三、二手房买卖

16二手房交易中卖方故意违约,应向守约方赔偿房屋涨价损失

——吴某、陈某诉晋某、钟某房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省成都市青白江区人民法院(2017)川0113民初2196号民事判决书

2.案由:房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告:吴某、陈某

被告:晋某、钟某

【基本案情】

原告吴某、陈某与被告晋某、钟某、第三人卓宇公司于2017年7月4日签订了《房屋买卖合同》,约定二被告晋某、钟某将其所有的位于成都市青白江区同金街29号1栋4单元2层××号房屋卖给原告吴某、陈某,房屋总价415000元,建筑面积88.78平方米,单价为4674元。合同载明付款方式为首付30%,其余部分通过银行按揭贷款方式进行支付。合同同时约定双方应当在2017年9月30日之前向卓宇公司交齐相关证件办理房屋过户手续。合同签订当天,原告吴某、陈某向被告晋某、钟某支付了定金3万元,后被告晋某告知吴某夫妇不再出售该房屋,并将该房屋于2017年9月27日到青白江区不动产登记中心办理了抵押登记,抵押给案外人钟某某。案件审理过程中,法院根据到相关房屋中介结构走访了解及第三人的陈述,2017年9月至2017年10月中旬,该地段同等条件房屋的交易均价为5500元/平方米。

【法院裁判要旨】

四川省成都市青白江区人民法院经审理认为:原告吴某、陈某与被告晋某、钟某、第三人卓宇公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,合同各方当事人均应共同遵守。原告吴某、陈某按约给付了定金,然被告晋某、钟某明确向原告表示不再出售房屋,且也未按照合同约定及时准备好办理过户登记的相关材料,也未在征得原告吴某、陈某同意的情况下将该案涉房屋抵押登记给案外人钟某某,导致房屋交易受阻,二被告晋某、钟某的行为已构成违约,理应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。'故对于原告吴某、陈某要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及双倍返还定金的诉讼请求,有事实和法律依据,本院依法予以支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。本案中原告吴某、陈某与被告晋某、钟某签订买卖合同的房屋单价为4674元/平方米,由于二被告的原因导致房屋交易最终不能成就,而目前该地段同类型房屋的成交均价为每平方米5500元,故对该部分差价损失二被告也应承担赔偿责任,但赔偿损失的数额与定金的总额不应超出原告因此次违约造成的实际损失。

据此,四川省成都市青白江区人民法院于2017年10月23日依法作出判决:

一、解除原告吴某、陈某与被告晋某、钟某签订的位于成都市青白江区同金街29号1栋4单元2层××号房屋的《房屋买卖合同》;

二、被告晋某、钟某向原告吴某、陈某返还双倍定金60000元;

三、被告晋某、钟某赔偿原告吴某、陈某损失43332元。

【法官后语】

本案例争议焦点是原告吴某、陈某与被告晋某、钟某、第三人卓宇公司签订的合法有效的《房屋买卖合同》,在被告故意违约导致合同不能继续履行,原告能否主张被告毁约期间房屋涨价的损失。本案中,原告吴某、陈某在签订合同后按约给付了定金,并积极准备好办理过户登记的相关材料,不存在任何履约过错行为。而被告晋某、钟某面对日益上涨的二手房房价单方面故意毁约,私自将该案涉房屋抵押登记给案外人钟某某导致房屋交易受阻,二被告晋某、钟某的行为已构成违约,理应承担相应的违约责任。具体到本案中,买卖双方约定的定金不高,若仅仅判决双倍定金赔付,不能完全弥补原告的损失。特别是随着成都市主城区实行房屋限购政策以来,2017年间青白江区房价迅速上涨,因二手房屋买卖纠纷所产生的案件数明显上升。房屋买卖合同纠纷中因卖房人存在故意违约情形,导致房屋买卖合同不能继续履行的案件比比皆是。针对此类案件,如何遵循诚实信用原则,合理合法保护买房人的合法权益是我们司法者应当思考的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定,“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失”。依据该条司法解释,我们认为原告主张一定数额的房屋溢价损失应予得到支持,且通过追加房屋中介作为第三人来了解案情及房价情况,实地走访当地各个房屋中介了解本案中该地段同等条件二手房屋的交易均价,通过充分的证据证明,确实存在相当数额的房屋涨价幅度。

关于房屋涨价的损失如何起算及确认。我们认为由于被告任意毁约一方面导致原告要求将涉案房屋交付居住并进行过户的目的不能实现,另一方面客观上一片涨势的房价也让原告丧失了不能再用同等支付对价购得同等条件房屋的机会,而原告主张的涨价损失本质上是重新购置条件相当的一套房屋需要与之前多出的购置成本,面对波动较大的房产交易市场确定房价的起算点很关键,个人认为如果能够确定卖方违约时间,如在本案中被告在2017年9月27日到青白江区不动产登记中心办理了将案涉房屋抵押给案外人,就是被告拒绝履约的节点,这个时间段宜作为原告主张涨价损失确定房价。如果不能确定明确的违约时间,房价涨幅的参照宜确定在法庭辩论终结前。关于房屋涨价损失的确定,本案的承办人是通过调查了解周边多个房屋中介公司这一时段同地段同户型装修相当的房屋交易价格确定的,另一种途径也可找第三方专业评估机构对相应时间段的房价进行评估鉴定。

房屋买卖合同纠纷中多数情况是因卖房人存在故意违约情形,导致房屋买卖合同不能继续履行。且青白江区二手房交易中一般双方约定的定金不高,若仅仅双倍定金赔付,不能完全弥补买房人的损失。针对此类案件,如何遵循诚实守信的原则,合理合法保护买房人的合法权益是我们执法者应当思考的问题。诚实信用原则是民法的基本原则,也是我们现代法治社会一直倡导的处事原则。尊重契约精神,按照契约办事,符合市场交易规则,也不违背公序良俗原则。本案中,针对二被告故意违约情况,原告通过主张涨价损失来保护自身权益,法院通过追加房屋中介作为第三人来了解案情及房价情况,实地走访当地各个房屋中介了解本案中该地段同等条件房屋的交易均价,通过充分的证据证明,确实存在相当数额的房屋涨价损失;且本案中定金不足以弥补一方违约造成的损失,对对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。故法院据此依法作出上述判决,依法保护了购房者的合法权益,让违约方因故意违约行为承担了应有的赔偿责任。本案判决后,二被告已向原告及时履行了全部给付义务。该案的处理对倡导人们坚守诚实守信、尊重契约有积极的引导作用。

编写人:四川省成都市青白江区人民法院陈鲜梅