二、合同编

案例12：合同履行抗辩权的行使

——甲公司拒绝支付房款不构成违约案

案情

甲、乙公司签订了一项房屋买卖合同，合同约定甲公司于当年9月1日向乙公司交付房屋100套，并办理登记手续，乙公司则向甲公司分三次付款：第一期支付2000万元，第二期支付3000万元，第三期则在9月1日甲公司向乙公司交付房屋时支付5000万元。合同签订后，乙公司按期支付了第一期、第二期款项共5000万元。9月1日，甲公司将房屋的钥匙移交给乙公司，但并未立即办理房产所有权移转登记手续。因此，乙公司表示剩余款项在登记手续办理完毕后再付。在合同约定付款日期（9月1日）7日后，乙公司仍然没有付款，甲公司遂以乙公司违约为由诉至法院，请求乙公司承担违约责任。乙公司则以甲公司未按期办理房产所有权移转登记手续为由抗辩。

评析

本案中，从表面看，甲公司违背合同约定，未按期办理房产所有权移转登记手续，已构成违约；乙公司也违背了合同约定，在合同约定的付款日7日后，仍然没有付款，构成了履行迟延。但是，在考虑其是否应当承担违约责任时，尚应考虑其是否享有法定的抗辩权。

双务合同履行抗辩权有三种：

（1）同时履行抗辩权。《民法典》第525条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

（2）先履行抗辩权。《民法典》第526条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

（3）不安抗辩权。《民法典》第527条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”

从本案看，甲公司向乙公司交付房屋是应当先履行的义务。由于本案中合同标的物是房屋，根据《民法典》物权编规定，不动产所有权的变动以登记为要件，因此甲公司除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权移转登记，才算真正履行完给付义务。因此，在甲公司未办理房产所有权移转登记手续前，乙公司有权根据《民法典》第525条的规定，拒绝支付剩余款项。