第三节　房源的管理与维护

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．下列不属于房源分类的原则的是（　　）。

A．按级分类原则

B．简单实用原则

C．主次分明原则

D．优劣性原则

【答案】D

【解析】房源分类原则有：①房源分类原则，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类等。②简单实用原则，房源分类管理应该结合房地产经纪企业和房地产经纪人的实际情况，分类简单容易理解，实用方便操作。③主次分明原则，根据房源的优质等级、紧急程度等划分，有主有次、有先有后地进行维护和营销推广。

2．分类检索是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……，这体现的房源分类原则是（　　）。

Ａ．简单实用原则

Ｂ．按级分类原则

Ｃ．产品性质原则

Ｄ．主次分明原则

【答案】Ｂ

【解析】房源分类管理主要是为了提高房地产经纪人对房源信息系统管理，提高房地产经纪人的工作效率，实现快速查询、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分类原则包括：①按级分类原则；②简单实用原则；③主次分明原则。其中，按级分类原则主要运用匪类检索，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……这样有利于房源分类管理工作更系统、更清晰化、更精细。

３．按照房源的交易形式划分，房源不包括（　　）。

Ａ．出租房源

Ｂ．出售房源

Ｃ．住宅类房源

Ｄ．租售房源

【答案】Ｃ

【解析】按照房源的交易形式可划分为出租房源、出售房源、租售房源。C项是按照产品性质划分房源的形式。

4．房源共享形式不包括（　　）。

A．私盘制

B．公盘制

C．混合制

D．分享制

【答案】D

【解析】房源信息共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点和发展需要进行设定。房源共享形式主要有：①私盘制，是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。②公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。③混合制，是公盘制和私盘制的混合使用

5．房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入，其他房地产经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人拥有，这种房源信息共享方式是（　　）。

A．私盘制

B．公盘制

C．混合制

D．公私合盘制

【答案】A

【解析】房源信息的共享形式管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点与发展需要进行设定，主要分为私盘制、公盘制和混合制等三种形式。其中，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他房地产经纪人只能查看房源的信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他房地产经纪人要联系该物业业主（委托人），只有通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50％）。

6．房源信息公盘制的优点是（　　）。

A．保障了收集房源信息的房地产经纪人利益，有利于提高其收集房源信息的积极性

B．信息有效利用率更高、流通更快速

C．房源信息不易外泄

D．避免房地产经纪人出现“留盘”行为

【答案】B

【解析】公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的优点表现在信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，房源信息较容易外泄；可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。

7．房源信息的共享形式中，最能提高经纪人积极性的是（　　）。

A．私盘制

B．公盘制

C．混合制

D．以上都不对

【答案】A

【解析】私盘制的优点表现在：①有利于保障收集房源信息的房地产经纪人利益；②有利于调动房地产经纪人收集房源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。因为经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。

8．房源信息的共享形式中，（　　）表现在多数情况下，每宗交易需要两个房地产经纪人跟进。

A．公盘制

B．混合制

C．私盘制

D．公开信息制

【答案】C

【解析】私盘制，是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他经纪人要联系该物业业主（委托人），只能通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50％）。

9．在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（　　）。

A．私盘制　 

B．公盘制

C．混合制

D．限制性公盘制

【答案】B

【解析】公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。C项，混合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说法。

10．目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用（　　）达到房源信息共享的目的。

A．私盘制　 

B．公盘制

C．信息公开制

D．混合制

【答案】B

【解析】公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分的房地产经纪机构内部采用公盘制达到房源信息共享的目的。

11．房源信息的（　　）非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。

A．系统性

B．完整性

C．时效性

D．准确性

【答案】C

【解析】房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。对房源信息的更新包括：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源状态的及时更新。

12．对房源的业主（委托方）进行（　　），这是保证房源信息时效性的重要手段。

A．周期性访问　 

B．访问信息的累积

C．访问信息的筛选

D．直接接触

【答案】A

【解析】对房源的业主（委托方）进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。

13．房源信息的更新应注意的事项不包括（　　）。 

A．周期性访问　 

B．访问信息的累积

C．房源信息的循环利用

D．及时剔除已完成交易的房源

【答案】D

【解析】房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源状态的及时更新。D项，已完成交易的房源属于“无效房源”，不能剔除，因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。

14．某公司规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息，其他人员则不能看到业主的联系方式。该公司对房源的管理采用的是（　　）法。

A．分区公盘制

B．私盘制

C．公盘制　 

D．混合制

【答案】B

【解析】房源信息的共享形式有：①私盘制；②公盘制；③混合制。私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能看到房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他经纪人要联系该物业的业主（委托人），只有通过该房地产经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50％）。私盘制的优点表现在：①有利于保障收集房源信息的经纪人利益；②有利于调动经纪人收集房源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1．在房地产经纪业务中，优质房源的特征有（　　）。[2012年真题]

