2.3 养老地产市场分析

养老地产市场分析是对养老地产市场供需状况以及未来发展趋势的分析。由于我国养老地产开发商尚处于起步探索阶段，在进行国内养老地产市场分析时，可以先对国外老龄化国家的养老地产进行分析并总结其值得借鉴之处。

2.3.1 国外养老地产市场分析

国外养老地产市场分析的内容主要包括国外老龄化现状分析、国外养老地产开发模式分析、典型国家养老地产分析等。

1.国外老龄化现状分析

分析国外老龄化现状时，主要可以从世界各国老龄化现状和老龄化程度两个角度进行分析。如某养老地产项目的国外老龄化现状分析：

（1）2009年世界人口老龄化状况

联合国人口司发布了截至2009年的世界人口老龄化状况：

1）据官方统计，2009年世界60岁以上的老年人口达到6.88亿，预计2050年这一数字将达到20亿，同时也将第一次超过全世界儿童（0～14岁）的人口数。目前，世界上一半多的老年人生活在亚洲（占54%），其次是欧洲（22%）。

2）2009年每9个人中就有一个60岁以上的老年人，根据联合国专题项目的研究估算，到2050年每5人中将会有一个老年人，到了2150年，每3人中就会有一个60岁以上的老年人。

3）老年人口本身也在老化。2009年80岁以上的老年人已经占到老年人总数的13%，到2050年这一数字将增加到20%。百岁以上老人也将从2006年的28.7万增加到2050年的370万，多达13倍的增幅。

4）由于女性的预期寿命大于男性，所以60岁以上的老年人的男女性别比例是82∶100。80岁以上人群中这一比例更是只有55∶100。

5）独居老年人占老年人总数的14%。独居的女性老人比例为19%，明显高于男性的8%。发达国家独居老年人比例为24%，明显高于发展中国家的7%。

（2）世界各国和地区老龄化程度

从联合国人口司发布的世界各国和地区老龄化程度数据中可以看出：

1）目前世界老龄化程度最深的国家是日本，达到了27%。其次是意大利和德国，分别为26%及25%，且这三个国家均为发达国家。

2）老年人口比例达到或超过20%以上的国家有27个，其中19个为发达国家。

3）老年人口比例达到或超过10%以上的国家有74个，10%～20%的国家47个，发达国家13个，占27.66%。

4）老龄化程度10%以下的国家有118个，均为发展中国家。

由此可见发达国家老龄化程度均在10%以上，明显高于发展中国家，但据统计，近年发展中国家老龄化加深的速度明显比发达国家快很多。

人口老龄化这一最开始主要涉及发达国家的问题，如今在发展中国家也越来越突出。人口老龄化的加剧将会深深影响所有个人、家庭、社区及国家。

2.国外养老地产开发模式分析

策划人员对国外养老地产开发模式进行分析时，既可以采用分别对各国养老地产开发模式进行分析的方式，也可以对国外养老地产常见的开发模式进行总体的概括分析。

分析各国养老地产的开发模式，主要是对老龄化程度高的亚洲和欧美国家的养老地产开发模式进行分析。如某养老地产项目的各国养老地产开发模式分析：

欧美各国由于受到传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国，迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方国家所经历的沉重财政负担的覆辙，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面做了许多的努力。

（1）亚洲国家的老年住宅

1）日本的老年住宅。

从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：

①同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。

②同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。

③邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。

④完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。

随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述4种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。

从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：

①国家建设地方管理的老年人住宅：属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。

②押金式老年人住宅：由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。

日本在老人福利与居住问题的对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其他亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人综合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。

2）新加坡的老年住宅。

新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：

①多代家庭组屋办法：此办法意在优先分配组屋给予父母同住之已婚子女，并给予其他各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。

②合选组屋办法：此办法使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之90%。自1978年开始实施，反应甚佳。

③与父母邻居补助办法：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或2km距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。

建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、执行共管型及上下二楼型，面积约为105m²、120m²、145m²、165m²，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，很受欢迎。除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心、社区老人服务及设施网络上不遗余力。社区发展部在社区提供了以下多项老人服务项目：交友服务、辅导与顾问服务、日间中心、餐食服务、老人俱乐部、健康教育和健康检查、家庭护理、老人优待、居住照顾。

