四、公共房屋的社会偏见效应

上面的结果证实了公屋对邻近私人住宅市场的负面影响。那么，随之而来的问题是，这个负面影响是可度量的影响，还是偏见式的心理影响？下一步，我们将探讨公共房屋影响邻近私人住宅价格的逻辑。为阐明公共房屋的影响源于心理多于实质，我们将进行另一个与之前类似的多元回归分析，加入了“景观”（View）这个虚拟变数。在有“直接毗邻”的私人屋苑里能直接望见邻近公屋的单位将是研究的对象。

在研究的第二阶段，我们只针对4个直接毗邻公屋的私人屋苑，即青衣的灏景湾、蓝田的汇景花园、九龙湾的淘大花园和粉岭的粉岭中心，当中两个位处九龙，而另外两个则在新界。

在这阶段我们着眼的是“景观”的解释变量，代表一处私人屋苑对附近公屋的直接景观。景观的系数为-0.0787，而F统计量则小于2这个极限，表示望向公屋的景观虽对物业价格有负面影响，但影响甚微，在统计上并不明显。换言之，这结果显示假若其他因素不变，统计学上并无实质证据显示私人住宅单位的景观若望向邻近公屋，其卖价会较在同一个私人屋苑而没有公屋景观的私人住宅单位为低。这再次证实了笔者在2005年的研究里的结果——即使人们普遍认为毗邻公共房屋会对私人屋苑的价格造成负面影响，但在何等的距离内才会造成影响其实并不能像噪音之类的污染一样可以量化或有效地丈量而知。住在毗邻福利房屋的私人屋苑的人其实并不觉得福利房屋对其日常生活构成威胁，因而不会为没有直接望见福利房屋的私人住宅付出较高的溢价。这又给了我们什么启示？