2.2 区域房地产市场分析

区域房地产市场分析是指对当地房地产市场的基本现状、开发投资额、施工面积、竣工面积、销售价格等的市场现状、房地产市场运行的基本特征、房地产市场的未来发展趋势等进行分析。除此之外，根据项目开发策划的实际需要，还可以进一步选择对普通住宅产品市场、低密度产品市场等进行更深入的调查分析。

2.2.1 区域房地产市场总体情况分析

1.房地产市场基本现状分析

对区域房地产市场的基本现状进行分析，一般可以从当地的经济、政策法规、人们的消费观念等方面阐述房地产市场的发展潜力。如某养老地产项目的区域房地产市场基本现状分析：

2014年，××市房地产投资增长15%左右，同期全市GDP增长12%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长6.3%，竣工面积增长7.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面积增长7.8%，销（预）售面积增长10.7%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：××市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。

大规模的旧城改造为××市房地产业的发展推波助澜，成为市场可持续发展的催化剂；土地市场的阳光操作完成了从无形市场到有形市场的根本转变；规范房地产市场的法规、政策频频出台，透明有序的竞争环境逐渐形成；地产开发与购房消费日趋成熟，理性成熟的消费观念占据主导；产品升级换代中的高端产品频现市场，质优价廉的经济适用房梦圆低收入家庭。总之，××市房地产市场是一个健康、快速、协调、充满活力、蕴涵潜力的市场。

2.房地产开发投资额分析

对区域房地产市场的开发投资额进行分析，一般需要先说明当地房地产总投资额，再分别对住宅、写字楼、商铺等市场的投资额进行说明，最后再对历年的房地产投资额增长情况进行分析。如某养老地产项目的区域房地产市场开发投资额分析：

2014年××市房地产总投资169.5亿元，同比增长27.92%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中，住宅投资124.83亿元，同比增长25.6%，占总投资的73.65%（经济适用房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%）；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。本市2009～2014年房地产投资额如图2-4所示。

图2-4 ××市2009～2014年房地产投资额

3.房地产施工面积分析

对区域房地产市场的施工面积进行分析，主要是对各类房地产产品的施工总面积以及施工面积中的新开工面积的增长情况进行调查分析。如某养老地产项目的区域房地产市场施工面积分析：

2015年施工总面积1955.49万m²，同比增长15.7%。其中，住宅1620.42万m²，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%（经济适用房144.1万m²，占住宅施工面积的8.89%）；写字楼98.04万m²，同比增长26.5%；商铺138.34万m²，同比增长5.1%。2010～2015年房地产施工面积如图2-5所示。

图2-5 2010～2015年房地产施工面积

2015年施工面积中的新开工面积为756.55万m²，同比增长6.3%。其中，住宅新开工69.53万m²，同比增长3.8%（经济适用房新开工78.79万m²，占总新开工面积的10.41%）；写字楼新开工22.68万m²，同比增长103.8%，商铺新开工45.85万m²，同比增长29.2%。2014、2015年住宅、写字楼、商铺新开工面积增长情况如图2-6所示。

图2-6 2014、2015年住宅、写字楼、商铺新开工面积增长情况

4.房地产竣工面积分析

对区域房地产市场的竣工面积进行分析，需要分别计算各类房地产产品竣工面积占总竣工面积的比例，以分析当地占主导地位的地产开发类型。如某养老地产项目的区域房地产市场竣工面积分析：

2015年房地产竣工总面积682.62万m²，同比增长7.8%。其中，住宅600.24万m²，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%（经济适用房88.61万m²，占住宅竣工面积的14.76%）；营业用房56.19万m²，占总竣工的8.23%；写字楼20.11万m²，占总竣工面积的2.95%。2015年住宅、营业用房、写字楼竣工面积占总竣工面积比例如图2-7所示。