以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来的发展亦有预测，并制订相关计划。

（2）欧美国家的老年住宅

与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。

1）美国的老年住宅。

美国人意识到银发产业带来的机会，首先是老年住房业的需求。老年人口的增多意味着适应这一人群住房需求的增多。1980年到1990年间，护理院、中长期照料和其他老年住房增加了24%。辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的部分。1990年该部分的收入为125亿美元，2000年约300亿美元。尽管这个行业的70%是以妈妈—爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。据统计，排在前30名的辅助生活机构供应商拥有全国约24%的床位数。1999年时排在前5位的每个辅助生活机构，在全国各州的床位数均超过了10000张。比如排居第三的Marriott，总共拥有11603张床位分布在全国29个州150家Marriott品牌的养老院里。

美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，二是相对独立的监察员体制。

政府给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老机构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。

对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。大部分辅助机构，没有政府的支持，主要遵守市场竞争的原则。

一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项目。由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流，来保护老人的合法权益，以及监督改善养老机构的服务质量。如果老人对入住的养老机构服务质量不满意，一般来说，先在养老机构内部设法寻求解决。如果仍然不能满意，可以在监察员那里申诉。美国养老住宅产业是一个发展了几十年并比较成熟的行业。产业的主体是社会的营利机构这一事实，值得我们仔细研究和探讨。

2）丹麦的老年住宅。

丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”“自行决定”“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则”。

而丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67m²以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。

3）德国的老年住宅。

德国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件，养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。

4）法国的老人住宅。

人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，当1850年欧洲产业革命即将胜利的时候，法国60岁以上老年人已占人口的10%，进入了老龄化社会。法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。

特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。

对国外常见的养老地产开发模式进行总结分类，并归纳各种开发模式的客户群体、模式特点、租售方式、开发主体与常见国家等要点。如某养老地产项目的国外常见养老地产开发模式分析：

国外完善的社会保障制度、金融体系，加强老年人的支付能力；针对不同行为能力的老人设计不同的产品，良好的配套服务为老年人提供较大的便利性。国外常见的养老地产开发模式见表2-11。

表2-11 国外常见养老地产开发模式

3.典型国家养老地产分析

在对国外老龄化现状、国外养老地产开发模式进行分析之后，可以针对某些养老地产市场成熟的国家进行更深入具体的分析，分析的角度包括该国的养老方式、养老产业情况、养老地产的政策背景等。如某些养老地产项目的典型国家养老地产分析：

国外高端养老产业非常普及，并且可作为一个盈利项目在可持续经营，有很好的借鉴作用。

（1）在美国，社会养老非常发达，人们普遍接受养老社区的方式

1）发达的市场经济，橄榄型的社会收入结构，有大量的中产阶级人群支撑银发经济的繁荣；

2）完善的社会保障体系，老人可以通过社会保险、医疗照顾计划等领到养老金；

3）社会文化背景，宗族观念淡漠，父母与儿女间的经济联系弱，且征收高额的遗产税；

4）房地产开发市场成熟，政府通过财政手段引导开发商和运营商，提供政策扶持。

老年公寓的传统入住方式是最初交纳约12.5万元的入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据居住的月数返还相应的金额。

