第八章 区分所有的理论与实务

谢哲胜

我国台湾地区《公寓大厦管理条例》（以下简称条例）第3条第1项第1、2款规定：“公寓大厦：指构造上或使用上或在建筑执照设计图样标有明确界线，得区分为数部分之建筑物及其基地。区分所有：指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共享部分按其应有部分有所有权。”所以，公寓大厦是指建筑物加上基地，区分所有是对公寓大厦享有所有权的一种形式，因此，依条例区分所有权即等于公寓所有权，而公寓大厦即等同于区分所有建筑物。公寓一词很容易使人联想到住宅，而且条例也确实以提升居住品质为立法目的，然而区分所有建筑物其实不以住宅为限，工商业用建筑物也有区分所有的可能，而且理论上土地也可能区分所有，这是在探讨区分所有时应有的基本认识。

条例施行即将满十周年，在许多学者努力下，解决了许多区分所有和公寓所有权的争议，然而，尚未解决的争议也不少，其中有许多是条例规定不够周延，有些则是对区分所有探讨不够深入或诠释不够周延所致。因此，在此十周年前夕，探讨区分所有的理论与实务，仍具相当意义。

一、区分所有概说

如同共有可以是不动产所有权的一种形式，区分所有也可以是不动产所有权的一种形式。从条例对区分所有的定义，会让人以为区分所有是针对建筑物而言，然而区分所有既然可以是不动产所有权的一种形式，土地也可形成区分所有，甚至其他不动产物权也可以区分所有。所以，区分所有权（unit ownership, condominium unit）涵盖的范围就不当然只限于建筑物本身。

关于建筑物区分所有权的范围，从最狭义到最广义有四种不同的见解。本文认为，区分所有权是结合专有部分（unit, individual unit）、共有部分（common elements, common areas）——包括建筑物共有部分和基地，以及规约（agreement）形成的不动产所有权，采最广义说，简要说明如下：

（一）专有部分

专有部分是指公寓大厦的全部或一部具有使用上独立性，而且为区分所有权的标的。从这个定义可知，区分所有权包括专有部分。

专有部分虽然通常情形都是指建筑物内的一定空间或房间，并具有使用上独立性，然而一定空间的概念并不限于有墙壁隔间，只要标有明确界线，可以为观念性的隔间即可。

（二）共有部分

共有部分包括建筑物共有部分和基地，分别加以说明：

1．建筑物共有部分

《条例》第3条第4款所称共享部分，是指公寓大厦专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属建筑物而供共同使用者。如强调该部分由区分所有权人共同使用似无问题，但如果指称权利归属，则称为共有部分比较合适，《民法物权编修正草案》（以下简称《物权草案》）第799条第2项即称为共有部分，值得赞同。

2．基地

民法将土地上的建筑物视为独立的不动产，因此，建筑物可以独立于土地而有独立所有权，并可以独立于土地而为处分。但是，此一原则在区分所有权就无法适用，因为建筑物不能无基地，而区分所有人数众多，难以依前述原则个别处理区分所有和基地使用的法律关系，所以，《条例》第4条第2项规定专有部分不得与其所属建筑物共有部分和基地权利的应有部分分离而为移转或设定负担。

《条例》第4条第2项的规定，虽然也可以解释为只是为了使专有部分必然伴随着基地的权利，未必指称基地的应有部分包含于区分所有权，然而为了使专有部分与基地的权利的比例得以明确，并减少专有部分与基地权利不一致所形成的纠纷，基地权利的应有部分应该包含于区分所有权内。

每一专有部分都对应一定比例共有部分，共有部分的应有部分的比例原则上应等同于专有部分面积的比例，在建筑物区分所有，应等同于专有部分楼地板面积的比例，由创设区分所有的规约加以确定，规约一旦确定此一应有部分比例，即属永久的性质，非经区分所有权人全体同意，不得变更。