图2-7 2015年住宅、营业用房、写字楼竣工面积占总竣工面积比例

5.商品房销售面积分析

为了解当地商品房消费市场的需求程度，需要对商品房的销售情况进行分析。如某养老地产项目的区域房地产市场商品房销售面积分析：

消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长。

2015年，全市商品房销（预）售面积835.78万m²，同比增长10.07%。其中，住宅销（预）售面积约占80%，实现销售收入136.51亿元，同比增长15.15%。2012～2015年全市商品房销（预）售面积情况如图2-8所示。

图2-8 2012～2015年全市商品房销（预）售面积情况

6.商品房销售价格分析

对各类房地产产品的销售价格进行分析时，可以采用表格的形式列明各类型的价格的增长幅度，可以比较形象、直观地进行比较。如某养老地产项目的区域房地产市场商品房销售价格分析：

由于土地成本的增高、住宅产品品质的提高以及预售门槛的提高等因素的影响，2015年全年综合物业价格为3311.2元/m²，指数为1151.70点。其中，住宅类物业全年销售均价为2353.4元/m²，同比上涨7.25%，全年价格指数为1284.51点，同比增长7.25%；写字楼物业全年销售均价为4339.97元/m²，同比上涨4.3%，全年价格指数为1082.85点，同比增长4.27%。2014、2015年住宅、写字楼类物业价格指数、销售均价的比较见表2-3。

表2-3 2014、2015年住宅、写字楼类物业价格指数、销售均价比较表

7.商品房空置面积分析

通过对当地商品房空置面积增长情况的分析，也可以了解当地商品房的销售情况和人们对商品房的需求程度。如某养老地产项目的区域房地产市场商品房空置面积分析：

商品房旺销使全市商品房空置面积下降，截至2015年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万m²，同比下降24%。其中，住宅79.8万m²，营业用房44.93万m²，写字楼33.73万m²。2012～2015年全市商品房空置面积如图2-9所示。

图2-9 2012～2015年全市商品房空置面积

8.土地供应情况分析

对区域房地产市场的土地供应情况进行分析，主要是对当地的土地供应面积以及土地交易金额两个方面的增长情况分别进行分析。如某养老地产项目的区域房地产市场土地供应情况分析：

旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长。

2015年全市旧城改造29片，8276亩^[1]，同比增长292.7%，拆迁260万m²同比增长34.72%；拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户；全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩，供应土地35宗，面积2618亩，同比增长107%；实现交易金额41.04亿元，同比增长137%。2014、2015年全市土地供应面积如图2-10所示，2014、2015年全市土地交易实现金额如图2-11所示。

图2-10 2014、2015年全市土地供应面积

图2-11 2014、2015年全市土地交易实现金额

9.房地产市场运行基本特征分析

在对区域房地产市场的现状进行分析总结之后，可以对当地房地产市场运行的基本特征进行分析，一般可以考虑的角度有：国家政府出台的相关政策对当地房地产市场的影响、房地产投资商、开发商对当地房地产的投资开发情况、消费者的房产交易情况等。如某养老地产项目的区域房地产市场运行基本特征分析：

1）国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展。

由于我国部分地区房地产开发市场过热，地价、房价上涨过快，为规避风险，保持全国经济持续、快速、健康增长，国家相关部门陆续颁布了一系列宏观调控政策：别墅类用地叫停、央行121文件出台、国务院18号文件颁布……在国务院以及中央有关部门连连出台重要政策规范房地产市场的同时，××市政府和有关部门也政策举措频出，如调整城市规划，大兴城市基础设施建设，加强土地资产经营，调整住房结构，规范经济适用房管理，实行预售房备案制度，启用新的《商品房买卖合同》等。这些新政策、法规的出台引起了××市房地产开发市场不小的反响，影响较大，它将改变现有的开发模式和企业生存格局。

2）旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣。

在过去几年，××市房地产开发形成的以城郊接合部为主，老城区为辅的旧格局，随着市政府关于旧城改造政策和法规的出台，加大旧城改造力度，实施整片旧城改造的政策已经和正在发生变化。市政府旧城改造政策成了激活市场潜在需求的导火索，已经形成了哪个区的旧城改造力度大，哪个区的住房需求量猛增的局面。与此同时，旧城改造也促使旧城区居民的住房观念由生存空间转为生活空间，市场的竞争也由价格竞争转向了综合实力竞争。