（2）养老方式

美国5种养老方式对应的社区类型及经营方式见表2-12。

表2-12 美国5种养老方式对应的社区类型及经营方式

（3）养老社区类型

美国养老社区的类型根据老年人身体健康状况以及提供服务的深度进行划分，如图2-19所示。

图2-19 美国养老社区类型

（4）美国养老产业链条

美国的养老产业链条如图2-20所示。

图2-20 美国养老产业链条

（5）美国养老地产得到政府支持

1）政府政策扶持：

政府给予养老地产开发商和运营商税收优惠、条件很好的贷款，通过资质证书和证明信等规范行业准入条件。

特别是对失去部分生活能力和身患重病的老年人，养老社区大部分靠政府资金运作，属于一种社会福利性质的机构。

2）规范的房地产市场：美国的房地产市场运作相对规范，利润空间不大，政府减税等措施可以很好地引导开发商进行养老地产的开发。

3）医疗、保险、金融业体系健全：

在养老人群入住养老社区的资金来源中，社会政府和各类保险资金占了大多数。

各行业和养老地产密切配合，形成了相互咬合的产业链。

4）文化背景：

美国人独立性强，西方文化背景使得老年社区拥有较大的市场空间。

美国养老产业是市场化和社会福利结合的产物，除了多行业交叉协调外，政府起到了重要的促进作用。

（6）入住养老社区客户的资金来源

资金来源保证了养老社区的发展，美国的养老社区建筑规模大，设备设施和功能区划分完善，有各种各样的俱乐部，代表楼盘有：太阳城中心、凤凰城。

1）自有资金：资金实力比较雄厚的老人，会购买住宅养老，可能选择活跃老人社区的住宅产品，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住。

2）社会保险、社会保障收入：政府医疗补助、政府医疗保险、长期服务保险、政府补贴等等，依靠这些收入可以住进相应的养老社区。

3）以房养老：

许多老人退休前10年左右就为养老而购买房子，然后出租给年轻人使用，以房租养老；

政府和金融机构向62岁以上的老年人提供“倒按揭”贷款服务，有三种形式：联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险；由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理；专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理。

2.3.2 区域养老地产市场分析

区域养老地产市场分析是指对项目所在区域养老地产市场供需状况以及未来发展趋势的分析。

1.区域养老地产市场需求状况分析

对区域养老地产市场需求状况进行分析时，可以从宏观、中观和微观3个角度分别对项目所在区域养老地产市场的需求状况进行分析。如某养老地产项目的区域养老地产市场需求状况分析：

（1）宏观需求总结

1）老年人口增长。2009年底，上海市60岁及以上老年人口315.7万，65岁及以上老年人口221万，80岁及以上高龄老年人口56.65万，100岁及以上老人903人。

越是高龄老人，人口增长速度越明显，100岁及以上老人复合增长率更是高达13%。

2）老年人口现状。60岁及以上老年人口中，男性占47%，女性占53%。

100岁及以上老年人口中，男性占20%，女性占80%。

随着年龄的增长，女性寿命明显高于男性，未来女性的入住需求可能大于男性。

3）人口寿命预期。2009年人口预期寿命为81.73岁，其中男性79.42岁，女性84.06岁。

老年人口死亡比例最高的前三种疾病分别是循环系统疾病、肿瘤和呼吸系统疾病，分别占老年人口死因的38.2%、28.0%和12.6%。

4）整体市场入住人群。从性别构成来看，62%入住为女性，38%为男性。

从年龄构成来看，比例最高为80～89岁之间，占48%；其次为70～79岁之间，占24%。

从护理级别构成来看较为分散，专护占21%、一级护理占30%、二级护理占24%、三级护理占25%。

从费用支付类型来看，比例最高为自费老人，占85%。

（2）中观需求总结

1）样本中高端项目入住人群情况。

户籍：以上海本地为主，部分郊区项目以本地居民为主（宝山美兰金苑养老院、安亭社会福利院、东方老年公寓）。

性别：基本均为女性占比例较大，男性占比例较少。

教育程度：相对高端项目入住人群受教育程度较高。

婚姻状况：单身为主，仅银都豪锦养老公寓以夫妻为主（占70%）。

付费方式：65%自己及子女共同承担；15%自己承担为主；10%以子女承担为主。

收入水平：相对高端项目入住人群收入水平较高。

退休前职业：相对高端项目入住人群以退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行工作人员为主。

子女状况：均有子女，相对高端项目中，部分入住人群子女居住在港澳台、国外。

身体状况：社会办养老机构的主要入住人群以能自理的老人为主；政府办养老机构由于定位不同，入住人群呈现明显差别（如第三社会福利院含大量完全不能自理老人，不接受完全可自理老人）。

