- 不动产登记暂行条例实施细则释义
- 国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心）
- 12025字
- 2020-07-09 20:43:04
第二章 不动产登记簿
【条文主旨】
本条是关于不动产单元的定义、构成的规定。
【立法背景】
记载于不动产登记簿的物必须特定，这是物权法定的基本内涵之一，也是物的编成得以实施的基础，只有确定了不动产，才能记载该不动产上的各种权利和法律关系。对物进行特定化，现代方法一般是对物进行编号，即载入登记簿的“物”是相对标准化的、符合管理需求、技术上得以编码的不动产或者不动产群，也就是不动产登记的基本单位。经过长期的登记实践，各类不动产都形成从调查、交易到确权登记的完整标准、体系。不动产登记的基本单位形成于规划、审批、调查阶段，流通于交易阶段，确认于登记阶段。分散登记时期，土地登记以宗地为单位，海域登记以宗海为单位，房屋登记以幢、层、套、间等有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或特定空间为单位，林权登记以宗地为单位，农村承包土地登记以地块为单位。统一登记后，必须将这些零散的基本单位重新糅合在一起，形成有机统一、且有利于不动产统一登记实施的基本单位。《条例》第8条第1款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”为了落实和细化《条例》的规定，本条规定了不动产单元的定义、构成。
【理解适用】
1.不动产单元的定义
对于不动产单元，很多人感觉“陌生又熟悉”，因为它不是完完全全无中生有的新事物，而是适应不动产统一登记需要集成创新的产物。理解不动产单元的含义，关键是要把握不动产单元的三个核心特征。第一，自然形态上的空间性。空间是一种物质客观存在形式，通常由长度、宽度、高度、大小等表现出来。土地、房屋、林地、草原、海域等都是具有典型空间性的不动产。土地出让合同需要明确出让地块的空间范围，海域出让合同也有相应的空间坐标，房屋是由屋顶、墙界等围成的空间。这里的“空间”是广义上的空间，既包括三维意义上的不动产，也包括二维意义上的不动产，比如集体土地所有权宗地、宅基地使用权宗地等土地权属界线封闭的地块。第二，权属界线上的封闭性。不动产登记针对的是不动产权利，不动产权利要登记就要有明晰的界线。例如，甲只能申请登记自己的不动产，不能把乙的不动产也拿来登记。没有权属界线，权利之间就容易产生混乱，不动产登记就难以发挥定纷止争、物尽其用的功能。这里的“界线”是法律界线，并非物理界线。权属界线应当经过有关管理部门审定或者确认，不能由当事人任意划定、分割或者合并。权属界线应当是封闭的、相互闭合的，否则就不是特定的物。实践中，像河流等特殊的不动产，河流两岸界线较为明确，河流上游、下游界线较难确定，若申请河流登记，也必须采取一定的方式先确定河流权属的界线。第三，使用价值上的独立性。即不动产不仅应当在物理构造上是独立的，而且在经济上也应是独立的，应当具备满足人们生产生活目的的独立机能。不动产只有具有独立的使用价值，才有必要登记，才可以进行登记。判断一个物是否具有独立使用价值，往往遵循一定的标准。例如，判断一个建筑物是否具有独立价值，第一要看是否有独立的出入口，若无独立出入口，只能经过邻室才能出入，则不具有单独使用的功能；第二要看是否有内部的专有设备、隔间构造，若无，也不能成为独立的房屋。1
2.不动产单元的构成
划分不动产登记的基本单位首先必须明确不动产的存在状态及其组合关系，简单看就是两种：无定着物的空地（海）和土地、海域及其定着物。对于无定着物的空地（海），仍然属于原来宗地、宗海的范畴，可以转换概念直接移接过来。不动产登记的基本单位关键是对土地、海域及其定着物的处理和把握。世界范围内，土地和建筑物是否可以成为独立的物，有两种不同的立法例。一是结合主义，如德国，不承认建筑物为独立的不动产，建筑物需依附于土地；二是分离主义，如日本、我国台湾地区，承认地上建筑物为独立的不动产。2不管采取哪种主义，都必须保证建筑物与其坐落的土地异其所有人时建筑物的正当权源问题，即不能存在“空中楼阁”。房地分离的存在不仅不符合一般常理，也容易造成地权和建筑物权的分别处分，引发矛盾纠纷。在日本，有学者已对分离主义提出严厉批评，指责为“土地制度设计中最大的败笔”3。采取分离主义的我国台湾地区，面对这种情况采取的办法是，在私法处置时推定为租赁，公法处置时视为设置法定地上权，从而解决了房地分离的问题。我国承认房、林、地、海等不动产的独立性，但在权利设立和处分时，历来采取“房地一致原则”和抵押时“地林一致原则”。就房地关系而言，建筑物不论是否采取区分所有形式，均应与建设用地使用权一起，共同作为不可分之“元素”而构成一个整体，成为一个处分行为之客体；在建建筑物只能成为建设用地使用权的重要成分，以后者来构建相关物权关系。4这样使得土地与其定着物的关系简单化，有利于物的使用与经营，避免了不必要的纠纷。因此，本条第2款、第3款具体规定了不动产单元的构成：没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。为了与房屋登记的基本单元相衔接，本条第4款规定，房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