3）土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正。

××市土地整理储备供应中心的成立，使××市的土地市场机制完成了由无形市场向有形市场的根本转变，经过四年的发展，旧的供地方式被彻底打破，新的制度产生，使开发企业得以在同一起跑线上公平竞争，给有实力的企业增加了扩张的空间，而一些无实力的“三无”企业将被淘汰出局。××市土地市场透明化，土地交易阳光化已经成为不可遏止的潮流，它对××市房地产市场乃至××城市建设的影响已经开始显露。

4）国内外房地产大鳄纷纷登陆××市，为××市房地产市场注入新的活力。

随着我国加入WTO以及国家西部大开发战略的实施，××市作为我国中部的特大城市，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含的巨大潜力日益彰显；同时，目前××市人均住房建筑面积仅22.1m²，处于全国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；土地有形市场的建立和土地交易的阳光化操作，再加上××市地价低、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好××市的市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入××市场寻找商机，而且，就其开发力度分析，均是将××市作为其全国性战略扩张中最重要的支点，使得××市房地产市场呈现精彩纷呈的局面。据不完全统计，截至目前，已登记的外地房地产开发企业已达102家，如万科、龙腾、顺驰、泰跃、三金、复地……这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动××市楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高××市房地产开发的整体水平。

5）三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一级、二级市场的发展。

存量房成交70244套，面积为636.52万m²，分别同比上涨26.29%、21.45%，交易额达55.61亿元。2015年，全市存量房年均价为1335.51元/m²，同比上涨121.23元/m²，涨幅为9.98%。其中，住宅类物业年均价1154.46元/m²，交易68460套，交易面积506.79万m²；商铺类物业年均价2709.19元/m²，交易1155套，交易面积27.1万m²；写字楼类物业年均价1540.28元/m²，交易256套，交易面积29.32万m²。房地产业的理论和实践证明：性属三级市场的二手房交易对象是“以小换大”“以旧换新”“以劣换优”的消费群体，他们的交易在客观上形成了住房消费的差异消费、梯度消费，为房地产一级、二级市场注入了活力，创造了潜在客户群，增加了购买力，从而激活了一级、二级房地产市场。

10.房地产市场发展趋势分析

在区域房地产市场现状及运行特征分析的基础上，还需对该区域房地产市场的未来发展趋势进行分析，分析的内容主要包括房地产产品结构、市场竞争、消费需求等的发展趋势的预测。如某养老地产项目的区域房地产市场发展趋势分析：

1）写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起。

作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。在这一年里，沉寂数年的写字楼市场重新焕发了生机，开发量与销售量一扫前数年的颓势，租售价格也一路攀升，中档写字楼市场成主力，中小户型成主流，成长型企业成市场主导，以投资为目的的购买行为大大增加，这一切新的市场动向事实上夯实了××市写字楼市场的基础，确定了未来一段时间××市写字楼的发展方向。

2）产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅突现。

随着住宅产业化进程的加快，新型建材和高科技在住宅产品中被广泛应用，康居住宅、节能住宅、健康住宅、山水园林住宅……这一系列新名词证明了这样一个事实：××市房地产市场已不再停留在简单的概念宣传上，而是将注意力集中在提高产品素质上。继××苑之后，××花园、××花都顺利通过国家有关部门评审，正式成为国家康居示范工程；××公园——××省首座国家级健康住宅试点建设正式在汉启动；除××花园、××花城外，××花园、××星辰是新一代山水园林住宅经典。有理由相信：在本次以住宅产业化为龙头的××住宅产品升级换代过程中，消费者必将成为最大的受益者。几年前，××市的高层住宅、豪宅市场几乎是一个空白，然而，近两年，随着整个市场的升温，出现了一批高层、豪宅物业如：××园、××水岸、××花园……上十个项目，此外，还有一批高层、豪宅物业正在酝酿中。“山雨欲来风满楼”，随着高层、豪宅物业市场的崛起，楼市必会再添生机。

