金融篇
Finance

B.4 2016年个人住房信贷业务现状分析及2017年展望

林东

摘要：2016年，房地产市场成交量持续上升，创历史新高。全年个人住房贷款实现快速增长，贷款利率触底企稳。展望2017年，在“抑泡沫和去库存并重”的大背景下，区域住房信贷政策仍将继续收紧，预计全年个人住房贷款增量有所下滑，加权平均利率出现回升。

 

关键词：个人住房信贷 首付 贷款 利率

 

2016年，房地产信贷政策“先松后紧”，但居民购房需求集中快速释放，市场成交量持续上升。2016年，全国商品住宅累计销售面积13.75亿平方米，同比增长22.4%，销售金额9.91万亿元，同比增长36.1%，销售量价均创历史新高。在此背景下，金融机构个人住房贷款实现大幅增长，占各项贷款的比重快速上升。本文重点对2016年个人住房贷款的相关政策和信贷投放情况进行分析，并展望2017年个人住房信贷业务可能呈现的特征。

一 2016年个人住房信贷政策环境

2016年，房地产市场区域分化不断加剧，住房信贷政策环境随之发生变化。在“分类调控、因城施策”的原则下，非限购城市信贷政策再次放松，而随着部分地区市场出现过热苗头，限购城市数量开始增加，且调控政策不断升级加码。

（一）非限购地区政策再次放松

2016年初，全国房地产市场仍呈现总量过剩、库存过多的特点，且受施工和竣工面积庞大的影响，潜在的“去库存”压力仍然较大。2015年中央经济工作会议将“去库存”列为2016年“三去一降一补”重点工作任务之一。在此背景下，2月1日，人民银行、银监会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，将居民家庭首次购买普通住房的贷款最低首付款比例由25%降至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的最低首付款比例由40%降至30%。在低利率、高杠杆的共同作用下，居民住房消费能力进一步增强，2015年以来房地产市场销售火爆的态势得以延续。

此外，部分“去库存”压力较大的城市也出台了其他一系列“去库存”、稳楼市的地方性政策，主要包括降低房地产交易税费、放宽公积金贷款范围和支持农民进城购房等。例如，成都市将公积金贷款最长年限由20年提高至30年，贷款最高额度由60万元提高至70万元。

（二）热点地区政策转向收紧

宽松的住房信贷政策环境加速了一线城市、部分二线城市乃至周边三四线城市住宅库存的消化，使当地市场出现了供不应求的局面，并带来了房价、地价的快速上涨。为遏制热点地区房价过快上涨，各地政府相继出台限购、限贷等调控政策，抑制非合理的投资投机性需求。房价上涨势头未得到有效控制的地区，继而出台更加严厉的政策。总体而言，热点地区的调控呈现范围逐步扩大、政策持续加码的特征。

一线城市限贷政策逐步加码。2016年3月，上海将购买普通和非普通住房的二套房贷款最低首付款比例分别提高至50%和70%，首套房贷款利率统一提高至基准利率的0.9倍；深圳将居民家庭名下无房但有住房贷款记录的，或有一套住房但已结清相应住房贷款的，最低首付款比例提高至40%。国庆假期前后，由于房价连续快速上涨超出了合理范围，一线城市调控政策继续加码。北京将购买普通和非普通住房的首套房贷款最低首付款比例分别提高至35%和40%，贷款利率也统一提高至基准利率的0.9倍，并将购买普通和非普通住房的二套房贷款最低首付款比例分别提高至50%和70%。深圳在3月政策的基础上，将家庭名下无房但有住房贷款记录的贷款最低首付款比例继续提高至50%，已有一套住房的贷款最低首付款比例提高至70%。类似地，广州也出台了新政，收紧了限贷政策。

二线城市调控范围不断扩大。第三季度开始，调控收紧趋势逐步向热点二线城市蔓延。从调控方法来看，以限购、限贷、加强市场监管及舆论控制为主，尤其是通过重启限购、限贷政策，抑制非理性的购房需求。其中，南京、苏州政策最为严格，对居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清再购房的，最低首付款比例提高至80%；厦门、武汉对购买二套非普通住宅的最低首付款比例提高至70%；其他城市限贷政策多数将二套房贷款最低首付款比例提高至40%，政策力度相对温和。

部分三四线城市政策收紧。受益于核心城市房价上涨、产业转移和基础设施互联互通带来的需求溢出效应，核心城市周边的部分三四线城市和县城房地产市场出现量价齐升的局面，从而也加入限购、限贷的调控行列。例如，4月廊坊出台政策，在三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县，对非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于30%。

二 2016年个人住房信贷业务发展特点

在市场成交量大幅上升的背景下，个人住房贷款呈现总量快速增长、利率触底企稳等特点。同时，商业银行和公积金中心均积极推进个人住房抵押贷款资产证券化，拓宽资金来源，并试水不良贷款资产证券化，拓展不良资产处置新路径。

（一）贷款实现大幅增长

截至2016年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额为18万亿元，同比增长38.1%，增速较上年末提高了14.2个百分点，高于人民币各项贷款增速24.6个百分点。从增量看，全年个人住房贷款增量4.8万亿元，同比增加2.3万亿元，增量创历史新高，分别是2014年、2015年增量的3倍和1.9倍。

