案例6：地役权自合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人

——甲公司诉乙公司、制衣厂地役权纠纷案

案情

某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双方签订了一份书面协议，约定：制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上的建筑；作为补偿，甲公司每年向制衣厂支付20万元。3年后，制衣厂将该土地使用权转让给乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止兴建，但遭到拒绝。于是甲公司向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并要求制衣厂承担违约责任。

评析

地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。本案争议焦点是甲公司和制衣厂之间的地役权合同是否生效，该地役权合同能否约束乙公司。

《民法典》第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”因此地役权自合同生效时即设立，是否登记不影响地役权的设立，未登记只是不能对抗善意第三人。本案中，甲公司与制衣厂之间的约定符合《民法典》第372条“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地”、第375条“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利”的规定。所以甲公司与制衣厂之间设立了地役权，制衣厂违反合同的约定，理应承担违约责任。

但甲公司与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记，不能对抗善意第三人乙公司，作为受让供役地人的乙公司没有义务遵守地役权合同的约定，乙公司可以在不妨碍相邻权人的相邻权的情况下任意使用该土地，包括修建高层电梯公寓。法院据此判决由制衣厂承担违约责任，驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。