3）营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳城市，“眼球”经济再上一层楼。

每年的××市房地产市场总会出现令人耳目一新的概念和操作手法，和以前浮躁的单纯概念炒作不同，本年度，××市房地产市场出现了异彩纷呈的文化景观：音乐结盟、文化之旅、西域采风、全民公决案名、锵锵三人行、香槟晚会……不胜枚举，销售手法不断突破，大胆求变，为达到短期销售目的的传统营销手法已经不能适应市场的需要，营销必须以客户为中心，与业主互动，讲究目标客户群的参与，强调互动和亲和力。

4）购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴。

××市小户型的全面热销，从年初××项目的预热到年中××项目掀起的滚滚热潮，再到××项目的火山爆发，上演了完美风暴。小户型所创造的奇迹绝非偶然，究其原因：总价低，商住两用，适合投资；产品适合新生代的需求；竞争使得品质大为提高；整体规划上新意频出。

5）房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋。

目前，××市房地产大中型开发企业不仅数量少，优质企业更少，抗风险能力弱，全市861家注册房地产开发企业中，开发投资和销售超过亿元的只有13家，年投资达到5000万元的也只有81家，仅占企业总数的11%，有项目的企业489家，不到总数的60%，阻碍了其迅速发展壮大的步伐。随着新政策的出台，开发门槛的提高，房地产市场的竞争日趋激烈，××市房地产企业的竞争进入了“洗牌”时期，优胜劣汰成为历史“必然”。部分管理规范、成本控制严格、善于资金运作、产品创新能力强，对市场有敏锐洞察力的企业最终将脱颖而出。理念、资金、技术、人才的优势将在今后的市场竞争中为大中型企业抢得更多的市场份额，而中小企业的生存将面临巨大困难，房地产开发企业的竞争将呈现白热化。

6）房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行。

随着房地产市场逐渐进入成熟期，市场细分也势在必行，不同的消费观念、消费群体、消费方式使得房地产消费市场更趋多样化。市场经济的不断发展给写字楼市场带来商机；快速发展的经济给商业地产注入了活力；住宅市场产品更是异彩纷呈，以满足各个层面消费需求。同时，一些新兴房地产概念如：旅游地产、假日休闲地产、工业地产、教育地产也纷纷面市，可谓百花齐放、万紫千红。房地产市场需求多样化，一方面是因为经济的发展，各种新的消费需求不断涌现；另一方面是因为随着房地产市场的成熟，房地产开发企业更加重视市场细分、产品创新，求新求变的要求更加强烈，产品的更新换代加快，新需求、新领域的不断涌现使房地产市场更趋多样化。

7）老城区大片改造，居民支付能力的制约使住宅消费更倾向大众化。

住宅市场中投资置业、负债消费以及梯次消费、差异消费等理念，已经被不同的消费阶层所接受，全市已经形成多层次、多类别、多种方式的住宅消费群体。调查显示，购房总金额在30万元以下的消费群体占市场份额的80%左右，超过30万的消费群体比例明显减少，住宅消费市场逐渐显露出总价控制这一市场特征，说明住宅消费大众化的发展趋势更加明显。

新政策的出台、新力量的参与、新产品的面市、新热点的诞生、新秩序的更迭、新问题的考验……××市房地产日益丰富多彩和生机勃勃，××市房地产业正处于全面提速和持续发展的上升期。

2.2.2 区域普通住宅产品市场分析

区域普通住宅产品市场分析是指对该区域内在售普通住宅项目的基本情况、销售价格走势、销售速度、销售量走势等进行分析总结，并说明对该项目的借鉴意义。

1.在售普通住宅项目基本情况分析

对区域在售普通住宅项目的基本情况进行分析的要点包括各在售项目的物业类别、建筑面积、容积率、开盘时间、开盘报价、当前价格、月均销售套数等，一般可以采用表格的形式，有利于各项目间的比较分析。如某养老地产项目的区域普通住宅产品市场在售项目基本情况分析：