不动产单元的划定一般应当在调查环节完成。目前，从不动产分散登记到统一登记的过渡期内，很多地方都是由不动产登记机构生成不动产单元，这只是特殊时期的特殊办法，不是常态。为了使不动产登记单元的划分更具有操作性，国土资源部制定了《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，作为《不动产权籍调查技术方案（试行）》的附录发布实施。总体看，不动产单元的划定遵循了以下几个原则：一是合法性原则。不动产单元设定、调查、登记也必须依据法律和法规的规定，不得与法律和法规相抵触，任何与不动产单元设定相关的违法行为都应承担相应的法律责任。二是合意性原则。不动产单元设定要满足社会经济管理和相关行政管理的需求，有利于明确不动产的归属和发挥不动产的效用；要尊重权利人按照意愿占有、使用、收益和处分不动产的权利，维护产权人的合法权益；要照顾相邻权利人生产、生活的便利，坚持团结互助、公平合理的准则。三是一物一权原则。不动产单元是不动产权利的客体，是特定的物，应具有独立性和特定性，并遵守物权法的“一物一权”原则。四是继承性原则。新设定的不动产单元应继承已经登记的各类不动产信息，衔接现行各类不动产登记的业务规则和技术要求，确保不动产登记结果法律层面的延续性。五是界线明确原则。不动产单元的设定必须要保证每一个不动产单元的位置准确与边界明确，避免因界址范围不清楚带来的产权纠纷。六是稳定性原则。不动产单元的设定涉及面广，初始划定以后，应保持相对稳定。只要不动产单元本身未发生界线调整等变更行为，其他类型变化（包括整体转让、更名更址、权利性质变更等）不应影响已有不动产单元范围的变化。
具体而言，不动产单元由宗地（宗海）和定着物单元组成。宗地是在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区；在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。在地籍子区内，依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地；在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等；两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗；两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗；土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。在县级行政辖区内划分宗海和无居民海岛使用权范围，依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海；依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权。在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。定着物为房屋等建筑物、构筑物的，同一权利人拥有的独幢房屋（如别墅）宜划分为一个定着物单元；具有多个权利人的一幢房屋（如居民楼、写字楼），应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元；同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元；同一权利人（如行政机关、企事业单位）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。定着物为森林、林木的，权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元；属于同一权利人的多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。定着物为其他类型的，每个定着物可各自单独划分为一个定着物单元；属于同一权利人的全部同类定着物（如水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。在此基础上，集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元；无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元；有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。