分季度看，贷款增长呈现“先升后降”的特点。第二季度增量达1.3万亿元，环比第一季度（0.96万亿元）增加约0.3万亿元。第三季度贷款增量继续上升至1.4万亿元，环比增加0.1万亿元。第四季度，受人民银行实施窗口指导的影响，贷款增量下降至1.2万亿元，环比下降0.2万亿元。值得关注的是，个人住房贷款余额增速逐季快速上升，至年末增速高达36.7%（见图1）。

（二）结构占比明显提升

从贷款结构看，2016年个人住房贷款在整体信贷中的贡献度不断提高。个人住房贷款余额和增量占人民币各项贷款的比例分别达17%和38%，比上年分别提升3个百分点和17个百分点。这既反映了居民资产配置的倾向，也体现了商业银行房贷投放意愿的上升。一方面，直接融资渠道的拓宽，降低了企业客户对银行贷款的依赖，导致法人贷款需求明显下滑；另一方面，经济增速放缓，银行贷款风险管控压力上升，银行更倾向于投放资产质量良好、经济资本消耗小的个人住房贷款。因此，银行对按揭贷款的支持力度不断加大。

（三）贷款利率触底企稳

商业银行个人住房贷款投放意愿上升，主动增大了信贷供给，导致贷款利率持续下行，直至第四季度趋于平稳。2016年12月，贷款加权平均利率为4.52%，比上年同期下降0.18个百分点。分季度看，第一、第二季度贷款加权平均利率下行幅度较大，其中，3月加权平均利率为4.63%，比上年12月下降0.07个百分点; 6月加权平均利率为4.55%，比3月又下降0.08个百分点。第三季度利率下行幅度开始收窄，9月加权平均利率为4.52%，比6月下降0.03个百分点。进入第四季度后，利率水平趋稳，12月与9月加权利率持平（见图2）。

（四）资产证券化规模进一步增长

2016年，个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）发行规模呈现井喷式增长。银行间市场RMBS发行15笔，发行额1049亿元，较2015年发行笔数增长了86%，发行规模增长了3倍。在公积金个人住房贷款资产证券化方面，银行间市场发行5笔，发行额347亿元，较2015年增长了2.7倍，上海、杭州、武汉等地区公积金中心资金紧张问题有所缓解。

此外，中国建设银行还发行了国内首单不良个人住房抵押贷款资产支持证券，发行规模为15.60亿元，基础资产未偿还本息合计29.93亿元，证券发行规模占基础资产未偿还本息余额的比例高达52.12%。这是继以法人不良贷款、信用卡不良贷款、个人经营性不良贷款为基础资产的资产证券化产品之后，对基础资产品种的又一创新，为银行批量消化不良住房抵押贷款拓展了新的途径。

三 2017年展望

2017年，国家对房地产行业的调控思路，由“去库存”转向“抑泡沫和去库存并重”。预计热点城市调控政策将继续收紧，市场监管力度将加强，而三四线城市的政策仍将保持平稳。总体来看，房地产市场将进入调整期，个人住房贷款业务发展也将面临需求下滑、增长放缓的压力。同时，在监管窗口指导和市场需求变化的共同作用下，贷款利率将出现回升。

（一）区域限贷政策仍有收紧空间

2016年中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。尽管2016年第四季度以来，个人住房贷款投放有所放缓，但居民购房和贷款的需求仍保持旺盛。为引导社会形成合理的住房消费预期，预计热点城市仍有可能继续收紧限购、限贷政策。一是降低购房杠杆，对非本地户籍家庭的购房需求和购买二套及以上住房的需求，进一步提高最低首付款比例，抑制投资投机性购房需求。二是严格套数认定方式，目前大部分热点地区采取“认房不认贷”的方式来区分首套和二套房贷款，但实际调控效果不尽理想，未来有可能恢复上一轮调控时采取的“认房又认贷”的方式。

（二）按揭贷款增量将有所下滑

2016年第四季度个人住房贷款增速已出现放缓现象，12月末贷款增速为36.7%，环比11月下降0.1个百分点，为过去20个月以来首次放缓。预计放缓趋势将在2017年延续，全年个人住房贷款增量将有所减少。

从信贷需求端看，随着调控政策的持续收紧和效应叠加，市场成交量将出现萎缩，加之最低首付款比例的提高，贷款额度随之下降，因此2017年个人住房贷款总需求将有所下滑。从信贷供给端看，2017年银行发展个人住房贷款业务的意愿较2016年也将降低。一是监管窗口指导趋严，2016年个人住房贷款增速过快、占比过高的问题，已经引起了监管部门的关注，根据“在宏观上管住货币”的调控要求，预计2017年房地产贷款的投放控制将趋紧，即监管部门将对个人住房贷款增量和结构占比提出明确的监管要求，进而限制商业银行的按揭贷款投放能力。二是法人贷款需求回升，受政府购买服务、基础设施建设的融资需求上升、民间投资触底回暖等因素影响，法人信贷需求将明显回升，为银行信贷结构配置提供了更多选择，这将对个人住房贷款产生一定的挤出效应。

（三）按揭贷款利率触底回升

受人民币贬值预期上升影响，2017年贷款基准利率继续下调的可能性不大。而作为住房金融宏观审慎管理的组成部分，利率定价自律机制将发挥更大的作用。预计热点城市将相应提高个人住房贷款定价水平，通过价格杠杆，调节居民购房和贷款需求。此外，政府部门加大基础设施投资力度，企业部门信贷需求回升，有可能出现信贷规模紧张的局面。由此判断，2017年个人住房贷款利率有反弹回升的动力。