（三）规约

广义的区分所有权包括专有部分和共有部分，然而，此一定义是不周延的，因为它无法解释为何构造完全相同的两栋大楼，为何其中一个可以适用区分所有，而另一个却可能无法适用，关键性的区别即在于有无规约。有创设区分所有的规约，才能使单一所有权的建筑物变成区分所有。所以，规约也应纳入区分所有权内，而为最广义的区分所有权，规约所形成的法律关系，也可视为区分所有关系的成员权。这也是申请地政机关登记区分所有权时应准备的文件，地政机关应保留一份供将来区分所有权人查阅，这份规约是原始规约，在区分所有权人会议依法定方式决议变更前，是区分所有权人权利义务的准则。规约所形成的法律关系，除了规约外，尚有区分所有权人会议决议和管理委员会决议，都会影响区分所有法律关系的权利义务内容。

二、专有部分的理论

如前所述，专有部分虽然通常情形都是指建筑物内的一定空间或房间，并具有使用上独立性，然而一定空间的概念并不限于有墙壁隔间，只要标有明确界线，可以为观念性的隔间即可。专有部分是区分所有权的最核心部分，专有部分的要件、范围、移转及变更都值得深入探讨。

（一）专有部分的要件

区分所有权的专有部分是区分所有权人可以自由使用、收益、处分，并排除他人干涉的部分。只要有一定空间可以实现此一功能即可，因为区分所有的客体不限于建筑物，所以重点不在于构造上是否具有独立性，虽然一般情形构造上独立性和与使用上独立性有关，然而并非绝对，在摊位、停车场的使用，只要标有明确界线，即能达到使用上独立性。因此，专有部分的要件应仅限于使用上具有独立性即可。当然规约必须许可建筑物某一空间为专有部分，才能成为区分所有权的标的。

专有部分也不限于相连的部分，也可能包括两个以上不相连的区域。例如，一个居住单位加上车位，或一个居住单位加摊位，只要该部分的权利都具有排他性，可以由特定人独立使用，在法令限制内，都可以规约规定为专有部分。

（二）专有部分的范围

专有部分的范围在学说上有空间说、壁心说、墙面说和折衷说（壁心说与墙面说的折衷）等不同见解。专有部分只是区分所有权一部分，专有部分的范围比较宽，共有部分的范围就会比较窄；相反的，专有部分的范围比较窄，共有部分的范围就会比较宽，专有部分和共有部分加起来的范围应该是一致的。然而，专有部分的范围的宽窄会影响区分所有人权利的行使，确实有确定其范围的必要，用来确定区分所有权人可以个别行使权利的范围。

在对外关系上，区分所有权的让与本就包括前述构成区分所有权的各部分的移转，因此，不必为了解释对第三人的关系而扩张专有部分的范围。因此，专有部分，在解释上达到内墙（interior wall）墙面即可，墙面、天花板、地板的结构部分并非区分所有权人可以个别行使权利的范围，应认为是共有部分。

《条例》第56条第3项第2款规定：“……建筑物共享之墙壁，以墙壁之中心为界。”这仅是为了办理建筑物所有权第一次登记方便，不当然解释为专有部分的范围到墙壁的中心，墙面内侧部分到壁心仍可认为是共有部分。

（三）专有部分的移转

如前所述，区分所有权包括专有部分、共有部分和规约，专有部分只是指称区分所有权人可以个别行使权利的范围，专有部分的移转只是区分所有权移转的一部分，而区分所有权的让与本就包括构成区分所有权的各部分的移转，因此，专有部分必须与共有部分一并移转，也当然继受前手基于规约的权利义务。

（四）专有部分的变更

《条例》第56条第1、2项规定：“公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共享部分、约定专用部分、约定共享部分标示之详细图说及规约草约。于设计变更时亦同。前项规约草约经承受人签署同意后，于区分所有权人会议订定规约前，视为规约。”就专有部分、共享部分、约定专用部分、约定共享部分标示之详细图说，解释上为原始规约（即规约草约）的一部分，如无此一标示，无法形成区分所有。建筑物在完成建筑前，专有部分是可以变更的，但是建筑物已经办理第一次所有权登记后，是否仍得办理专有部分变更，则无明文规定。