3.不动产单元的编码
不动产单元编码是表征不动产单元的数字化代码，在不动产登记制度的实施中具有多方面的功能和作用。一是定位作用。通过不动产单元编码，能够大致掌握不动产的位置，了解不动产的自然状况和权属状况，能够辅助不动产登记信息查询和共享，快速地定位所需要的不动产登记信息。二是关联作用。不动产单元编码是不动产登记簿中“一以贯之”的重要代码，是关联不动产基本信息、权属信息和其他事项信息的重要纽带，通过不动产单元编码，能将登记业务、档案管理、税费信息等相互关联，还能将不动产的属性信息、空间信息和相关权籍图信息相互关联。
不动产单元编码之所以能够发挥如此重要的作用，主要是由不动产单元编码的特性决定的。不动产单元编码最主要的特征就是唯一性。唯一性是《条例》对不动产单元编码的明文要求，主要是指在全国范围内，不动产单元编码是唯一的，不能重复出现，每一个代码与其所代表的不动产单元都是一一对应的关系。此外，不动产单元编码还具有统一性、系统性、科学性原则，即不动产单元编码应当按照统一的编制规则，能够覆盖土地、房屋、林地、草原、海域等全部不动产，并涵盖不动产的主要登记信息要素。不动产单元编码一经确定，就不得随意更改，也不因房屋幢号、门牌号、街道名称等自然信息的改变而改变，也不因不动产单元权利主体的变化而变化。
不动产单元具体的编码规则在《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》中作了较为详细的规定。不动产单元代码由宗地（宗海）代码加上定着物代码构成，采用七层28位层次码结构。
第一层至第五层为宗地（宗海）代码。第一层为县级行政区划代码，码位6位，第二层和第三层分别为地籍区和地籍子区代码，码位共6位，第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其他使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。第五层为宗地（宗海）的顺序号，码位5位。
第六层至第七层为定着物代码，分别表示定着物特征、定着物单元编号。第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物。第七层表示定着物单元编号，共8位。定着物为房屋的，前4位表示房屋幢号，房屋幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001-9999；后4位表示房屋户号，房屋户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001-9999。定着物为森林、林木或其他定着物的，定着物单元在使用权宗地（海）内应具有唯一的编号，码值为00000001-99999999。无定着物的，定着物单元编号用“00000000”表示。
【条文主旨】
本条规定的是不动产登记簿的编成。
【立法背景】
不动产登记簿作为物权公示的法律工具，主要记载不动产权利的主体、客体和内容等。物权体系宏大庞杂，不同的权利，客体表述不同、内容设置不同、权利记载的方式也不完全一样，因此，一个登记簿就需要有一个“主轴”来统筹，其他信息围绕这个主轴而展开，这个主轴决定了登记簿的编成。纵观世界，不动产登记簿的编成基本划分为两类：以不动产的客体——不动产为标准的“物的编成主义”和以不动产的主体——不动产权利人为标准的“人的编成主义”5。物的编成，将“物”置于核心地位，以物来定权利人，依不动产所在的坐落、编号等为顺序相应设置簿页，以“物”为基础列明登记簿上所应记载的各种物权和法律关系。该标准下，登记簿首先体现的是不动产，即不动产存在与否及其自然物理状况（编号、种类、面积等）6。物的编成主要为德国、瑞士、日本等国家采用，主要优点是能够较为清晰地反映出不动产上所有的权利关系、便于查询，不足是相对繁琐。人的编成，将“人”置于核心地位，以人来检索物，依不动产权利人按照年代登记的先后顺序为标准设置簿页，将属于不动产权利人的所有不动产按照年代予以排序。该标准下，登记簿首先体现的是权利人，即权利人的基本情况及其在一个不动产登记辖区内所有的不动产，抵押权、地役权等权利负担记载在权利受到限制的权利人名下。7人的编成主要为法国、英国、新西兰等国家采用，主要优点是能够将同一权利人在同一登记管辖区域的数个不动产登记简单化处理，不足是登记的内容没有延续性，难以全面清晰地反映某个不动产上的权利变动情况。
