2.2 房地产投资基本概念

2.2.1 房地产投资含义

房地产投资（real estate investment）是指法人或自然人等投资主体，直接或间接地投入资金用于房地产开发、经营、管理和服务的行为。房地产投资是以房地产为投资对象的投资，是借助房地产来获取收益的投资行为。

从物理形态上看，房地产投资对象可以分为土地（包括生地、毛地和熟地等）、建成后物业（包括居住物业、商业物业、工业物业和特殊物业等）和在建工程三种类型。投资对象不同，其所对应的投资收益与风险差别较大。

2.2.2 房地产投资形式

房地产投资分为直接投资和间接投资两种形式。

1.房地产直接投资

房地产直接投资是指投资者直接进行房地产开发或购买房地产，并实施有关管理工作的投资。具体包括房地产开发投资和房地产置业投资。

1）房地产开发投资：房地产开发投资是投资者进行前期研究、购买土地使用权、规划设计、建设施工、竣工验收、市场销售、收回投资、获取利润的过程。即前面介绍的房地产开发的概念，也是本书的重点讨论内容。

2）房地产置业投资：房地产置业投资是指投资者以一定方式获取现有运行中的房地产所有权或使用权的投资行为。投资对象可以是新建成商品房（市场增量房地产）和二手房（市场存量房地产）。

通过房地产置业投资，投资者可以自己生活居住、生产以及自主经营，还可以将购买的房地产出租给使用者来获取较为稳定的经常性收入。在不愿意持有房地产时，将之转售获得转售收益。

2.房地产间接投资

房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。房地产间接投资的形式随金融产品及其衍生物的不断推出而丰富多样，主要包括：购买房地产企业股票或债券、购买房地产投资信托公司的股份及购买住房抵押支持证券等。

1）购买房地产企业股票或债券：投资者通过购买房地产开发投资企业发行的企业债券，以及在股票市场购买房地产企业股票，可以分享房地产投资的部分收益，即成为房地产间接投资者。

2）购买房地产投资信托公司的股份：房地产投资信托公司是从事购买、开发、管理和出售房地产资产的公司，具有投资代理的作用。投资者通过购买房地产投资信托公司股份，将资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，获取相对稳定的投资收益，成为房地产间接投资者。

3）购买住房抵押支持证券：金融机构将个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式及还款条件等大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。由此，投资者可以间接地获取房地产投资收益。

下面介绍房地产投资的特征、风险等内容，主要针对房地产开发投资与置业投资，对于房地产间接投资已属另一领域。