案例5：不动产的善意取得制度

——郑某无权处分房产被判有效案

案情

郑某和朴某为夫妻关系，婚后共同购买了一套价值50万元的房产，登记在郑某名下。后郑某在未征得朴某同意的情况下，与刘某签订了一份《房地产买卖契约》，约定郑某将上述房产以80万元的价格卖给刘某。合同签订后，刘某按约定支付了全部房款，并在郑某的协助下办理了过户登记。后朴某发现时该房产已登记在刘某的名下。朴某起诉至法院，请求确认郑某与刘某的合同无效，并要求刘某返还房产。

法院经审理后判决郑某与刘某的房屋买卖合同有效，并确认刘某合法取得涉案房产。

评析

本案涉及的是不动产的善意取得制度。善意取得，是指无权处分人将其受托占有的他人的物转让给受让人的，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

我国《民法典》第311条确立了善意取得制度，即“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定”。

根据该规定，善意取得制度对动产和不动产均可适用。其中不动产的善意取得需满足以下要件：第一，让与人对让与不动产无处分权；第二，受让人取得不动产须支付了合理的对价；第三，受让人须为善意，即受让人对转让人无处分权的情形不知情；第四，已进行物权变更登记。不动产物权的转移以登记为准，如果受让人没有进行房屋产权变更登记，那么也不能适用善意取得制度。在房屋买卖中，受让人满足以上条件即可根据不动产的善意取得制度取得房屋的所有权。而原权利人产生的损失只能向无权处分人要求赔偿，而不能向善意受让人要求返还房屋或赔偿。

本案中的房产为夫妻共有财产，根据《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。因此郑某在朴某不知情的情况下出卖房产属于无权处分。鉴于郑某和朴某为夫妻关系，刘某有理由相信郑某的卖房行为是经过朴某同意的，即刘某主观上是善意的，且已经支付了全部房款并办理了过户登记，因此刘某善意取得了涉案房产的所有权，朴某无权要求其返还。