在确定本条“以宗地或者宗海为单位编成”思路之前，曾考虑过另外一个思路，即是不动产登记簿以不动产单元为单位进行编成，这样的好处是能够清晰地分出不动产的自然状况、权利状况和其他事项，但是没有突出宗地的基础性地位和地籍的控制性作用，容易出现“重房轻地”的现象，也不利于登记资料的逻辑管理。以宗地、宗海为单位进行编成，能够强有力地突出土地的基础和核心作用，形成科学、完整的不动产权籍管理和登记成果。经过各方面权衡考虑，最终形成本条规定。
【理解适用】
我国在不动产分散登记时期，除土地承包经营权登记采用人的编成以外，其他不动产登记都是采取的物的编成。可以说，物的编成是主流。除了物的编成本身具有的优势外，还因为我国正在大力推进以“土地权利”为核心的土地制度改革，“人”在城乡之间频繁流动，固定困难，某些负载于身份上的不动产权利会随着“人”的身份转变发生调整，若采人的编成，将会使登记簿处于快速变动的不确定状态。物的编成关注不动产权利的设立、变化，由于不动产本身就具有固定性，登记簿能够具有足够的稳定性和确定性。同时，我国目前有些地区仍然采用传统的纸质登记簿，若采用人的编成，一旦查阅登记簿，某权利人所有的不动产将一览无余，不利于权利人隐私的保护；若不允许查询，则背离物权登记制度的本旨。8物的编成能够有效平衡利害关系人对于不动产权利的查询需求与权利人的隐私保护问题。9
囿于我国“人均一亩三分、户均不过十亩”的小农生产状况，土地承包经营权登记采用了人的编成，采取登记对抗主义。但从不动产统一登记发展的需求和方向看，土地承包经营权登记应当逐步向物的编成靠拢。应该看到，物权的登记对抗模式与登记簿人的编成没有必然联系。10从世界范围来看，采用登记生效模式的国家，登记簿基本是物的编成，而采用登记对抗模式的国家，不一定都是人的编成，比如日本。因此，不能将登记效力模式与登记簿的编制进行人为的简单逻辑关联。另外，农业经营方式创新催生了大量的专业大户、家庭农场、农业互助合作、股份合作等适应适度规模化经营的新型生产方式和农业经营主体，小农生产处于裂变和转型之中，农村承包土地流转的频率和诉求日渐旺盛，农村承包土地登记也出现了确权确地为主和确权确股不确地为辅两种方式。不管哪种方式，解决承包地块面积不准、四至不清问题，都必须一块地一调查、一块地一确权、一块地一块地上图入库，采用人的编成还是物的编成，只是对确权结果的记载方式不一样。土地承包经营权登记采取物的编成则能够清楚反映某一承包地块的权利关系，也有利于促进农村土地流转和规模经营。当前，土地承包经营权只是处于试点阶段，人的编成到物的编成的变革，推进较为容易，改革成本也较低，仅增加了纸质登记簿的数量，权利证书可以保留分宗归户的方式。
为了适应不动产登记簿物的编成，不动产登记簿样式在设计中确定了相适应的思路。即不动产登记簿采用物的编成，突出宗地、宗海的主体性地位，将同一宗地、宗海范围的所有不动产编入同一不动产登记簿：突出不动产单元作为基本登记单位的基础性作用，用不动产单元号串联不动产的自然状况、权属状况和其他事项登记信息，确保一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类权利事项登记信息一页的逻辑性和层次感。多个登记簿可以归集成册。
要注意的是，分散登记时期，宗地、宗海既作为土地、海域调查管理的基本单位，也作为土地登记、海域登记的基本单位。统一登记后，管理和登记相对分离，宗地、宗海只作为土地、海域的管理单位，登记的基本单位统一为不动产单元。地（海）籍调查仍以宗地（海）为单位，宗地、宗海编码仍然有效，继续使用。不动产权籍调查以不动产单元为单位。宗地、宗海实际是一个物理性的表达，在这个基础上，根据宗地、宗海上有无定作物以及定着物状况，可以细分具体的不动产单元，而这个不动产单元才是不动产登记和登记簿所要关注的对象。因此，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元才需要、才能够编入一个不动产登记簿。
【条文主旨】
本条规定的是不动产登记簿的管理。
【立法背景】
切实保管好不动产登记簿，是不动产登记机构的法定职责。《条例》第9条规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。第12条规定，采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。可见，建立电子登记簿是时代的潮流，也是信息化发展的需要。但与此同时，必须重视和采取切实措施保护基于电子登记簿形成的电子数据的安全。本条是对《条例》第9条和第12条的细化规定。
【理解适用】
1.电子不动产登记簿的保存
