第一章 总则

【本章说明】本章共七条，对《条例》的立法目的及依据、不动产登记及不动产的概念、不动产登记的类型、不动产登记的原则、需要进行登记的不动产权利种类、不动产登记机构以及不动产登记管辖进行了规定。

第一条 立法目的及依据^[1]

为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

□ 条文解读

登记的本质目的是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。很多人把不动产登记作为遏制腐败或者限制房价的主要工具。但是，我们应当准确认识到整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，才是不动产登记条例起草的直接目的。虽然随着不动产登记制度的完善，特别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败，稳定房价带来一定的影响，但是这些并不是不动产登记的直接目的。

关联参见

《物权法》第9条；《土地登记办法》第1条；《房屋登记办法》第1条

第二条 不动产登记及不动产的概念

本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

□ 条文解读

不动产一般指不可移动的物或者财产，但是我国法律只有《担保法》对不动产的含义进行了界定。其第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物”。另外，1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》表述为“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。

关联参见

《物权法》第10条、第14条、第16条；《担保法》第92条；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第186条

第三条 不动产登记类型

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

□ 条文解读

对不动产登记类型的规定，对于确保不动产登记的真实与准确，维护不动产登记簿的公示力与公信力，保护广大民事主体的不动产物权，具有重要的意义。

首先，《不动产登记暂行条例》是《物权法》的配套规定，旨在贯彻落实《物权法》和其他法律关于不动产登记的规定。但是，《物权法》属于不动产登记的实体法，而《条例》是不动产登记的程序法。不动产登记程序法关注的问题是，何种情形下、在符合哪些条件时，不动产登记机构应当按照何种程序、依据何种标准进行登记。不动产登记的类型众多，不同的登记类型，从申请人、申请材料到审核甚至颁发权属证书上都有所不同。因而，《条例》需要对不动产登记类型作出明确规定。

其次，在《不动产登记暂行条例》中对不动产登记类型做出规定，有利于实现国务院要求的不动产登记“四个统一”的目标。按照国务院的规定，不动产统一登记就是要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

关联参见

《土地登记办法》第38条、第58条、第60条；《物权法》第19条、第20条；《房屋登记办法》第75条、第78条；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

第四条 登记原则

国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

□ 条文解读

本条中稳定连续原则主要体现在以下方面：一是从保障不动产权利的角度出发，要求建立不动产统一登记制度后，不影响权利人行使权利。其中本条第三款“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响”的规定就是稳定连续原则的具体体现。同时，《条例》第33条也规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。这也是稳定连续原则的具体体现。二是从行政管理角度出发，保持行政管理的稳定性。国家建立不动产统一登记制度，整合不动产登记职责，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责，仅仅是将不动产登记职责整合到一个部门，通过建立不动产登记信息管理基础平台等方式，加强不动产管理相关信息的交流共享，并不影响各部门固有的其他管理职责。

关联参见

《物权法》第10条

第五条 不动产登记权利种类

下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

□ 条文解读

《不动产登记暂行条例》第5条以列举的方式明确了需要登记不动产的权利种类。

（1）所有权登记

按照《物权法》规定，所有权包括国家所有权、集体所有权和私人所有权。

关于国家所有权，根据《物权法》规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。因此，国家所有的土地、森林、林木、林地、草原、海域、无居民海岛所有权可以不进行登记。但是，《森林法》明确规定，国家所有的森林、林木和林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。因此，国家所有的森林和林木的所有权需要进行登记。

集体所有权包括集体土地所有权（包括集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩），集体森林、林木和林地所有权，集体草原所有权。因此，需要登记的权利应当包括集体土地所有权以及集体森林、林木所有权。

个人所有权包括房屋所有权以及个人林木所有权。

《不动产登记暂行条例》第5条第1项至第3项所列的即需要登记的所有权包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权。

（2）用益物权登记

根据《物权法》及相关法律法规规定，需要登记的用益物权即《条例》第5条第4项至第8项所列权利，包括：耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权。

（3）担保物权登记

由于质权和留置权只是适用于动产，不适用于不动产，因此需要登记的只有抵押权。由于有的不动产权利可以抵押，有的不能抵押，再加上种类繁多，因此可以笼统的规定为抵押权。《条例》第9项作出了规定。

（4）其他需要登记的不动产权利

《条例》第10项规定“法律规定需要登记的其他不动产权利”主要是为了与未来建立自然资源统一登记进行衔接。

关联参见

《物权法》第60条、第127条、第129条；《宪法》第10条第2款；《土地管理法》第4条第2款、第3款、第8条第2款；《房屋登记办法》第96条；《农村土地承包法》第22条、第38条；《海域使用管理法》第32条；《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第4条第6款；《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部等关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》；《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》；国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知；《国土资源部关于规范土地登记的意见》

第六条 不动产登记机构

国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

□ 条文解读

国务院国土资源主管部门是不动产登记的主管机构。本条第1款确认了国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，这是《条例》对国务院机构改革成果的确认，是对《关于整合不动产登记职责的通知》的具体贯彻。土地是最重要、最基础的不动产，房屋等不动产依附于土地，不能脱离土地而独立存在。以土地为主进行登记，可以包容其他的不动产的登记，而以房屋等为主进行登记，则无法包容无建筑物的土地的登记，如城市空地、道路、公园等。另外，附着于土地的房屋、林木等经常因灭失、砍伐等原因发生变动，仅有土地是相对永恒不变的，以土地为主统一不动产登记有利于保持登记的持续性和长久性。因此，由国土资源管理部门负责全国不动产统一登记工作是合理的。

关联参见

《农村土地承包法》第23条；《草原法》第11条；《渔业法》第11条；《渔业法实施条例》第10条；《城市房地产管理法》第61条；《土地管理法》第11条；《担保法》第42条；《土地登记办法》第3条；《森林法》第3条；《海域使用管理法》第7条

第七条 登记管辖

不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

□ 条文解读

所谓属地登记原则就是不动产登记应当由不动产所在地的登记机构办理，即《物权法》第10条所规定的“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。属地登记是不动产登记的基本原则，是由不动产的不能移动的本质属性所决定的。不论土地，还是房屋以及其他不动产都应该实行属地登记原则。因此本条第一款明确规定“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”。

不动产登记应当遵循属地登记原则，但也会存在一些例外情况。按照中编办《关于整合不动产登记职责的通知》的要求，“国土资源部会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证；会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等”。同时，按照《土地管理法》的规定，“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”。为此，本条第3款规定：“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定”。

关联参见

《物权法》第10条；《土地登记办法》第3条第1款；《房屋登记办法》第4条第1款；《土地管理法实施条例》第5条；《森林法实施条例》第4条第1项；《土地管理法》第11条第2款

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[1] 条文主旨为编者所加，下同。