1.2　建筑面积计算的要点

客户在买房的时候必然要问两种面积：建筑面积和使用面积。建筑面积直接关系到商品房总房款，而使用面积则关系到购买的房子空间是否能充分利用，是否足够大。

1.2.1　套内面积计算方式

（1）套内使用面积

套内使用面积即地毯面积。它是各房间使用面积之和。在测量套内使用面积时，可以依照这样的标准来计算：

① 房屋使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算使用面积。

② 房屋使用面积包括卧室、客厅、餐厅、过厅、过道、前室、厨房、卫生间、储藏室、阳台、壁柜等。

③ 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

④ 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数使用面积之和计入房屋使用面积。

（2）套内建筑面积

套内建筑面积的计算公式如图1-1所示。

虽然很多合同里都会使用这个公式来计算，但是墙体面积其实很难精确测量，如果有保温层，测量就更加困难。

1.2.2　建筑面积计算公式

建筑面积的计算公式如图1-2所示。

在这些公式里，需要注意一些概念或计算方式。

① 阳台面积的计算方式，通常来说，封闭式阳台按照全部面积计算，半封闭式阳台按照一半面积计算。

② 套内墙体面积包括户型内部的分隔墙、两户之间的分隔墙、外墙这三个部分。

③ 公摊面积包括：建筑内的楼梯间、配电室、消防通道、水泵房等附属设施用房或占地。

通常来说，在不同样式的建筑楼房内，公摊系数计算范围如表1-3所列。

1.2.3　房屋总建筑面积计算方式

房屋总面积也是很多购房者关心的数据，通常来说，房屋总面积的计算包括这样一些方面：

① 多层或高层建筑按照各层建筑面积之和来计算总建筑面积。其中，底层在计算面积时，是按照建筑物外墙勒脚以上外围水平面积来计算的；二层以及二层以上按外墙外围水平面积计算。

② 单层建筑物按照一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积来计算。如果单层建筑物内部带有部门楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

③ 地下室、半地下室等建筑面积，按其上口外墙外围的水平面积计算。

④ 电梯井、提物井、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

⑤ 建筑物内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。

⑥ 地下架空层层高超2.2米的，按架空层外围水平面积的二分之一来计算建筑面积。

⑦ 封闭式阳台、挑廊等，按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积的二分之一来计算建筑面积。

⑧ 建筑物内放置各种设备和修理养护的建筑，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

除了这些，在计算房屋总建筑面积时，还要对楼梯间、门斗等进行计算，整体是比较复杂的。房产销售人员也可以通过咨询专业人员来准确把握建筑面积计算的知识，以便为客户提供更加专业、精准、可靠的业务咨询。