专有部分是原始规约所定的权利范围，变更专有部分，牵涉变更区分所有权的本权（权利本身），必须由该专有部分所有人提出，且原订规约准许变更，才可以变更，而且变更专有部分必须配合共有部分权利比例的变更。专有部分变更与约定专用或约定共享事项的决议不同，后者不影响专有和共有部分的范围，被约定为共享的专有部分仍是专有部分，被约定为专用的共有部分仍是共有部分，因此可以依《条例》第31条规定以特别多数决加以变更。而且，此一决议如影响其他区分所有人权益，虽然依《条例》第31条形式上仍为有效，但如有对其他区分所有人显失公平的情形，因此决议而受不利益的区分所有权人，仍可以此决议显失公平请求法院调整决议内容或确认决议无效。

三、共有部分的理论

在建筑物区分所有的情形，共有部分的范围包括建筑物专有部分以外的部分并无争议，但是否包括基地却有争议，以下分别加以说明：

（一）建筑物专有部分以外的部分

建筑物共有部分即指不属于专有部分的建筑物其他部分，《条例》第3条第4款的规定基本上符合此一定义，除用语（共享部分）外，值得赞同。

如前所述，每一专有部分都对应一定比例共有部分，建筑物区分所有的情形，共有部分的应有部分的比例，原则上应等同于专有部分楼地板面积的比例，由创设区分所有权的规约加以确定，规约一旦确定此一应有部分比例，即属永久的性质，非经区分所有权人全体同意，不得变更。因此，建筑物共有部分的权利比例，应非《条例》第31条可以决议变更的事项。

每一专有部分都对应一定比例建筑物共有部分，则共有部分当然不得与所对应的专有部分分离而为移转或设定负担，买卖或移转专有部分解释上当然包括共有部分的买卖或移转，共有部分随同专有部分移转应视为法定移转，并不以登记为生效要件。

（二）基地

区分所有是数人共同享有不动产所有权的一种形式，区分所有不限于建筑物已如前述，区分所有也不同于共有，区分所有的理论架构应足以解决区分所有所遭遇的全部问题，才是个周延的理论与制度。因为建筑物不能无基地，而区分所有人的人数众多，难以依共有规定个别处理建筑物和基地使用的法律关系，所以，《条例》第4条第2项规定专有部分不得和建筑物共有部分和基地权利的应有部分分离而为处分。

《条例》第4条第2项的规定虽然可以解释为只是为了使专有部分必然伴随着建筑物共有部分和基地的权利，未必指称基地的应有部分包含于区分所有权。然而，如前所述，区分所有本不限于建筑物，尚可包括土地的区分所有，同样地，将土地和建筑物整体视为区分所有的全部，不仅理论上如此，也是解释区分所有所必要，《条例》第53条的规定就是此种理论的具体规定。因此，为了使专有部分与基地的权利的比例得以明确，并减少专有部分与基地权利不一致所形成的纠纷，对基地权利的应有部分应该包含于区分所有权内，则许多区分所有的实务争议或难题都可迎刃而解。

四、规约的理论

规约（condominium instrument）在条例第3条第12款定义为：“公寓大厦区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议之共同遵守事项。”此一定义并未区分创设区分所有的规约和经区分所有权人会议订定的规约，虽然此二者可以视为相同，但因为有先后关系，而且效力不完全相同，因此，有分别探讨的必要。区分所有权人会议决议事项如非规约，也关系着区分所有的权利义务关系，与规约有类似功能，而管理委员会在权限范围内所为决议亦同，而有一并探讨的必要。

（一）原始规约（或规约草约）

必须先有规约，才能创设区分所有，这也是同一建筑物为共有或区分所有的不同点。没有规约，而数人共同享有一建筑物所有权，将是共有而非区分所有。在此种情形，规约为创设区分所有的文书，虽然一般情形区分所有在建筑物使用执照取得前即已决定，为起造人所草拟，未经之后区分所有权人会议订定，因此，《条例》第56条第1项称为规约草约。

