价的背景下推出各项土地市场调控措施是土地供给侧改革的尝试，目前来看对抑制地价起到了积极的作用。已成交的含住宅用地的地块中，只有38.7万平方米的纯商品房住宅，占总规划建面的比重不足20%。其余均为保障房、自住房和租赁房或者由开发商自持租赁。

2016年11月，北京成交的四宗“限房价、竞地价”地块均以100%自持商品房面积成功出让，预示着北京土地市场正在试探性地进入持有经营时代。未来一线城市自持住宅用地比重或将继续提升，这也符合国家支持租赁住房市场发展的政策倾向，长租公寓等运营模式将迎来快速发展的机遇。2017年，北京土地市场“供给侧”改革模式会强化，如加大土地供应结构的调控力度，届时自住型商品房、保障房、棚户区改造等符合“供给侧”改革的项目会继续增多。控地价、降房价、支持刚需、去豪宅化将是2017年北京土地市场的主旋律。

附表：