电子介质的不动产登记簿之所以受到青睐，主要是因为：第一，相较于纸质登记簿，电子登记簿对潮湿、虫蛀、火灾的抵御能力强，保存期限长。第二，电子登记簿由计算机系统自动生成，大大减轻了登记簿记载的工作量，提高了工作效率，也减少了人工登记造成的错误。第三，电子登记簿方便制作和保存，电子登记簿可进行网络传输，使得其异地备份方便易行，能够应对各种自然灾害以及数据被非法删改的风险，确保数据安全。第四，电子登记簿有助于登记信息的查询，通过网络可实现多人同时查阅同一登记资料，克服了纸质登记簿“一对一查询”的弊端，也有利于登记资料的异地查询的实现。第五，电子登记簿有助于登记信息的互通共享，各级不动产登记机构之间、各部门之间的登记、交易、审批有关信息要实现互通共享，通过数据抄送或者适用纸质登记簿再扫描数据化，必然是不经济的，不长久的。世界很多国家都已经实现了登记信息的数字化和电子化，我国很多地方也在致力于纸质登记信息的数字化和有关数据整合，以建立完整的数据库和信息平台。
不动产登记信息是权利人极为重要的财产信息，由于我国对登记信息采取的是“有限公开”的原则，即只有权利人、利害关系人以及法定的国家有权机关才可以查询和复制不动产登记信息，不动产登记资料对其他人是不公开的。因此，就必须确保登记数据的安全，防止个人信息被人窃取或者泄露。具体措施上，应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取必要信息网络安全防护措施。例如建立包括物理安全、网络安全、数据安全、应用安全、安全制度等在内的安全系统体系：分别建立安全的平台运行物理环境，提供访问控制、防火、防水和防潮机制、温湿度控制、电力供应等一系列物理安全措施，保障不动产登记信息管理基础平台运行的稳定、持久运行。建立安全的网络环境，包括国土资源业务网、互联网等网络安全。通过身份鉴别和访问控制两个方面各类技术，保障运行不动产登记信息管理基础平台的服务器，以及虚拟机的安全。建立以数据完整性、数据保密性、备份恢复等内容为核心数据安全策略，保障云端不动产登记数据库及其衍生或相关数据的安全。建立以身份鉴别、访问控制、安全审计、剩余信息保护、通信完整性、抗抵赖、软件容错、资源控制等内容为核心的应用安全策略，保障不动产登记信息管理基础平台各应用系统的应用安全。建立以岗位设置、人员配备、授权和审批、审核与审查等内容为主的安全制度，保障不动产登记信息管理基础平台的有效运维。
2.关于复制或者篡改不动产登记簿信息的限制
不动产登记簿是不动产物权内容与归属的根据，法律效力极高，公示功能极强。因此，不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。《条例》对不动产登记簿信息的复制有一个例外，就是权利人、利害关系人以及法定的国家有权机关可以依法查询、复制不动产登记信息。对改正不动产登记簿信息也有一个例外，就是权利人、利害关系人或者不动产登记机构可以启动更正登记程序，依法修改登记事项。
【条文主旨】
本条规定的不动产登记工作人员的管理。
【立法背景】
分散登记时期，土地登记、房屋登记、海域登记制度较为成熟，规定了登记人员持证上岗制度，以期建立一支专业化、高素质的不动产登记人员队伍。其中，土地登记人员持证上岗制度和房屋登记官制度实施较为顺利。1997年，国土资源管理部门开始实施土地登记人员持证上岗制度。自1999年起，土地登记人员必须通过考试取得《土地登记上岗资格证》，才能从事土地登记权属审核和登记审查工作，在土地登记审批表上签署审查意见。截至2014年年底，全国已有10万人取得《土地登记上岗资格证》，一支基本能够满足当前工作需要的土地登记队伍逐步建立起来。住建部门在不动产登记领域开了“登记官”制度的先河，建立并实施了房屋登记官制度。明确从事房屋登记初审、复审、终审的人员，通过培训考核或确认，取得《房屋登记官考核合格证书》后，方能成为房屋登记官，从事房屋登记审核工作，在审核表、登记簿上签字。从2012年起，未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，应调离房屋登记审核岗位。至今，全国已有3万人取得房屋登记官资格。这些取得土地登记上岗资格证和房屋登记官证、从事一线登记工作的人员，是不动产登记工作的专业人员。
不动产统一登记实施以后，老百姓对登记的期望更高了，社会各方面对登记的要求也更高了，客观上需要不动产登记工作向专业化方向发展，需要登记工作人员，特别是承担不动产登记审核、登簿的登记工作人员熟悉掌握相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识，以确保登记服务高水平和登记高质量。因此，《细则》有必要对不动产登记工作人员的管理作出规定。
【理解适用】
不动产登记工作是一项专业性、技术性和法律性都比较强的工作，被登记的不动产价值巨大，是权利人重要的财产。登记质量是登记工作的生命线，直接影响到不动产权利人的权益和不动产交易的安全。而不动产登记保护不动产财产权益的功能主要是通过不动产登记工作人员的具体行为来实现的，可以说，不动产登记工作人员的业务素质、专业能力、职业操守等决定了登记工作的质量。