本项目的区域普通住宅产品市场在售项目基本情况见表2-4。

表2-4 区域普通住宅产品市场在售项目基本情况

2.普通住宅产品销售价格走势分析

对普通住宅产品销售价格走势进行分析，主要是对各在售项目销售价格走势的对比分析，以得出该区域住宅产品销售价格的增长情况。如某养老地产项目的区域普通住宅产品销售价格走势分析：

本项目所在区域内在售项目销售价格的对比情况如图2-12所示。

图2-12 区域内在售项目销售价格对比

从2015年第四季度，区域住宅价格开始迅速增长。

3.普通住宅产品销售速度分析

通过对各在售项目月均销售套数的对比分析。可以得到销售速度快的项目所具备的特征。如某养老地产项目的区域普通住宅产品销售速度分析：

本项目所在区域普通住宅产品的月均销售套数如图2-13所示。

图2-13 区域普通住宅产品月均销售套数

4.普通住宅产品销售量分析

对区域普通住宅产品的销售量进行分析，主要是对该区域普通住宅月销售面积的增长情况进行分析。如某养老地产项目的区域普通住宅产品销售量分析：

本项目所在区域2014、2015年普通住宅月成交均价和销售面积如图2-14所示。

图2-14 2014、2015年区域普通住宅月成交均价和销售面积

总体涨幅平稳，2015年明显放量。

5.普通住宅产品市场分析小结

在对区域普通住宅产品的销售价格、销售速度以及销售量等进行分析完之后，还应对该区域普通住宅产品市场的现状及未来发展趋势进行分析小结，并说明该区域普通住宅产品市场在价格、销售速度、客户群等方面有值得项目借鉴的地方。如某养老地产项目的区域普通住宅产品市场分析小结：

1）商品住宅市场起步晚，发展快。

2）区域总体交易规模成倍增长，需求旺盛。

3）成交价随市场情况周期性增长，涨势平稳。

4）市场供应较其他区域偏小，发展空间较大。

5）2014、2015两年供应住宅用地建筑面积约67万m²，将在一两年内形成大量商品住宅供应。

6）未来区域内住宅供应将成倍增长，市场更加活跃，住宅价格也将稳步增长，预计年均涨幅不低于9%。

7）从区域普通住宅产品市场获得的启示：区域普通住宅产品价格5000元/m²左右，最高端公寓价格在7000元/m²左右。市场趋于成熟、销售速度明显加快。以本地客群为主，市区客群尚不足以支撑销售。公寓类产品有市场机会，但不足以支持过大体量。

2.2.3 区域低密度产品市场分析

区域低密度产品市场分析的要点跟区域普通住宅产品分析的要点相似，主要是对项目所在区域内低密度产品的现状、在售项目情况、销售价格走势、销售速度等进行分析，另外，还可以对二手租赁市场情况和个别典型项目进行重点分析。

1.低密度产品销售情况分析

在对区域低密度产品销售市场的基本情况进行分析之后，还应对其进行小结，并以销售价格、针对客户群等方面说明对本项目的可借鉴之处。如某养老地产项目的区域低密度产品销售情况分析：

