1.3　交易形式：转让、抵押与租赁

国家规定了房地产交易的基本制度，即土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。房地产在具体交易时，包括这样三种形式：房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。我们来一一介绍这三种形式。

1.3.1　房地产转让

房地产转让，是指房地产所有人通过买卖、赠与、交换、抵债或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。房地产相关法律《城市房地产转让管理规定》中，对房地产转让的程序做了如表1-4所列的规定。

1.3.2　房地产抵押

房地产抵押，是指抵押人或债务人以其合法拥有的房地产作为担保物，向抵押权人或债权人提供债务履行担保的行为。比如，房地产按揭这种用所购房屋作为担保贷款购房的行为，属于房地产抵押的一种形式。图1-3详细列出了房地产抵押最常见的几种形式。

在房地产抵押时，特别要注意“房地产的抵押效力”。具体是指，在房地产抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通知抵押权人，并告知受让人转让物已抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或告知受让人转让物已经抵押的情况，转让行为视为无效。

根据《中华人民共和国担保法》第41条规定，房地产抵押应办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后，当事人根据房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

1.3.3　房地产租赁

《商品房屋租赁管理办法》规定，公民、法人或其他组织对于享有所有权的房屋和国家授权管理经营的房屋，可以依法出租。但是，关于房屋租赁，有一定的条件限制，以下这些房屋在出租时属于非法出租：

① 权属有争议的。

② 未依法取得《房屋所有权证》的。

③ 属于违章建筑的。

④ 不符合安全标准的。

⑤ 已抵押，未经抵押权人同意的。

⑥ 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

⑦ 司法机关和行政机关依法裁定、决定封查或者以其他形式限制房地产权利的。

⑧ 共有房屋未取得共有人同意的。

⑨ 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

符合条件的二手房屋，在租赁时，一般按照表1-5所列流程进行。