A．价格稳定

B．销售周期短

C．销售难度小

D．市场需求旺盛

E．地理位置好

【答案】BCDE

【解析】优质房源一般地理位置较好或处于热销地段、产权清晰、具备合法的交易资格、业主出售意向坚定、心理价位较接近市场价格。其特征有：①市场需求旺；②销售难度小；③销售周期较短；④有房源钥匙。

2．房地产经纪人在二手房经纪实务中需要对房源进行分类，通常意义上的“优质房源”的特征主要有（　　）。[2009年真题]

A．地理位置较好

B．产权清晰

C．价格较高　 

D．市场需求旺

E．销售周期长

【答案】ABD

【解析】房地产经纪人可以根据若干个因素对房源成交概率以及成交周期进行比较，将房源分成：①A类房源，地理位置较好或处于热销地段、业主心理价位合理、业主主动积极配合、具备合法上市产权，其市场需求旺、销售难度小、销售周期较短、有房源钥匙。②B类房源，地理位置较差、价格较高或没有竞争力、业主配合不积极、产权不清或有其他阻碍成交的问题，市场需求小、销售难度大、销售周期较长、无房源钥匙。

3．公盘制是房地产经纪机构共享房源信息的形式之一，有利于（　　）。[2010年真题]

A．保障房地产经纪人的利益 

B．提高房地产经纪人收集房源的积极性

C．房地产经纪人获取更多信息

D．提高房地产经纪人的工作效率

E．提高房地产经纪人的佣金水平

【答案】ACD

【解析】公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。其优点表现在信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。

4．房源信息“公盘制”的作用主要有（　　）。[2009年真题]

A．促进了机构所有房源信息完全共享

B．提高了房地产经纪人收集房源信息的积极性

C．促进了房地产经纪人的工作效率

D．提高了房源的成交速度

E．防止了房源信息外泄

【答案】ACD

【解析】公盘制的优点表现在：①信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；②强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要包括：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性；②部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；③房源信息较容易外泄。

5．房地产经纪人更新房源信息时，正确的做法有（　　）。[2010年真题]

A．对房源进行周期性访问

B．放弃冷门房源

C．累积房源访问信息　 

D．删除不活跃房源

E．删除已成交的房源信息

【答案】AC

【解析】房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性回访。处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”，这些无效房源的作用有时则会被房地产经纪人忽略，因而也就将它们“打入冷宫”，不用再花费大量时间和精力对它们进行更新。这种做法是不科学的。因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源” ，再次上市进入交易市场。②回访信息的累积。③房源状态的及时更新。

6．房地产经纪人选择自己的房源分类规则和标准，对于重点房源，房地产经纪人应该（　　）。

Ａ．集中精力

Ｂ．定期回访

Ｃ．营销推广

Ｄ．以求快速促成交易

Ｅ．定期回访

【答案】ACD

【解析】根据分类原则以及结合房地产经纪企业和房地产经纪人的市场定位，选择自己的分类规则和标准。对于重点房源，房地产经纪人应该集中精力、投入时间，重点联络跟进、营销推广，以求快速促成交易；对于非重点房源，房地产经纪人应该定期回访、持续跟踪、定期回访、及时更新。BE两项是杜宇费重点房源的措施。

7．房源状态分为（　　）。

Ａ．有效

Ｂ．买卖

Ｃ．定金

Ｄ．转赠

Ｅ．无效

【答案】ACE

【解析】房源状态分为有效（在租、在售、租售）、定金、无效（我租我售、他租他售、暂缓租/售）。根据每一次的房源带看结果及房源的买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态（在租、在售、租售），从而实现房源信息的及时更新与循环利用。

8．房源信息的共享形式，主要依据市场现状以及房地产经纪公司自身的特点进行设定，主要包括（　　）。

A．分享制

B．私盘制

C．公盘制　 

D．信息公开制

E．混合制

【答案】BCE

【解析】房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪企业。

9．房源信息的共享形式中，私盘制的优点表现在（　　）。

A．可以使房地产经纪人的工作效率得到提高

B．有利于保障收集房源信息的经纪人利益

C．可以使每位房地产经纪人的“生意面”达到最广

D．有利于提高经纪人收集房源信息的积极性

E．可以使房地产经纪人获得最广泛信息

【答案】BD

【解析】私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他房地产经纪人只能看到房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。私盘制的优点表现在，有利于保障收集房源信息的房地产经纪人利益，有利于调动房地产经纪人收集房源信息的积极性，有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。房地产经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。

10．目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有（　　）。

A．工作效率低

B．房源信息不能实现共享

C．会出现“留盘”行为

D．房源信息较易外泄

E．不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性

【答案】CDE

【解析】公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有：①不利于激发经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。

11．房源信息私盘制的缺点包括（　　）。

A．不利于调动经纪人收集房源信息的积极性

B．工作效率低

C．拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合，易导致交易失败

D．经纪人存在“留盘”行为

E．不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下

【答案】BCE

【解析】私盘制的缺点表现在在不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有的大量房源时可能出现精力不足无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。此外，在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。其优点是：有利于保障收集房源信息的经纪人利益，有利于调动经纪人收集房源信息的积极性、有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。因为经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。