然而，建筑物如未变更起造人，直接为第一次所有权登记，起造人本是原始取得建筑物权利的人，即使是一人，也有权制定规约，也因为有此制定规约、创设区分所有的行为，才会有后续的区分所有的法律关系。因而起造人所为的规约草约其实就是规约，差别仅在于制定时点的先后，因此，《条例》第56条第2项规定，规约草约经承受人签署同意后，于区分所有权人会议订定规约前，视为规约。事实上，起造人申请建照时本须附规约草约，如果起造人直接登记为所有权人，就没有承受人可言，因此，规约草约在区分所有权人会议订定规约或变更规约草约前，即视为规约，只是之后区分所有权人会议有权加以变更而已。虽然条例规定区分所有似乎是建筑物申请建照时即已决定，但使用执照取得后如欲将单独所有或共有的建筑物变更为区分所有，理论上也并无不可。

原始规约决定专有部分和共有部分的范围以及二者间的比例，创造区分所有，牵涉区分所有权的本权本身，因此，专有部分和共有部分的范围以及二者间的比例，并非区分所有人会议所得变更，而应经全体区分所有权人同意才可变更。同样地，区分所有权人经全体同意也可以结束区分所有，如形成共有，或单独所有（区分所有人仅剩一人）。

（二）正式规约

在建筑区分所有，如果规约是由享有建筑物全部权利的人所共同拟定，则此一规约即是正式规约，只有在建筑物权属未定前由起造人所拟定的规约才是规约草约，而规约草约经过区分所有权人会议订定后，即成为正式规约。但因为《条例》第31条对于区分所有权人会议决议有出席人数和可决人数的限制，所以，正式规约也未必能在建筑物所有权登记完成后短期间通过，正式规约未通过前，规约草约即继续有效。

规约就如同区分所有法律关系的宪法，《条例》第23条并规定有些事项非经载明于规约不生效力。

（三）区分所有权人会议决议事项

区分所有权人会议，依修正后条例第31条，除规约另有订定外，法定出席和可决人数门槛相当高（区分所有权人2/3以上及其区分所有权比例合计2/3以上出席，出席人数3/4以上及其区分所有权比例占出席人数3/4以上同意），只有在无法依该条决议后，才能依《条例》第32条较低门槛决议（区分所有权人3人并1/5以上及其区分所有权比例合计1/5以上出席，出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意），但未区分一般事项和特殊事项，似乎是放宽特殊事项的决议可行性。条例既然不区分规约制定与变更的决议要件，则一般事项的决议和规约变更的决议难易度相同，除非规约另有规定，区分所有权人会议决议事项都可纳入规约或变更规约。区分所有权人会议决议事项和规约实质上已无太大区别，除非有显失公平或情事变更的情形，或违反第23条情形（未载明于规约），否则，各区分所有权人和继受人都应遵守，在《条例》第24条规定下，继受人也无遭受不测损害的可能。

（四）管理委员会会议决议

《条例》第37条规定管理委员会会议决议的内容，不得违反条例、规约，或区分所有权人会议决议，在区分所有权人会议不易召开和决议下，管理委员会会议决议，将扮演规范区分所有法律关系的重要功能。在管理委员会的权限范围内所为决议，除非有显失公平或情事变更的情形，否则，各区分所有权人和继受人都应遵守，在条例第24条规定下，继受人也无遭受不测损害的可能。

五、实务上区分所有权相关的问题

实务上区分所有权有许多争议问题，并未因条例通过施行和之后修正而解决，近十年来法院也尚未对许多问题表示明确见解，仍有待学者深入探讨。以下即探讨一些主要争议，并提出本文的见解。

（一）公寓大厦全部可否成为区分所有的专有部分

有学者认为，公寓大厦全部不能成为区分所有权的客体。这一观点影响到《条例》2003年的修正，将专有部分的界定，排除公寓大厦全部的情形，此一见解是基于对区分所有的客体限于建筑物而得出的结论。

然而，如本文前述，区分所有不限于建筑物，《条例》第26条已规定结合数幢独立建筑物可以形成区分所有，《条例》第53条也明文规定社区准用区分所有，而如前所述在建筑物区分所有的情形，基地的权利也包含于区分所有权内。就此而言，《条例》第3条第3款修正前关于专有部分的定义相当正确，修正后反而无法包括全部区分所有的类型，也无法诠释《条例》第53条的规定。

