2.3 房地产投资的特征

2.3.1 房地产投资的收入能力

具有收入能力是投资的基本特征。房地产投资的收入能力可以从收入数量、稳定性及持久性三个方面来分析。

1.房地产投资收入数量

通常，房地产投资收入来自两个方面，一是所投资房地产的出售收入，二是所投资房地产的出租收入（自主营业的房地产收益可转化为租金形式）。从总体情况来看，这两种收入相对其他投资收入都是较高的。出售收入的数量决定于可出售面积和售价水平，出租收入的数量决定于可出租面积和租金水平。

2.房地产投资收入质量

房地产投资收入质量就是指收入的稳定性，它是收入能力的重要指标。作为任何一项投资，收入稳定往往比收入高更具吸引力。相对于股票投资等情况，房地产投资收入具有一定稳定性。在合理运作前提下，对于出租房地产，通过出租经营，承租户一般按月或按年定期交纳租金，其租金收入在时间和数量上都是可以预见的；对于出售房地产，通过销售推广，销售收入一般在预售阶段和销售阶段获取。但是在市场环境、宏观环境及政治政局等突变情况下，房地产投资收入具有的稳定性较差。

3.房地产投资收入持久性

房地产投资收入持久性是指投资者获得房地产投资收入所能持续的时间。由于房地产自身具有寿命长久性的特点，所以一旦拥有房地产，在其几十年乃至上百年的自然寿命中通过适时更新改造获得多个经济寿命，其投资收入持久性很好。对于开发销售房地产则可理解为这种持久收入的提前变现。

2.3.2 房地产投资的风险

对于房地产投资，不论是开发投资，还是置业投资，都具有较高风险。前面已提到房地产开发具有较高风险性，而对于置业投资同样面临着系统风险和个别风险。房地产投资是经过大量调查与分析，在预测和评估基础上的决策结果，但随着时间的推移，不可预料的变化在产生，往往使投资的实际收益与期望收益产生偏差，即形成风险。房地产投资中，风险是客观存在的，投资者需要研究各种风险因素，尽可能地防范和规避风险。

2.3.3 房地产投资的安全性

房地产投资的安全性是指房地产投资者最初的资本支出将被完整收回的确定程度。一般情况下，房地产投资具有较高安全性。房地产投资形成实物房地产，其寿命长久，不会轻易受到损毁，不可移动，也不会丢失；房地产自身具有保值增值特性，在通货膨胀情况下，不会贬值，随着建筑成本的上涨，房地产租金和售价会不断攀升；即便考虑市场供求关系发生大的变化，房地产出售困难，只要降低期望利润，以低价销售收回投资成本一般是可以做到的。

但是，这种投资的安全性在社会经济政治环境变化较大时显得相当脆弱。如果一个地区或国家政局不稳，投资的房地产会无人问津，很难收回投资。如果地区再发生战争，房地产投资更是面临化为灰烬的危险。

2.3.4 房地产投资的流动性

房地产投资的流动性是指房地产投资迅速转变为现金的能力。任何一项投资转变为现金的速度越快，则流动性越强；反之，流动性越弱。流动性是投资的一项重要指标，流动性好意味着风险就小。房地产投资的流动性较差，要将房地产投资转变为现金，往往需要几个月乃至更长时间。通常的房地产销售需要经过策划、宣传广告及其他推广活动，需要向买房意向人展示房地产并进行一系列洽谈，需要办理许多相关手续等，所以，整个变现过程可以说是“漫长”的。

2.3.5 房地产投资的市场性

房地产投资的市场性是指投资者出售所投资的房地产是否容易，即便产生一定损失。股票投资的市场性很好，只要相对降低价格，就可以卖掉。房地产投资的市场性较差。由于房地产本身的不可移动性和独一无二性，导致房地产市场的地区性、分散性特点。所以，对于一项特定的房地产，需求者是有限的，市场机会不多，例如，一个住宅小区的一套普通商品住宅，其销售对象主要限定在小区周边的人群，而本市其他区域的人群购买可能性较小，其他城市人群购买的可能性就更小，与电视机、空调等商品面对广阔人群的销售机会是截然不同的。

需要说明的是，不同房地产其市场性是有差异的。有的房地产市场性高一些，有的市场性低一些，例如，区位好的房地产容易出售，品牌好品质高的房地产容易出售，通用性好的房地产容易出售，反之亦然。

2.3.6 房地产投资的财务杠杆利益

房地产投资的贷款价值比通常是很高的，一般在60%以上。通过借贷进行房地产投资，在合理运作情况下，投资者不仅得到自己股权投资的报酬，而且还会得到借入资金投资的部分报酬，从而提高股权投资的报酬率。利用财务杠杆效应提高股权投资的报酬率是房地产投资的重要特征之一。

2.3.7 房地产投资的税收受益

一项投资是否能够得到税收方面的好处是投资者非常关心的投资特征，因为减少税收负担意味着增加收入。置业投资的所得税是以毛租金收入减去经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率进行征收的，而税法中规定的折旧年限比建筑物自然寿命和经济寿命要短得多，这就使建筑物每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高得多，导致投资者账面净经营收益减少，从而减少纳税支出。另外，对于城镇居民购买自住住宅，一般能够享受政府提供的税收优惠。

2.3.8 房地产投资的其他特征

房地产投资还具有一些其他特征，如投资数量巨大、投资回收期较长，以及投资具有增值能力可以抵消通货膨胀影响等。