（1）低密产品现状

1）在售项目较少，多为尾盘销售。

2）分布较为分散。

3）未来供应集中在××庄园（3.7万m²）和××高尔夫别墅（60万m²）。

（2）在售项目情况

本项目所在区域在售低密度产品销售情况见表2-5。

表2-5 区域在售低密度产品销售情况

（3）产品分析

本项目所在区域在售低密度产品分析见表2-6。

表2-6 区域在售低密度产品分析

区域低密度产品单体占地面积一般在一亩以上，单套户型面积集中在200～800m²。

（4）销售价格走势分析

本项目所在区域在售低密度产品销售价格走势对比如图2-15所示。

区域独栋产品季均增幅达6.3%，联排产品季均增幅达3.3%。

图2-15 区域内在售项目销售价格走势对比

（5）销售速度分析

销售状况参差不齐，新开盘项目销售速度明显较快。本项目所在区域在售低密度产品月均销售套数如图2-16所示。

图2-16 区域在售低密度产品月均销售套数

（6）区域低密产品销售市场小结

1）区域低密市场起步较早，但发展慢。

2）区域近期供应低密项目销售较快，需求旺盛。

3）2015年底价格大幅增长，目前独栋达12000元/m²。

4）市场供应较其他区域偏小，发展空间较大。

5）别墅用地产品停止审批，低密度产品未来供应主要集中在××湖和××山两个项目。

6）未来区域别墅需求继续增长，市场更加活跃，别墅价格也将稳步增长，预计年均涨幅不低于20%。

（7）区域低密产品销售市场的启示

1）价格借鉴。区域独栋价格在12000元/m²左右，联排价格在6450元/m²左右。

2）销售借鉴。市场趋于成熟、销售速度明显加快。

3）客群借鉴。独栋客群以北京领袖型客群为主，联排别墅以北京中产阶级作养老用途为主；低密度产品有市场机会，其中独栋产品更具竞争力。

2.低密度产品租赁情况分析

通过对养老地产项目所在区域低密度产品的户型、租金、入住率等的调查分析，可以了解当地低密度产品租赁的需求情况。策划人员在对各项情况进行分析之后，还应对其进行小结并总结出对本项目的可参考借鉴之处。如某养老地产项目的低密度产品租赁情况分析：

（1）别墅二手租赁分析

本项目所在区域别墅二手租赁情况见表2-7。

表2-7 区域别墅二手租赁情况

区域无整体租赁项目，只有零星出租信息，为小业主放盘，但需求客群极少，价格5000～7000元/月。

（2）度假别墅租金分析

本项目所在区域度假别墅的租金及入住率情况见表2-8。

表2-8 区域度假别墅的租金及入住率

度假住宿产品参差不齐，区域环境优势吸引大批度假人群，周末和假期入住集中。

（3）区域低密产品租赁市场小结

1）二手别墅需求极少，租赁别墅长期空置。

2）二手别墅租赁价格集中在5000～7000元/月。

3）区域旅游市场成熟，度假别墅入住率稳步提升。

4）普通度假别墅租金600～760元/间/夜。

5）高档度假别墅租金1500～2000元/间/夜。

6）租赁供应以度假别墅为主。

7）二手别墅租赁供应极少，未来也不会形成大量供应。

8）区域无二手租赁市场，度假别墅产品需求继续增长，度假别墅发展前景看好。

（4）区域低密产品租赁市场启示

1）价格：度假别墅租金集中在两档：600～760元/间/夜和1500～2000元/间/夜。

2）租赁：市场成熟、入住率平稳提升。

3）客群：周末度假人群为主。度假别墅租赁存在较大发展空间，但需进行市场培育。

3.典型低密度项目分析

为更深入了解当地低密度产品的市场情况，还可以选择区域内典型的低密度项目进行更进一步的分析，分析的要点主要包括项目的基本情况、户型、客户群体、价格情况与价值优势等。如某养老地产项目的区域典型低密度项目分析：

（1）基本情况

高尔夫的环绕与活水系的穿插是项目规划的最大亮点，项目的基本情况见表2-9。

表2-9 项目基本情况

（2）户型鉴定

1）主力户型：350～400m²。

2）景观最佳位置有少量500～600m²户型。

3）以小面积产品最为热销，户型图及户型优势见表2-10产品情况。

表2-10 产品情况

（3）客户资源

1）项目客户主要集中在金融、贸易、房地产等领域的领袖型客户，不同类型客户的人数如图2-17所示。

2）年龄为在36～45岁的中年成功人士。

3）被本项目的山水景观及高尔夫球场所吸引的客户。

（4）价格情况

本项目在2015年6月、10月的成交均价如图2-18所示。

图2-17 不同类型客户人数

图2-18 2015年6月、10月成交均价

（5）价值提炼

三大因素构成复合型景观豪宅：群山、河湖、高尔夫。