（二）专有部分是否必须具有构造上独立性

关于专有部分的构成要件，条例仅规定具有使用上独立性且可以成为区分所有的标的即可，但因为许多学者认为专有部分必须具有构造上独立性，因而民法物权编修正草案定义强调具有构造上独立性，而与条例规定不同。

事实上，将构造上独立性列为专有部分的要件的学者，其实也都强调只要具备观念上的隔间或区分的明确性，即符合构造上独立性。具备观念上的隔间或区分的明确性者，既然可以成为专有部分的标的，则停车位当然可以为专有部分，就此而言，强调构造上独立性其实已无任何意义。因此，本文认为，与其将构造上独立性视为专有部分的要件，而不得不解释构造上独立性只要具备观念上的隔间或区分的明确性即可，不如明确地认为构造上独立性并非专有部分的要件，以免自寻烦恼。条例修正时未将构造上独立性列为专有部分的要件，即是采此见解，值得赞同。此一见解既然符合理论和实际需要，民法物权编修正草案对于专有部分的定义与条例不同，即显得十分突兀，在特别法优先适用下，物权编修正草案此种不同的定义显得毫无意义。

（三）专有部分与共有部分是否符合一定比率

现行条例并未规定专有部分与共有部分是否应符合一定比率，又因条例施行前，已经有许多建筑物区分所有权人并非土地所有权人的情形，造成实务上出现许多区分所有权人无基地持分权，或基地持分权显然不符相对于全体区分所有权数目的比例。虽然基地持分超过其专有部分比例的权利人，对于不具有相当于专有部分楼地板面积比例的土地权利的区分所有权人，可以请求不当得利，但这终非一劳永逸的解决之道。

《条例》第4条第2项的规定，仅对于专有部分与共有部分已符合一定比例的情形有功能，而就区分所有权人对于建筑物共有部分和基地权利无权利或无相对比例权利的情形仍然无法解决，专有部分与共有部分分离或权利不成比例的问题仍然将继续存在。因此，唯有在法制上确认专有部分与共有部分应符合一定比率，否则建筑主筑机关不发给使用执照或地政机关不准许登记，才能彻底解决此一问题。条例修正时未能将类似条文纳入，使此次修正失色不少。

（四）让与时是否应将一定比例的共有部分一并移转

地政机关认识到前一问题的存在，要求移转建筑物专有部分和共有部分时，也应移转一部分基地的权利，但因为条例未明订此一比例，地政机关并未要求基地的应有部分比例应等同于专有部分楼地板面积的比例，只要移转很小比例的基地权利即可，因此，此一问题仍未能解决。

虽然基地权利人可以向某些区分所有人请求不当得利，但这终非一劳永逸的解决之道。唯有立法上或解释《条例》第4条第2项，使今后区分所有权专有部分的移转，必然伴随着建筑物的共有部分和基地权利的相当于专有部分楼地板面积的比例，才能彻底解决此一问题，如此既符合区分所有理论，又能兼顾实际所需。

民事法律的解释适用本不拘泥于法条文义，上述见解又无违宪之虞，因此，本文认为，如有关机关认同此一见解，不待修正《条例》第4条第2项，即可依上述见解办理。

（五）继受人是否概括继受前手的权利义务

如前所述，规约也构成区分所有法律关系的一部，区分所有权的移转，即包括对于区分所有法律关系的移转，继受人当然概括继受前手基于区分所有权的权利义务。

实务上争议最大的问题，是有关前手积欠的管理费继受人应否负责缴纳？关于此一问题，法院见解似乎尚未统一，因而此一争议深具探讨价值。

《条例》第24条在修正前已明白规定继受人应继受前手关于本条例或规约的权利义务，从文义来看，并无法得出只有继受后的管理费继受人才有缴纳的义务，则那种认为继受人不必继受前手积欠的管理费的见解，显然是基于保护继受人的考量，因为继受人如必须缴纳前手所欠管理费显然对继受人不利，将可能对继受人造成不测损害。然而，其他区分所有权人的利益也必须纳入考虑，因此，解决此一争议，虽然可以直接以区分所有权包括规约，而认为继受人应概括继受前手积欠的管理费的义务，也可以利益衡量的观点，决定应保护继受人还是其他区分所有权人。