第一，不动产登记工作人员专业化是完善登记制度的关键环节。只有不动产登记机构的工作人员具有足够的知识水平、具备符合岗位要求的专业能力和认真负责的专业精神，才能保证登记结果的真实性、准确性，发挥不动产登记公示公信效力，让不动产统一登记制度永葆活力和生命力。第二，不动产登记工作人员专业化是提升登记人员素质的有效途径。从事不动产登记的人员必须同时具备法律、经济、不动产、信息技术等多方面的专门知识，特别是不动产登记的审核、登簿等工作，对登记人员的业务素质、责任意识要求更高。对登记业务人员提出岗位要求，完善登记人员考核培训制度，加强针对性的执业培训，增强登记人员的学习主动性和实效性，能够有效提升不动产登记人员素质和业务水平。第三，不动产登记工作人员专业化是保证登记质量、减少登记差错的必然要求。不动产登记涉及权利人的重大利益，往往差之毫厘、谬以千里，发生登记错误，给他人造成损失的，登记机构将面临赔偿。通过明确不动产登记工作人员的专业化要求和职责范围，建立科学合理的业务技能提升体系，有利于发挥登记人员的主观能动性，减少主观任意性，提高登记人员的责任心，促使其依法依规履责，减少登记错误，降低登记机构的法律风险，确保不动产登记工作的高质、高效运行。
事实上，世界上实行不动产统一登记的国家，很多都建立和实施了不动产登记专业人员制度。德国、奥地利、瑞士、韩国、英国、瑞典、日本、法国等实行不动产统一登记的国家，同时建立了不动产登记员或者登记官制度，对不动产登记人员实行专业化、职业化、精英化管理，取得了良好效果。一是登记员都是国家公职人员。如日本的法务事务官、韩国的第5级公务员，都需要通过国家公务员考试，才能从事不动产登记。瑞典从事不动产登记工作的人员是国家制图、地籍与土地登记机构的专职人员。二是登记员都有基本的分类和等级。日本规定，在民事行政部内必须配备首席登记官以及次席登记官。德国的不动产登记人员主要包括登记簿法官、司法辅助人和文书官，登记簿法官仅在司法辅助人提出请示时才会涉足，司法辅助人主要负责不动产登记事务，文书官主要从事材料处理和签收的工作。澳大利亚昆士兰州实行总登记师、副总登记师和登记师制度，对外签发权利证书或自由裁量由总登记师实施。英国设立首席土地登记官，作为土地登记局最高权力人。三是登记员要具备相应的专业知识、经过专门的培训或考试才能从事登记工作。德国法律规定，成为司法辅助人必须经过在专门培养司法辅助人的高等专科学校学习，然后才能参加司法辅助人考试。考试合格者，取得司法辅助人登记资格，之后可以向法院申请职位。同时必须在法院、检察院、行政机关预备实习两年，然后才能进入工作岗位。正式上岗后，也要继续在岗学习，主要是参加司法辅助人协会组织的各种研讨会。瑞典要求登记员履责需要具备良好的土地登记及程序知识，掌握相关立法和法律手册全部知识，每年必须参加2-3次职业技能培训。四是登记员数量受到严格限制。日本根据登记业务的规模，每个登记所设1人至数人担任登记官。韩国有230个土地登记所，全国共230名登记官。瑞典有200多人从事不动产登记，全国7个土地登记办公室，仅有160名登记员。五是登记员须承担登记错误的法律责任。对于登记错误造成损害的，各国都规定了登记员须承担相应的法律责任。德国、瑞士、澳大利亚昆士兰州采取的是国家赔偿和事后追偿的方式；日本、法国则规定由登记员自行承担。德国登记员赔偿资金来自职业保险，法国则来自登记员缴纳的保证金。
对不动产登记工作人员提出专业化和考核培训要求，是不动产登记机构适应不动产统一登记工作需要而采取的一种人员管理方式，是不动产登记机构对从事特殊登记业务的岗位要求，不涉及行政许可。行政许可是行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可依行政相对人的申请启动，直接作用于行政机关之外的公民、法人或者组织，是一种外部行政行为，而专业化的不动产登记工作人员管理，所面向的是不动产登记机构内部直接从事不动产登记审核、登簿等专业工作的公职人员，是一种内部行政管理行为，并非行政机关与行政相对人的关系。专业化的不动产登记工作人员也不涉及职业资格认定。专业化的不动产登记工作人员是一种公职岗位，是对具体承担不动产登记审核、登簿工作的公职人员的岗位技术要求，没有创设职业资格或者改变人员身份，不涉及职业资格许可和认定。
为了加强不动产登记工作人员的管理，按照本条的规定，国土资源部应当建章立制，加强对全国不动产登记工作人员统一的考核培训。原来依法颁发的土地登记上岗资格、房屋登记官资格等证书继续有效，取得这些证书的在岗人员在经过一定培训的基础上，可以由登记机构安排依法从事不动产登记的审核和登簿工作。以后通过对不动产登记工作人员的考核培训，使不动产登记工作人员具备与登记审核、登簿相适应的业务素质和工作能力。