2）项目借鉴意义。

高端项目的入住人群职业以退休干部，老师，军人，知识分子，记者，银行工作人员为主；以能自理为主；为项目定位提供了一定的参考。

（3）微观需求总结

1）基本情况。

常住区域：嘉定区占24.1%，浦东新区占14.8%，闵行区11.1%，普陀区10.2%；

年龄：平均70.74岁；

性别：男女各占50%；

户籍：上海本地户籍占98.1%；

婚姻状况：已婚有偶占69.4%，丧偶占28.7%；

受教育程度：中学占56.5%，本科及以上占16.7%；

子女：2～3个子女居多，平均3.06个，96%子女常住上海；

同住人：50.9%与配偶同住，14.5%与子女同住；

生活支出：68.5%完全自立，30.6%部分依赖子女/亲属赡养；

月收入：平均3831.08元；

主要供养者家庭年收入：10～12万占70.6%；

健康状况：88%为完全能自理；

护理照料人：配偶护理占58.6%，子女护理占21.5%；

职业背景：企业里的普通职员占47.2%；企业单位里的高层管理干部、机关事业单位的干部各占11.1%；

入住意愿：仅一成左右被访者考虑过入住养老机构，个人观念是考虑的主要原因。

2）选择偏好。

项目印象：亲和源、莲花老年公寓等较受欢迎；

选择时考虑要素：位于市区、交通便捷、开发商运营商声誉良好、运营模式合理可靠、距离社会医疗机构近、软性服务齐全、价格租金水平合理、硬件品质优良、项目内配套辅助设施齐全、附带零售设施这十大要素为消费者最为关注的；

建筑形态：73%的被访者将低层公寓作为第一选择偏好，75%将小高层公寓作为第二选择偏好，84%将高层公寓作为第三选择偏好；

户型：61%的被访者将一室一厅作为第一选择偏好，50%将双人间作为第二选择偏好，也有32%将一室一厅作为第二选择偏好，57%将双人间作为第三选择偏好；主要偏好集中在一室一厅、双人间；