管理费是公寓管理的费用，对区分所有权人使用区分所有标的和价值的维持具有重大功能，因此，区分所有权人应依规约或区分所有权人会议决议缴纳管理费，并无疑义。如有任何区分所有权人可以借故不缴纳管理费，或法律解释适用结果使管理委员会无法收到管理费，显然不符合全体区分所有权人的利益。对继受人而言，可以向管理委员会询问管理相关事项，所以前手是否积欠管理费是可得而知的信息，继受人可以藉由从买卖的价金中扣除而免受此一损害。但对管理委员会而言，区分所有权的移转不必经过管理委员会同意，对于积欠管理费的前手如让与区分所有权，管理委员会就可能催讨无门，管理费因而不足或公寓管理品质受影响，使全体区分所有权人受害，因此，可以向继受人催讨才是个确保收取管理费的机制。或许有人认为，管理委员会本可向前手催讨，何以等到区分所有权转让后再向继受人催讨，此一说法，乍看似乎有理，然而却是完全不顾现实的想法。对区区数千元或数万元的管理费诉请司法救济，显然不敷主张权利的成本，因此，催讨管理费时势必等到积欠相当数额才采取司法途径，所以，管理委员会在现实上不可能对积欠管理费立刻诉请司法救济，因而不能将不向前手诉追归责管理委员会。依修正后的条例第24条，继受人是有义务查阅前手欠缴管理费，因而如果继受人不将欠缴管理费从买卖价金中扣除，则显然可归责于继受人。再从释字第349号解释来看，第三人明知或可得而知的情形，即不至于遭遇不测损害，即使条例未修正前，继受人也很难主张其知道前手积欠管理费，而让可得而知的人继受此一义务，并无使善意第三人遭遇不测损害之虞，而不会影响交易安全。条例修正后课予继受人阅览相关资料的义务，则对于前手积欠管理费即是明知的事实，继受人更不致于遭受不测损害。

主张让继受人继受缴纳积欠管理费的义务，将使继受人遭到不测损害的见解，完全昧于继受人明知或可得而知的事实，显然违背释字349号所揭示的法理。因此，使继受人继受缴纳积欠管理费的义务，符合全体区分所有权人的利益，又不至于使继受人遭受不测损害，利益衡量结果，当然应肯定由继受人继受缴纳积欠管理费的义务。

六、结论

《公寓大厦管理条例》施行近十周年，关于区分所有的争议仍然不少，为了解决实务上发生的争议问题，本文探讨区分所有的基本理论，试图从理论上寻求争议问题的根本解决之道，并针对争议问题明确提出本文见解。

区分所有不限于建筑物，土地也可形成区分所有，例如将土地规划为停车场，分别出售停车位。公寓大厦全部可以成为区分所有的专有部分，因为数幢公寓大厦和基地可以结合成为区分所有；专有部分不必必须具有构造上独立性，只要观念上隔间或具有区分明确性而有使用上独立性即可，因此，停车位、市场摊位都能作为专有部分。

因为建筑物不能脱离基地而存在，为了解决建筑物和基地的使用关系，也符合区分所有一体性的观念，建筑物区分所有的共有部分包括基地。专有部分与共有部分应符合一定比率，专有部分让与时应将一定比例的共有部分一并移转，专有部分所有权人如无基地权利仍欲转让其专有部分，则应请求基地权利人配合。

规约也构成区分所有法律关系的一部，因此，区分所有权包括规约，原始规约关于专有部分和共有部分的比例非经全体共有人同意不得变更；变更专有部分，牵涉变更区分所有权的本权（权利本身），必须由该专有部分所有人提出，且原订规约准许变更，才可以变更，而且变更专有部分必须配合共有部分权利比例的变更。继受人继受区分所有权即概括继受区分所有的法律关系，因而继受前手的权利义务，因此，除非条例另有规定，继受人应遵守现有规约、区分所有权人会议决议和管理委员会决议，而前手积欠的管理费，继受人也有缴纳的义务。