第二章 不动产登记簿

【本章说明】本章是关于不动产登记簿的有关规定，具体包括不动产登记簿的登记单元、登记内容、介质形式、登记人员的要求以及登记簿的保管等内容。

第八条 不动产登记簿

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项。

□ 条文解读

不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。不动产之间在空间上相互连接，必须通过测量等手段从空间上将其相互区分，使之成为独立的物。

本条第3款规定了不动产登记簿的主要记载事项：一是不动产的自然状况。坐落是指宗地所在地的名称；界址主要是通过地籍编号和图号体现；面积是指宗地的大小；用途是指土地的使用类型，具体包括水田、果园、天然牧草地、住宿餐饮用地等，按照《土地利用现状分类》的规定予以记载，对于房屋而言，还包括房屋的楼层等信息。二是不动产的权属状况。权利人是指土地使用权人或所有权人；类型是指集体土地所有权、国有建设用地使用权等类型；内容是指房屋容积率等限制内容；来源是指继承、转让、赠与等权利取得土地权利的方式；期限是指土地使用权的期限；权利变化情况是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。三是不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。在异议登记的情况下，登记簿记载的是他人对登记簿记载提出异议这一客观事实；在预告登记的情况下，登记簿记载的是他人享有将来发生物权变动请求权这一事实；在查封登记的情况下，登记簿记载的是司法机关查封的事实。上述情况下都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。

□ 应用

1.不动产登记簿有哪些法律效力？

一般认为不动产登记簿具有以下两个方面的效力：

（1）推定力。根据《物权法》的规定，不动产登记簿是不动产权利归属和权利内容的根据，即不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。实践中，虽然登记簿记载的权利状况与实际情况可能存在不相符的情况，但是在没有经过异议登记、更正登记等法定登记程序前，法律依然推定登记簿记载的权利人为真正的权利人。这一方面是由于不动产权利的登记需要经过登记机关的审查，一般情况下记载状况与真实权利状况基本一致，具有较高的可信度；另一方面，赋予登记簿推定力，也有利于降低交易信息审查成本，提高交易的效率。同时，登记簿的推定力还体现在，当登记权利人的权利受到侵犯时，权利人可以以不动产登记簿作为要求法律救济的依据；当登记权利人与他人发生财产权争执时，不动产登记簿可以作为权利人的权利证明文件。

（2）公信力。这是指即便不动产登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容不一致，信赖登记簿上记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样，以法律行为取得相应的不动产物权。《物权法》规定了不动产的善意取得制度，其第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。因此，即使不动产登记簿记载错误，由于登记簿具有公信力，善意第三人的利益依然受法律保护。

关联参见

《房屋登记簿管理试行办法》；《海域使用权登记办法》第4条

第九条 不动产登记簿的介质

不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

□ 条文解读

虽然电子登记簿使用较为便利，易于保存和传输，极大地提高了登记效率，但是受网络上诸多不安全因素影响的可能性比较大，为了避免因系统故障、自然灾害等导致登记资料的遗失破坏，《条例》规定应当定期进行异地备份。电子登记簿应当有唯一、确定的纸介质转化形式，简单来说，就是其中的信息能够以唯一确定的格式以纸质的形式打印出来，以便管理保存或者查询需要。

关联参见

《土地登记办法》第15条第3款；《房屋登记办法》第24条

第十条 不动产登记要求

不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

□ 条文解读

根据《物权法》第16条第1款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为物权制度的基础。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。

可以修改登记事项的唯一例外是依法进行更正登记。更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记。

□ 应用

2.不动产登记簿的记载要求有哪些？

答：根据《物权法》第16条第1款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。正因为不动产登记簿的重要作用，对其记载需符合一定的要求。

“各类登记事项”指的就是本条例第8条第3款所规定的不动产登记簿应当记载的事项。“准确”要求记载的各类登记事项应与真实状况保持一致；“完整”要求毫无遗漏地将应当记载的各类登记事项记载于不动产登记簿上，包括各种自然状况、权属状况和其他事项；“清晰”要求在不动产登记簿上能够清楚明晰地看到所记载的各类登记事项。

第十一条 不动产登记人员

不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

□ 条文解读

不动产登记人员是指直接从事不动产权属审核和登记审查的工作人员。由于不动产登记是非常专业的活动且涉及的是不动产权利，价值巨大，为了确保登记结果的真实性与准确性，有效地维护不动产交易的安全与效率，各国都对不动产登记机构工作人员有很高的要求。因此，《条例》对登记人员提出了要求，一方面要求从事登记的人员应当具备相应的专业知识和业务能力，保障登记人员具备开展不动产登记的基本业务素质；另一方面也强调登记机构对登记人员的后续培训教育，保证登记人员能够适应不断发展的不动产产权登记管理的需求。

关联参见

《土地登记办法》第4条；《房屋登记办法》第6条

第十二条 不动产登记簿的保管

不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

□ 条文解读

对于采用电子介质不动产登记簿的保存，由于电子登记簿比纸质登记簿存在更多的安全和隐私保护等问题，需要对其配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施，具体来说应包括以下几个方面：第一，保证电子登记簿的安全。电子介质的登记簿因需要接入互联网，所以既容易被感染病毒，也容易遭受黑客攻击。因此，采取电子介质登记簿的登记机构必须对电子登记簿配备充分的电子安全防护措施，如安装杀毒软件、防火墙、将内网与外网分开等。同时，这些登记机构应当每天对登记簿的数据进行异地备份并且异地保存。对于异地备份保存的数据，同样应采取充足的信息网络安全防护措施。第二，严格管理电子登记簿。为了防止电子介质的不动产登记簿被篡改，必须建立严格的规范，以确保对电子介质登记簿的数据之录入、存储、输出、运输进行严格有效的管理。例如，电子登记簿应当设置相应的加密程序，只有依其权限获得相应密码授权的人才能进入电子登记簿的信息系统进行相应的操作。第三，严格规范和控制电子签章。在纸质登记簿上可以直接由登记机构的相关人员进行签名并加盖印章，但是实行电子登记簿则需要采用电子签名，这方面的安全问题也需要严格规范和控制。

关联参见

《物权法》第16条第2款

第十三条 不动产登记簿的保存和移交

不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

□ 条文解读

对于“重建”的含义，通说认为包括不动产登记簿的重造与补造。所谓不动产登记簿的重造，是指不动产登记簿损坏或原有格式更新时，登记机关将原有登记簿上所记载的内容登录到新的登记簿上的行为。而不动产登记簿的补造是指登记簿因某种原因导致其毁损或灭失时，登记机关依照不动产其他资料（主要是档案资料）进行补充登记的行为。

不动产登记遵循属地登记原则，不动产在哪个行政区域，自然由该行政区域的不动产登记机构负责登记，不动产登记簿也相应由其负责管理、保存。所以，当行政区域变更或者不动产登记机构职能调整时，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

关联参见

《房屋登记簿管理试行办法》第13条第1款、第二款；《国土资源部办公厅关于做好灾后地籍档案恢复和土地登记工作的通知》第2条