面积/朝向：56%的被访者选择人均面积在30～40m²，仅有12%的被访者表示人均使用面积可以低于30平；98%的被访者在朝向上要求南北通透；

室内功能：83%的被访者选择偏好阳光室；相对淋浴、浴缸的设置，厨房的功能更被消费者关注；

室内设施：对于供暖和宽带的要求则与市场目前提供的有差距；

室内特殊设施：生护节奏监控系统和煤气报警器的选择偏好也较多；

公用设施：目前大多数项目均提供公用交通、卫生间、浴室等，但另一偏好较高的公用厨房尚未大面积出现；

设计要素：房间朝向、建筑形态、房型、房间面积、室内特殊设施依次为被访者最为关心的设计问题；

配套设施：医疗类配套（项目内医院诊所、理疗室）为被访者最为关心的配套，其次为活动中心，阅览室、银行、零售、餐厅、健身房；

对项目的借鉴意义：目前市场偏好的建筑形态、户型、朝向、功能等设置均为项目的规划设计提供了来自市场的指导性意见。

3）资金来源/付费方式。

资金来源方面：有62%被访者表示由老人独立承担入住资金，仅有1%表示完全由子女承担；

付费方式方面：83%受访者接受月租形式，17%受访者接受一次性购买产权形式；

目前市场上的主流仍然是以月租为主，但是从客户角度反馈可以看到一次性购买产权也具有一定的接受度，为项目的销售形式提供了借鉴。

①一次性付款：

可承受总价方面：有72%被访者可承受总价范围在80～100万元，平均为85.83万元。

可承受单价：有67%受访者可承受8000～10000元/m²，22%接受10000～12000元/m²，平均为9222.22元/m²。

目前亲和源售价调整至20000元/m²，已经大大超出了市场可接受的范围，但亲和源也即将停止销售，转向会籍制，也给项目产生了一定的经验参考。

②月租：

押金方面：75%被访者可承受押金范围在5000～10000元之间，有25%的受访者可以接受1万元以上的押金，平均为10916.67元；

床位费：60%受访者可承受1000～1500元/人/月，12%接受1500～2000元/人/月，平均为1172.22元，基本符合目前上海中高端项目的定价；

护理费方面：86%被访者可承受范围在500～1500元/人/月之间，有7%的受访者可以接受2000元/人/月以上，平均为989.35元；

伙食费方面：56%受访者可承受500～1000元/人/月，1%可以接受1500元/人/月以上的标准，平均为1172.22元；

在月租方面未来各项价格增长空间均不大，项目的高端定价需谨慎考虑。

4）空置率水平。

本项目所在区域养老地产项目的空置率情况如图2-21所示。

图2-21 区域养老地产项目空置率

从运营模式来看，政府公办的养老机构（第三社会福利院、安亭社会福利院、彭浦新村老年公寓、宝山美兰金苑），除了宝山美兰金苑以外，其余全部爆满，社会办的养老机构中仅莲花老年公寓、日月星养老院、逸仙第二敬老院、普善老年公寓、黄浦老年公寓5家满员，其余11家均有空余床位，政府办机构由于价格相对低廉，更受欢迎。

从区域分布来看，外环外项目平均空置率为48%，略高于外环内项目平均空置率（42%）。

2010年新建成的6个项目空置率均较高，银都豪锦养老公寓、宝山美兰金苑、红日养老院-延吉、逸仙第三敬老院、逸仙第五敬老院、康乃馨养老院，空置率在60%～97%。

5）租金水平（床位费）。

本项目所在区域养老地产项目床位费的收取情况如图2-22所示。

图2-22 区域养老地产项目床位费

从运营模式来看，政府公办的市级养老机构由于政策限制，收费标准全市统一为500元/人/月，社会办的养老机构中最高床位费为2600元/人/月。

从区域分布来看，外环外项目平均床位费为978元/人/月，外环内项目平均床位费为1414元/人/月。

部分项目有7～9折不等的价格折扣（如银都豪锦——85折、逸仙第三敬老院——8折、逸仙第五敬老院——7折、百达敬老院——9折、莲花老年公寓——8折等），可见市场对于价格的敏感性较高，超过1800元/人/月的床位费需要有折扣优惠。

2.区域养老地产市场供应状况分析

区域养老地产市场供应状况分析是指对养老地产项目所在地的养老形式及其养老项目的分布情况进行分析。在进行分析时，需要先对当地养老形式的发展历程及现存的养老形式作一个简要的说明，然后再对养老项目的区域分布状况进行更详细的分析。如某养老地产项目的区域养老地产市场供应状况分析：

（1）发展历程

本项目所在区域养老形式的发展历程如图2-23所示。

（2）现存形式

1）养敬老院。由政府部门开办公益福利性质养老院以及营利性质的养老院，其盈利主要为托养式经营。以养敬老院为主占老年住宅总数的95%以上。

2）老年商品住宅。由地产开发商建设，专为老年人建设的居住用房，目前北京市代表项目为东方太阳城及北京太阳城。

图2-23 区域养老形式的发展历程

（3）区域分布

北京养老机构在城乡分布不平衡，城区少郊区多。

1）四城区照护机构床位仅占全市的4.4%；

2）近、远郊区照护机构床位占全市的76.7%；

3）远郊县照护机构床位占全市的18.9%。

3.区域养老地产市场发展趋势分析

在对区域养老地产市场的供需现状进行分析之后，需要对市场的未来发展趋势进行预测，并可以对本项目的开发运营提供建议。如某养老地产项目的区域养老地产市场发展趋势分析：

（1）小结

1）供应较少，位置偏远；但需求量逐年加大；

2）重视和支持力度不够，属于半福利性质，因此基本上不盈利；

3）考虑老年人的生理特点和生活方式，配备满足现代老人对养生、娱乐和社交的需求；

4）以会员制的身份入住，入住前一次性交保会员费，到期返还，其中双人间、套间交20万～50万以上，月租在800～2500元/月/间。

（2）预测

1）政府将大力支持老年住宅项目，及时定期拨款；

2）解决老年人贷款问题；

3）协调供小于求的局面；

4）改善目前配套品质不高的现状，使老年人真正达到老有所乐的境界。

（3）建议

1）本案控制老年住宅的开发量；

2）配套品质应高于现状；

3）建议以会员方式运作老年公寓项目。