五、章节总结

以上的分析显示即使在如香港一样有大约一半人住在福利房屋的狭小城市，整体房屋市场仍为私人房屋毗邻福利房屋而感到不快。这种不自在的感觉并非来自像核电站和垃圾堆填区这样可度量的实质损害。此分析令我们明白物业市场的心理影响能较实质影响更为显著，也呼应了在本章开头的一个观察——政党大多处于两难困境，是为低收入社群兴建更多福利房屋，还是为了中产“有楼”阶层的利益而反对福利房屋建在私人屋苑附近。

说到这里，笔者稍微偏离一下题旨。以上验证的含义其实显示只要社会能实际区分出福利房屋社群，上述的心理问题便会存在。为取得平衡，我们需要一个一方面能容许官方继续帮助贫困人士有房住，另一方面使社会不易察觉福利房屋群出现的一个资助模式。在此我们建议使用以下所述的混合小区（mixed community）概念。这个概念，香港政府的长远房屋策略委员会在2013年曾经提出过，但因为反对的声音似乎很大，最后就不了了之。

混合小区其实并非我们独创的新鲜而高尚的概念，政府其实在20世纪90年代曾进行尝试，但因某些原因失败。我们想重拾这个概念的原因是我们认为政府虽然有责任照顾不能负担居所的人的住屋需要，但在直接供应房屋时仍需极度小心。更重要的是贫穷并不应集中在政府兴建的福利房屋小区里。Carter等（1997）就通过为4个美国中部的现代化城市——费城、底特律、克里夫兰和波士顿建构一个自1950年至1990年的横向数据库，以此研究公共房屋与邻里贫穷率的关系。他们亦研究了公共房屋所在地区与邻里贫穷率的关系。最后他们总结出公共房屋与邻里贫穷有正向关系，并且在统计上非常明显。他们的研究表明政府对房屋市场的公共主导（public-led）的干预，如福利房屋计划，表面上帮助了贫穷家庭和他们的邻里，实质上可能无意中为他们带来负面影响。

因此，要推行一个能成为社会的安全网而只带来最少Carter等（1997）所提及的负面影响的资助房屋计划，同时看来不会像直接与私人地产发展商竞争（特别是在市场环境低迷时），当局应考虑以下条件：

（1）资助房屋计划应只限于福利政策，不应用做促进置业。

（2）资助房屋计划应只花费政府最少成本，因此不应令土地资源、总体建筑成本和未来的管理成本紧张。

（3）资助房屋计划应尽量无形，即应尽量令项目完成后的形态难以与私人楼宇区分，从而减少社会因为对资助房屋的传统观念和对政府干预市场而造成的标签效应。

我们建议使用混合住宅小区（mixed housing community）此一新发展模式的目的是在解决当前房屋市场问题的同时尽量符合以上的条件。值得一提的是混合住宅小区其实并非全新的概念。在1998年2月，香港房屋局局长曾发表《建屋安民迈向廿一世纪：香港长远房屋策略白皮书》。白皮书除了着眼于其他香港公共房屋的未来发展议题外，亦提及房屋委员会应更富想象地善用私营机构的专业知识和资源来推行公共房屋计划。其中一个可行的办法是邀请私人地产发展商来兴建资助房屋单位，将其建在和私人屋苑的同一地段里，形成混合发展，产生公私营混合屋苑来满足市民对私人和公营资助房屋的需求。当然，笔者必须要强调，1998年建议的混合住宅小区和本文所建议的混合住宅小区在执行细节里有着很大的区别。下文会详加解析。

混合住宅小区必不可少的是政府和私人开发商合作，当中私人开发商在发展过程中如果能尽量配合这个社会责任，可以肩负较重要角色。这个方法能让住宅用地继续在市场机制下以投标或拍卖方法公开买卖。目标开发商则像普通的私人住宅开发商一样负责住宅单位的设计和建造。但是，地契条款列明要把一个不会太高的比例（如5%或最多10%）的建成单位免费或以议定代价以随机方法归还政府作资助房屋单位。

政府（或通过代理）会为资助房屋单位设定价格，并全权负责处置这些单位的出售。其余单位则由私人开发商按法例在公开市场自由出售。

资助单位应随机在可供选择的面积大小范围内选取，而非选择一整幢住宅归还政府。若非如此，开发商便可以利用设计来分隔私人和公营单位，令混合住宅的作用失效。随机选择资助单位能防止可能出现的与公营房屋相关的社会负面标签，因为在同一屋苑里再没有区分不同收入群组的地理阻隔。这能增进小区和谐，因为资助单位不可能是整个屋苑里景观和座向最差的，故无从区分资助单位和私人单位。另一方面，由于面积较大的单位如复式单位一般都不会用做资助单位，发展商将无须担心参与这类项目会令收入大幅下降。

1．混合住宅小区的优点

美国有研究表明公营机构创造的住宅可以较其他形式的房屋资助（如房屋卷）为高。原因是公营机构在处理成本上较不灵活。再者，在美国推行多年的住屋计划建基于有着类似中国传统的孟母三迁心态（Moving to Opportunity）的政策理念，即希望以灵活的住屋选择来让低收入群体迁往有发展机会的地区。这个计划也反映了美国福利房屋的代号“HOPE”，也就是英文为“Housing Opportunities for People Everywhere”的政策原则。传统以供应为主的公共房屋计划则欠缺这个优点。

混合住宅小区背后的重要宗旨是在同一地块上，所有单位都以同样质素建成，而建造速度可能较公营为快。由于参与计划的不同发展商都会各自设计其发展项目，混合住宅能为公营房屋购买者提供更多种类选择，如地点、大小等。

推行混合住宅小区能省却因要预留地皮供资助房屋而更改现行卖地计划的麻烦，能够保留大部分的土地资源，包括土地收入。这亦减省了市场分化，简化市场状况。

就私人单位业主而言，这个计划并不会为物业价值带来负面影响，因为资助房屋单位是随机分布的，要在一个屋苑里区别出资助房屋将非常困难。结果在同一屋苑内的私人单位就会以正常的市场原则定价，而资助单位要转售时，亦有较多的成交数据去厘定补地价时的应付差价。

与此同时，整个计划可完全由房屋委员会执行而无需扩大现有的政府架构，从而减少推行计划的财政和政治成本。

2．混合住宅小区的土地供应机制

笔者必须再次强调，本文所推荐的混合住宅小区，主要是针对一般住宅地区，而非传统的豪宅地段，因为笔者也明白富豪级的家庭与一般市民的混合住宅是没有可能的。美国的研究也说明了这种结合会带来相反效果。我们主张的，是在一般住宅区，例如深水埗、黄大仙、旺角等地点。另外，政府可考虑把混合小区列为土地契约修订和市区重建的先决条件。这也会令开发商处理契约修订时优次更为有序。

3．混合开发的成功要素

（1）政府的承担

要从混合开发中得到资助房屋的开发，公营机构包括房屋委员会对政策的承担和全力支持可谓必不可少。政府官员和私人开发商之间相互理解和互信亦非常重要。这能避免和克服很多困难，并在必要时令过程更为灵活，以维护项目就社会和商业而言的成功。

（2）小心开发项目和选择开发商

开发摘要必须清晰列明开发目的和必要的规限，亦必须足够详细以确保各投标者为相互可比。但是，开发摘要不应详细得构成制约，而应列明当局关注的地方并保持其他方面灵活。当局亦应依据针对内在需要的开发摘要，而非特定的设计办法去靠近市场，容许相当的自由度让私营机构能得出既可创造价值，又富想象力的建议。

（3）适当的推广策略

社会现时仍对兴建资助房屋有意见分歧。混合小区发展模式虽然并非全新的概念，但能在常规的供应主导公共房屋政策以外提供一个新方案。但是，政府仍需向整个社会解释清楚这种模式对物业市场和小区和谐可能造成的影响。假如社会有共识认为福利房屋有必要，私人业主便应理解政府其实正在推行一个更由市场主导的公共房屋政策。这全视乎政府在社会上对政策意念的推广和教育。

混合小区发展的概念实质是改良过的私人机构参建居屋计划。其应用其实代表着一种现行政策的进化，而非激进的离经叛道。但在这个计划里政府官员应扮演其传统角色，即作为市民的公仆在安稳的环境下工作，但同时扮演企业家的角色。假若这个计划实施成功，我们的社会将迈向一个更为市场主导的房屋供应机制，当中政府存在于无形，却又时刻确保无法负担住屋需要的人在邻里间得到良好的照顾，使其不会沦落为“二等公民”。